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Loi Alur

La loi Alur (ou Accès au Logement et Urbanisme Rénové) vise à améliorer l'accès au droit au logement. La loi Alur est un texte officiel du gouvernement français pour faciliter l'accès au logement et promouvoir l'urbanisme rénové. Alur est aussi l'abréviation de : Access to Housing and Renovated Urbanism.

Historique de la loi Allur

La « loi Alur » a été publiée au Journal officiel le 26 mars 2014. C'est l'une des propositions de campagne du président François Hollande. Le projet de loi a été soumis à l'Assemblée nationale pour la première lecture le 26 juin 2013. Transmis en première lecture.

Après avoir voté au Sénat, le texte a finalement été voté par le Parlement le 19 février. Cécile Duflot est chargée de conduire le plan d'éradication de la pauvreté et de l'exclusion sociale. Le logement doit être abordable et consommer moins d'énergie.

Qui est concerné par la loi Alur ?

Les mesures mises en place dans le cadre de la loi Alur concernent tous les acteurs du marché immobilier, à savoir :

  • Les locataires
  • Les bailleurs
  • L’agence
  • Le propriétaire
  • Les copropriétaires.

Il s'agit d'une loi qui révolutionne le marché immobilier français à travers le périmètre des dispositions mises en place en 2014 mais également à travers les mesures entrées en vigueur en 2017 et 2018. Concrètement, la loi Alur vise à :

  1. Réglementer les prix des locations immobilières
  2. Faciliter l'accès aux locations pour les particuliers
  3. Protéger les propriétaires
  4. Superviser les différents aspects de la copropriété.

Les objectifs de la loi Alur

La loi Alur est un texte visant à atteindre quelques objectifs, dont :

  • Améliorer l'accès au droit à un logement décent, protéger les populations vulnérables et développer l'offre de logements
  • L'équilibre entre les professionnels de l'immobilier, les propriétaires et les locataires
  • Le développement de la transparence et de l'innovation.

Clarifier les contrats de location

Le contrat de location est conclu par écrit (article 1, article 3, 6 juillet 1989, n ° 89-462 N.), et les parties sont libres de conclure un contrat privé (dans de nombreux cas, il y aura un exemplaire original de la partie, soit l'original sera distribué à chaque partie), soit au moyen de documents authentiques (une copie sera distribuée à chaque partie).

  • En l'absence de documents écrits, le tribunal a statué que le bail oral signé n'était pas invalide.
  • Dans le cas d'un accord verbal, les parties peuvent fournir un bail écrit conformément aux dispositions légales du 6 juillet 1989.
  • Si l'une des parties refuse, et après que la partie a été assignée, le juge se prononcera sur le fond.

Décidez si l'accord verbal vaut le bail. Cependant, afin de clarifier et d'assurer la relation entre locataires et propriétaires, les législateurs souhaitent encadrer strictement la rédaction des contrats de bail: la «loi ALUR» stipule le respect des contrats types dont le contenu est défini par le décret n ° 2015 du 29 mai 2015.

Réguler les frais d’agence

Les frais d'agence immobilière que les locataires doivent payer après avoir découvert un logement sont réglementés. Le montant des frais varie notamment en fonction de :

  • De la situation géographique
  • Des Règles de calcul
  • Des plafonds et modes de paiement.

Les intermédiaires immobiliers peuvent librement fixer les dépenses liées aux ventes immobilières. Négociable, cette « commission» est généralement payée par le vendeur et peut représenter 3% à 10% du prix final de l'hébergement. Cependant, il est exclu du calcul de la taxe de mutation payée par l'acquéreur, généralement appelée « frais de notaire ».

Les commissions comprennent les frais fixes (immobilier, assurances, honoraires ...) supportés par les agences immobilières et les prestations fournies par les professionnels. Ils comprennent généralement :

  • la valorisation du bien
  • la prise de photos
  • la rédaction de publicités
  • sa diffusion sur vitrines, Internet et magazines
  • le temps passé par les acheteurs potentiels (visites, analyse de l'aptitude du bien).

Améliorer le fonctionnement des copropriétés

Gérer un appartement est une tâche ardue, délicate et souvent complexe. Par conséquent, les copropriétaires sont très intéressés à coopérer activement avec des fiduciaires professionnels ou bénévoles pour améliorer la qualité de la gestion. Comme le souligne l'association revendicatrice (Arc), voici quelques points clés à suivre plutôt que de se prétendre exhaustif.

