Dol

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En matière d'immobilier et de transaction immobilière, l'organisation d'un achat est assez particulier. Une transaction implique de nombreux documents légaux, avant de finalement se terminer chez un notaire, afin de signer le fameux acte authentique de vente. Mais cet acte marque-t-il de façon définitive et irrévocable la vente du bien immobilier ? Nous allons voir que dans certains cas, une vente peut être annulée. Il faut pour cela mener une action de la part de l'acheteur, qui est nommée action en rescision pour dol. 

Action en rescision pour dol

Une vente immobilière implique le plus souvent une grosse somme d'argent. C'est souvent l'achat principal d'une vie pour les particuliers français. C'est donc tout naturellement qu'une transaction est très encadrée par la loi. Ces lois protègent aussi bien l'acheteur contre les défauts cachés du bien ou les malversations potentielles des vendeurs, que les vendeurs, contre les acheteurs de mauvaise foi. En France, le code de la consommation protège les consommateurs et leur permet de revenir sur une décision d'achat grâce à un délai légal de retour. Mais ce code ne s'applique pas pour l'immobilier. Un acheteur ne peut donc pas revenir sur une décision d'achat immobilier après la date de signature de l'acte authentique chez le notaire sans raisons. 

Il existe néanmoins des conditions particulières qui permettent à un acquéreur de faire annuler la vente immobilière. Les conditions d'application sont strictes, et la démarche très précise. Une annulation de vente immobilière peut être prononcée grâce à une action en rescision pour dol

Les conditions du dol

L'action juridique de rescision pour dol doit se faire en remplissant des conditions particulières et prouvées. Mais tout d'abord définissons le cadre de cette action. Elle peut être invoquée lorsque le vendeur a sciemment dissimulé une information ou un fait pouvant changer la décision de l'acquéreur, sans qu'il ait été possible de connaître cette information ou détecter ce fait lors de la visite du bien. A ce moment-là, l'action de rescision en dol peut être menée devant un tribunal afin qu'il fasse annuler la vente et que l'acheteur puisse récupérer l'intégralité de la somme versée lors de l'achat. Pour mener l'action à bien, il faut donc amener des éléments de preuve : 

  • Un élément matériel
  • Un élément intentionnel

Il faut donc prouver un défaut majeur sur le bien, ainsi que l'élément de dissimulation intentionnel afin de mener à bien la vente sans en avertir l'acquéreur. Attention, cette action ne peut être invoquée lors de la vente de parts de SCI.

L'action en rescision pour lésion

L'action en rescision pour dol est à ne pas confondre avec l'action en rescision pour dol qui lui est proche. Un dernier élément de comparaison est aussi l'action en nullité. L'action en nullité annule simplement une promesse de vente. Les deux autres actions concernent un achat ayant eu lieu jusqu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire. 

L'action en rescision pour lésion se distingue de l'action en rescision pour dol sur un point majeur : la deuxième ne remet pas forcément en cause la propriété de l'acquéreur. L'action en rescision pour lésion concerne surtout les vendeurs qui s'estiment lésés. En effet, elle peut être invoquée lorsque le prix de vente du bien est très nettement inférieur à la valeur réelle du bien. Le vendeur peut alors demander une compensation financière.

En revanche, l'inverse n'est pas possible. Un acquéreur ne peut revenir sur une vente estimant qu'il a payé trop cher son bien immobilier. Voici le conditions d'application de l'action en rescision pour lésion, appelée aussi vente lésionnaire : 

  • La valeur de vente ne doit pas dépasser 5/12ème de la valeur réelle du bien
  • Le vendeur dispose de 2 ans pour constater la lésion

L'action est à mener devant un tribunal. Ces actions sont rares car les cas de lésions sont difficiles à détecter. 


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