La vente en VEFA est un contrat dans lequel l’acheteur achète un bien avant sa construction, et où le vendeur s’engage à lui livrer une fois l’immeuble achevé. L’acquéreur choisit son bien sur la base de plans, documents descriptifs et graphiques. L’acheteur n’intervient pas dans le processus de construction dont la responsabilité revient au promoteur. Celui-ci s’engage à lui livrer un bien achevé, conforme et dans un délai déterminé.
Le contrat de réservation est souvent établi par acte sous seing privé et il comprend :
- La consistance des biens
- Une notice descriptive indiquant la nature et la qualité des matériaux utilisés
- Le prix de vente du logement
- La date de la signature de l’acte authentique
- Le délai d’exécution des travaux
- Le rappel des conditions légales
- Délai de rétractation
- Conditions suspensives (obtention du prêt)
L’acquéreur verse à la signature de ce contrat ce qu’on appelle un dépôt de garantie, 5% si l’acte définitif à lieu dans l’année, 2% si l’acte définitif à lieux dans un délai de 1 à 2 ans.
Une fois signé, ce contrat est envoyé en recommandé avec accusé de réception et l’acquéreur à 10 jours pour se rétracter.
C’est un acte notarié, qui s’assimile à une vraie vente et qui contient une description détaillée du bien, le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux (c’est-à-dire qu’on va verser 35% de la somme à l’achèvement des fondations. On aura payé 70% de la somme à la mise hors d’eau de l’immeuble, et 95% à l’achèvement de l’immeuble. Les 5 derniers % seront versés après la livraison de l’appartement.). Il contient également la date d’achèvement des travaux et il va indiquer les garanties financières et techniques.
Le projet d’acte de vente est remis à l’acquéreur 1 mois avant la signature avec tous les documents techniques nécessaires.
Voici les différents stades d'avancement et de demande de déblocage des fonds :
Le vendeur doit livrer un logement conforme aux prévisions contractuelles. Si ce n’est pas le cas il y a défaut de conformité, il y a le défaut substantiel -> la non-conformité est telle qu’il ne peut pas y avoir livraison du bien, il attente à la conformité du bien et peut même annuler la vente. Le défaut non substantiel -> L’acheteur prend livraison du bien, bloque le solde du prix et attend la mise en conformité du bien.
En plus de la garantie de parfait achèvement qui dure un an, il y a la garantie de parfait achèvement d’isolation phonique (1 an), la garantie de bon fonctionnement (2 ans), la garantie décennale (10 ans) et l’assurance dommages-ouvrage.
Le contrat à préciser les contrats d’exécution et les pénalités prévues en cas de dépassement Pour tous les cas de force majeure où le promoteur ne peut pas être est mis en cause.
Tolérance 5% ce surface en moins par rapport aux plans. La livraison se fait avec le promoteur, il sera dressé un procès-verbal avec les réserves (mise en conformité) et le solde du prix sera versé une fois que les réserves seront levées.
Les frais de notaires sont réduits par rapport à l’ancien car les droits d’enregistrement sont de 0.715% au lieu de 5.80%.
Le prêt VEFA est échelonné avec le paiement d’intérêts intercalaires le temps de la construction.
Une fois le contrat de réservation signé, l’acquéreur s’engage à conclure la vente et à signer le contrat définitif. À défaut, le vendeur peut conserver le dépôt de garantie . Toutefois, la loi autorise le réservataire à revenir sur son engagement et à récupérer intégralement son dépôt de garantie dans plusieurs hypothèses :
L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours durant lequel il a la possibilité de revenir sur son engagement sans avoir à se justifier. Les fonds lui sont alors restitués, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit, dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation ;
Dès lors qu’un prêt doit être sollicité, l’acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt. Si le ou les emprunts sont refusés par la banque, le contrat tombe à l’eau et le réservataire récupère son dépôt de garantie ;
Il peut arriver que le promoteur abandonne le projet immobilier en raison d’un nombre de réservation insuffisant, d’obstacles administratifs ou autres. Dans ce cas, les acquéreurs réservataires sont protégés ;
Si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire, l’acquéreur peut demander le remboursement de son dépôt de garantie ;
Si le prix de vente excède finalement plus de 5 % le prix prévisionnel, l’acquéreur peut renoncer à acheter et récupérer son dépôt de garantie ;
l’acquéreur est également autorisé à renoncer à son achat si l’un des équipements prévus au contrat de réservation n’est finalement pas réalisé (un ascenseur par exemple) ;
l’acquéreur peut renoncer à son achat si le bien dans sa consistance ou la qualité des ouvrages prévus présente une réduction de valeur supérieure à 10 %.
Dans toutes ces hypothèses, Les fonds devront lui être restitués dans un délai de trois mois.