  1. L'entreprise responsable de l'exécution des travaux ou de la maintenance doit soumettre des devis et des factures détaillés et précis. C'est le seul moyen de pouvoir comparer les prix pour une éventuelle concurrence et vérifier l'authenticité du service.
  2. L'assemblée des copropriétaires doit déterminer un montant, et le syndic doit dépasser ce montant avant d'engager des frais de liquidité ou d'entretien. La consultation obligatoire est un bon moyen de limiter les glissements de terrain ...
  3. Les prix des consommables (carburant, sacs poubelles, ampoules, etc.) doivent toujours être négociés, d'autant plus que c'est plus facile ici, car la qualité de service est difficile à jouer un rôle, il est donc nécessaire de vérifier régulièrement le syndic pour faire participer ses fournisseurs habituels au concours.
  4. Il en est de même pour divers contrats (maintenance, entretien, assurance, etc.). Bien entendu, la qualité du service est ici cruciale. Cependant, s'il s'agit simplement de mieux négocier avec les prestataires habituels, rien ne peut arrêter la concurrence régulière. Par conséquent, il est important que le comité syndical et le syndic aient tous les contrats valides (y compris les contrats les plus anciens, qui sont parfois perdus ...).

Faciliter la rénovation énergétique des biens immobiliers

La Convention Citoyenne sur le Climat vient de finaliser une liste de 150 mesures, dont certaines pourraient être imposées lors de débats publics dans les semaines à venir. Surtout un problème : rendre obligatoire la transformation énergétique des bâtiments d'ici 2040.

D'ici 2030, imposer le remplacement des chaudières fioul et charbon dans le patrimoine architectural réaménagé. La rénovation énergétique des bâtiments devra éliminer ces modes de chauffage considérés comme non respectueux de l'environnement et utiliser à la place des modes de chauffage plus compatibles avec le climat (principalement des pompes à chaleur ou des chaudières à granulés de bois).

Tant pour l'assemblée des citoyens que pour le président, la rénovation énergétique des bâtiments semble être une priorité absolue. En effet, le Président s'est déclaré prêt à accepter un référendum pour rassembler les Français autour de l'obligation de rénovation énergétique des bâtiments. Dans les mois à venir, la rénovation énergétique des maisons est susceptible de prendre de l'espace médiatique et d'accélérer l'obsolescence des maisons.

Quelles sont les mesures instaurées par la loi Alur ?

La loi sur l'immobilier d'Alur a apporté des changements importants aux locataires et aux propriétaires. Résumé des changements causés par la loi. Après avoir contrôlé les loyers dans certaines zones urbaines, le gouvernement a pris d'autres mesures en faveur des locataires et a changé les fonctions des appartements. C'est l'objectif d'une loi sur le logement et l'urbanisme rénové, dite loi Alur, qui a fondamentalement réformé la loi française sur le logement. Depuis, le gouvernement d'Emmanuel Macron a de nouveau réformé la loi immobilière en 2018. La loi Alur a introduit de nouvelles mesures dans le secteur du logement.

  • Renouvellement de bail lors d'un bail en cours, si le locataire habite un logement situé dans une zone touchée par l'appareil et dont le loyer est supérieur à la médiane plus le loyer, il peut intenter un recours pour une réduction du loyer dès que le loyer est plus élevé que le repère médian plus le loyer.
  • A l'inverse, la possibilité est également créée pour le bailleur d'introduire un recours en réévaluation du loyer si le loyer précédemment appliqué est inférieur au loyer de référence médian réduit, avec la possibilité de répartir l'augmentation pour le locataire.
  • Le locataire ou le propriétaire doit exprimer sa volonté de voir le loyer évoluer à son cocontractant au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.
  • La loi Alur introduit de nouveaux cas permettant au locataire de bénéficier d'une réduction (de 3 mois à 1 mois) de son délai de préavis pour quitter le logement.

Les zones tendues

Lors de la location d'un logement, des règles différentes s'appliquent selon que le logement est situé dans une zone étroite ou non.

Dans les zones tendues :

  • Les règles de fixation des loyers s'appliquent pour les logements vides et meublés utilisés comme résidence principale du locataire
  • Le locataire d'un logement vide utilisé comme résidence principale peut bénéficier d'un délai de préavis réduit d'un mois lorsqu'il en fait la demande
  • Le propriétaire peut être soumis à la taxe sur les logements vacants en cas de vacance volontaire dans le logement depuis au moins un an.

Les « zones tendues » sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant de graves difficultés d'accès au logement dans l'ensemble du parc résidentiel. Existant. Ils se caractérisent notamment par :

  • Le niveau élevé des loyers
  • Le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens
  • Le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'entrées annuelles dans le parc locatif social.

Contrat de bail

Un bail locatif est un contrat de location entre deux parties, à savoir le bailleur propriétaire des lieux et le locataire. Lors de la signature de ce contrat, le propriétaire autorise à remettre le bien au locataire pour une durée déterminée. En échange, le locataire doit payer un loyer au bailleur.

Le bail locatif est indispensable pour fixer les conditions de ce type de location. En effet, il définit les droits et obligations du propriétaire et du locataire. Établi par la loi Alur, il est obligatoire et doit être établi selon un modèle standard. Son importance réside dans le fait qu'il évite d'éventuels litiges.

