Justine A.    Mis à jour le 05/11/2020

L’achat d’un bien immobilier, que ce soit une maison, un appartement ou un terrain, il est important de se fixer un budget immobilier. Il y a beaucoup de frais à prendre en compte comme les frais de notaire, les frais pour le prêt immobilier, les charges, les travaux, etc. Le calcul de l’enveloppe budgétaire est alors indispensable pour se diriger vers des projets immobiliers qui correspondent au porte-monnaie.

Définition de l'enveloppe budgétaire 

L’enveloppe budgétaire sert comme étant un moyen de financement pour un projet de construction. C’est une trésorerie d’argent pris en charge par le Maître d’œuvre pour le chantier du bien immobilier en construction. L’enveloppe budgétaire est créée pour produire des coûts tels que les frais, des commissions et des taux d’intérêt. Associé à un budget, les montants de l’enveloppe se font sur un niveau d’un organigramme et son analyse se réalise avec l’enveloppe budgétaire et le prévisionnel, ou le réalisé et l’enveloppe budgétaire.  L’enveloppe budgétaire se constitue par le Maître d’œuvre qui doit consulter les entreprises de construction et faire les études d’avant-projets qui sont l’étude détaillée (APD) et l’étude sommaire (APS). La première étude à effectuer est l’étude sommaire, celle-ci sert à vérifier si le projet de construction est réalisable, pour se faire, elle analyse le budget disponible pour le projet immobilier. Une première estimation est faite pour savoir le budget total pour entreprendre les travaux. L’estimation se réalise lors de la signature du contrat, et est transmise au Maître d’ouvrage. L’étude détaillée sert à définir une estimation précise afin de fixer le montant total des travaux pour le bien immobilier, elle est également réalisée par le Maître d’œuvre. Si l’enveloppe budgétaire n’est pas suffisante pour financer le Maître d’ouvrage, l’architecte qui mène le projet de construction doit s’entretenir avec le Maître d’ouvrage pour savoir s’il a quand même la possibilité de poursuivre le projet. Si le Maître d’ouvrage ne donne pas son accord, l’architecte est obligé d’utiliser l’enveloppe budgétaire initiale.

Pourquoi calculer l'enveloppe budgétaire ?

Il faut calculer l’enveloppe budgétaire car le but est de savoir le montant à disposition dans le budget pour réaliser l’achat de la vente immobilière et savoir en amont vers quels biens s’orienter par rapport au montant détenu. Le montant total va permettre à l’acquéreur d’effectuer ses projets immobiliers. Après avoir réalisé le calcul, le budget est donc fixé et il est plus simple pour l’acheteur de sélectionner les bien qui sont dans moyens, ou alors de négocier avec le propriétaire pour obtenir une offre inférieure au budget si le prix de vente est légèrement au-dessus. Les frais à anticiper lors d’un achat immobilier dans le budget sont : les frais de notaire (frais d’acquisition), les frais pour le prêt immobilier, les frais de déménagement et d’emménagement, le prix d’achat du bien immobilier avec le coût des travaux s’ils sont nécessaire, et les charges basiques du logement.

Comment calculer l'enveloppe budgétaire

Effectuer le calcul de l’enveloppe budgétaire revient à calculer la capacité d’achat. Pour y arriver il faut savoir le montant du prix d’achat, le coût de terrain (peut être assez important selon sa localisation et peut représenter près de la moitié de l’enveloppe en fonction du prix du foncier. l’apport de l’acquéreur ainsi que la durée et taux d’intérêt, et le revenu mensuel net de l’emprunteur. Ce calcul permet de connaître la mensualité. De plus, d’autres dépenses sont à intégrer à l’enveloppe budgétaire :

  • Les frais d’acquisition comme les frais d’agence et les frais de notaire qui varient selon le prix de vente du bien immobilier,
  • Le prix du logement actuel de l’acquéreur avec les factures et impôts, le loyer, et les frais de rénovation si le logement a eu besoin ou a besoin actuellement d’être rénové,
  • Le prêt immobilier avec les mensualités à rembourser, ainsi que l’assurance du prêt et les intérêts, eux aussi qui varient selon le type d’intérêt que l’acquéreur a choisi, accompagné du taux,
  • Les dépenses courantes comme les abonnements, les autres crédits en tout genre,
  • L’installation du futur bien immobilier de l’acquéreur et/ou l’aménagement du bien locatif avec la décoration, la construction, les travaux, avec les charges de copropriété, le déménagement, l’analyse des diagnostics techniques obligatoires, la taxe foncière et la taxe d’habitation…

Tous ces éléments permettent le calcul du montant total du projet d’achat ou de construction de bien, en plus des dépenses complémentaires à la construction (comme la rémunération de l’architecte, les taxes d’aménagement et d’archéologie, les études d’assainissement et d’assainissement non collectif, les frais de raccordement, l’étude de sol et le géomètre, etc.). Ainsi, l’enveloppe financière peut être budgétisée. Le calcul de l’enveloppe budgétaire est réalisable avec des simulateurs d’estimation de travaux en ligne. De nombreux professionnels de l’immobilier utilisent ces simulateurs pour analyser un bien immobilier avec le prix de vente et donc de prendre connaissance de l’enveloppe budgétaire nécessaire pour l’achat du bien immobilier. C’est un moyen rapide et efficace pour les professionnels acquéreurs.

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