Ensuite, son objectif est de fixer les règles du contrat entre le bailleur et le locataire afin que chacun sache ce qu'il est en droit de demander et a une obligation de faire. Ce contrat lie les parties. Le bail locatif doit comporter des éléments importants tels que les coordonnées des signataires, la durée, le congé et la durée du préavis, le montant du loyer, les charges et la caution.

Etat des lieux

Formalité obligatoire, l'état des lieux concerne aussi bien les locations à l'année que les locations saisonnières. Elle doit être effectuée avec soin afin de protéger à la fois les intérêts du locataire et ceux du propriétaire. Il s'agit d'une description détaillée de l'état du logement et de son local technique après salle, du sol au plafond, dans un document réservé à cet usage. Deux états d'inventaire distincts sont établis, l'un à l'entrée des lieux, l'autre au départ du locataire, lors de la restitution des clés, à la fin du bail.

Cependant, depuis le 1er juin 2016, il est possible de faire l'inventaire d'entrée et de sortie d'inventaire sur un seul document, à condition toutefois de séparer les notes relatives à chacun.

  • Depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur le 27 mars 2014, la location meublée est soumise à la loi du 6 juillet 1989, qui régissait auparavant la location à vide. L'article 3-2 de cette loi prévoit qu'un état des lieux doit être dressé et annexé au contrat lors de la remise des clés au locataire, et qu'un autre sera effectué lors de la restitution des clés.
  • Pour les autres types de locations (saisonnières, pour une résidence secondaire, etc.) bien que la loi n'impose pas cette formalité, elle est toujours fortement recommandée.

Grâce à l'état des lieux, tant le bailleur que le locataire peuvent attester de l'état du logement en début et fin de période de location, et justifier une demande de restauration, si nécessaire. Cela permet donc de distinguer les choses et de limiter les risques de litige, le document faisant foi. C'est pourquoi il est dans votre intérêt de faire une visite très attentive avec votre locataire et de noter attentivement vos observations sur le formulaire d'inventaire standard.

Dépôt de garantie

Le plus souvent, le bailleur exige un dépôt de garantie à payer par le locataire au début du contrat, et conserve le montant jusqu'à la fin de la location. Cette caution garantit le respect des obligations du locataire et sert à couvrir d'éventuelles violations, telles que dommages ou impayés de loyers. Son montant doit être précisé sur le contrat de location (article 3 de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989) et ne peut excéder un mois de loyer pour une location vide (article 22 de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989) ou deux mois pour une location meublée.

Le bailleur est tenu de rendre le dépôt de garantie au locataire. Pour ce faire, il dispose d'un mois à compter de la remise des clés si l'inventaire de sortie est conforme à l'inventaire d'entrée, et de deux mois s'il y a des différences (article 22 de la loi n ° 89-llp`462 du 6 juillet 1989). A ces fins, le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse au bailleur. A défaut de restitution dans le délai légal, le montant à restituer est majoré de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard.

Préavis de 1 mois

La loi ALUR vient modifier certains délais de préavis pour le locataire d'un logement. Il peut donner un préavis quand il le souhaite, à condition de respecter un délai de préavis. Ce délai de préavis pour la location d'un logement vide est de 3 mois. Cependant il peut passer à 1 mois dans certains cas, renforcé par la loi ALUR, notamment lorsque le logement est situé dans une zone tendue mentionnée par décret.

  • Pour le logement meublé le délai de préavis est de 1 mois pour le locataire.
  • Le propriétaire, pour sa part, ne peut donner de préavis avant la fin du contrat de location et doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour une location vide et de 3 mois pour un appartement meublé, même s'il souhaite vendre son bien.

La loi ALUR uniformise le délai de restitution du dépôt de garantie, qui est de 1 mois pour tous les types d'hébergement.

Diagnostics techniques obligatoires

Avant de mettre votre bien en vente, vous devez faire réaliser plusieurs diagnostics immobiliers. Il s'agit de documents rédigés par des diagnostics professionnels qui vous permettront de réaliser des analyses techniques de votre habitation. Ces documents sont utilisés pour informer les acheteurs potentiels sur les caractéristiques et l'état du bien vendu. L'objectif est de mesurer le risque d'un bâtiment, d'analyser les éléments de sécurité de vos installations afin d'établir un compromis de vente immobilier.

Afin de pouvoir effectuer la vente de votre maison ou de votre appartement, voici les 10 diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser par le vendeur pour l'acheteur en France :

  • Le diagnostic loi Carrez
  • Le diagnostic performance énergétique du bâtiment
  • Le diagnostic amiante
  • Le diagnostic plomb
  • Le diagnostic termites
  • Le certificat d’état des risques naturels
  • Le diagnostic gaz
  • Le diagnostic électrique
  • Le diagnostic pour assainissement non collectif
  • L’information sur les mérules.
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