Avant de mettre un bien immobilier en vente, le propriétaire doit s’assurer du bon état de son bien en prévoyant de faire toutes les analyses nécessaires afin que les futures acquéreurs ou propriétaires soient en sécurité dans leur logement et surtout protégés. Il s’agit des diagnostics immobiliers, qui sont pour la plupart obligatoires. Le diagnostic assainissement garanti l’entretien et le fonctionnement idéal des systèmes autonomes de traitement des eaux usées.
Pour que le propriétaire puisse mettre son bien immobilier en vente, plusieurs diagnostics immobiliers doivent être réalisés. Dont, le diagnostic assainissement, aussi appelé diagnostic d’assainissement non collectif, qui est utile pour les propriétés qui détiennent un système de traitement des eaux usées. Le diagnostic assainissement est une analyse produite par un diagnostiqueur professionnel, dans le but d’assurer l’état d’un bien immobilier et le bon fonctionnement des systèmes de traitement des eaux usées. L’analyse se fait avec l’aide d’un audit de contrôle pour ensuite repérer les problèmes en lien avec les évacuations des eaux et le contrôle de la fosse septique. Tout dispositif d’assainissement ne doit pas obligatoirement être diagnostiqué, il est d’ailleurs facultatif dans de plusieurs cas. C’est lorsqu’il s’agit d’une vente de bien immobilier que le diagnostic assainissement est obligatoire. Seuls les logements qui ont un système d’assainissement non collectif sont concernés par cette analyse. Cependant, si le diagnostic ne se réalise pas, le propriétaire peut être sujet à de fortes sanctions financières et risque l’annulation de la vente de son bien. La visite de contrôle de l’assainissement peut obliger le propriétaire, à l’issus du diagnostic, à faire des travaux.
Le diagnostic assainissement sert à évaluer un logement à traiter par lui-même ses eaux usées juste avant de les rejeter dans l’environnement. L’assainissement non collectif (ANC) implique des millions de logements et la plupart sont mal entretenus et/ou défectueux. En effet, de nombreux logements déversent leurs eaux usées dans la nature avec des risques environnementaux et néfastes pour les cours d’eau, les nappes phréatiques. Le diagnostic a pour objectif de vérifier l’installation, de répertorier et caractériser les dispositifs d’assainissement non collectif. Celui-ci est surveiller pour qu’il respecte les normes recommandées. Il ne faut pas que l’installations d’assainissement individuels ou collectifs soit un danger pour les prochains habitant du bien car elles sont liées à la santé et la salubrité publique, il ne doit pas avoir de danger pour l’environnement. Ce diagnostic permet aussi de prévenir les potentiels défauts d’usure ou d’entretien à l’issue d’un bilan d’état. L’acheteur doit être informé de tous ce qui concerne son prochain bien immobilier avant la vente, ce qui implique tous les diagnostics à effectuer pour s’assurer d’un bon fonctionnement et état du bien. Le diagnostic permet alors, la protection du vendeur et de l’acheteur face à certains problèmes comme les litiges d’après la vente du bien. Ainsi, s’il y a des travaux à faire pour le logement, les deux parties sont en accord pour les réaliser après que le bien immobilier soit vendu.
Comme dit précédemment, le diagnostic assainissement est obligatoire lorsque le propriétaire veut vendre son bien immobilier qui n’est pas raccordé au réseau d’assainissement de sa ville. Surtout les maisons individuelles avec fosse toutes-eaux ou micro-station d’épuration, fosse septique, avec aussi les filières alternatives à filtre plantés ou compacts. Le diagnostic assainissement est relié au dossier de diagnostics techniques (DDT), unissant tous les autres certificats obligatoires tels que le diagnostic gaz, le diagnostic électricité, le diagnostic amiante, le diagnostic de performance énergétique (DPE), etc. Ce dossier de diagnostics doit être donné à l’acquéreur au moment de la signature de l’avant-contrat de vente qui peut être un compromis de vente ou une promesse de vente. Si le propriétaire ne présente pas le dossier de diagnostics obligatoires, celui-ci risque des poursuites pour vices cachés. Ces poursuites mènent généralement à de lourdes sanctions financières et/ou à l’annulation de la vente du bien immobilier. Il faut alors appliquer le diagnostic assainissement en avance par rapport à la mise en vente du bien. La durée du diagnostic peut s’étendre pendant plusieurs années, ce qui permet au propriétaire de présenter un DDT complété aux acquéreurs potentiels dès la première visite, et également de réaliser les travaux obligatoires à faire avant la vente du bien. En ce qui concerne la personne qui doit effectuer le diagnostic assainissement, ce n’est pas obligatoirement un professionnel comme d’autre diagnostics comme celui de la loi Carrez.
Pour l’assainissement, c’est le SPANC qui réalise l’analyse dans un bien immobilier. C’est un organe public local en charge de contrôler les systèmes d’assainissement non collectifs. Chaque ville et commune à un SPANC qui lui est rattaché. La ville ou commune d’où se trouve le bien du propriétaire, doit mettre le propriétaire en lien avec un opérateur pour avoir un diagnostic assainissement ou le propriétaire peut contacter le SPANC. Les frais de l’installation du diagnostic assainissement non collectif sont à la charge du propriétaire. Le coût est fixé par le SPANC qui réalise lui-même le diagnostic. Le tarif peut changer selon les villes et communes où se trouve le bien immobilier à vendre, et aussi par rapport aux critères administratifs et de gestions de chacune d’entre elles. En général, le prix est supérieur à 100 euros dans n’importe quelle ville ou commune, il est tout de même entre 70 euros et 150 euros.
Il existe différents types de diagnostic assainissement, avec l’assainissement non collectif et l’assainissement individuel ou collectif. L’assainissement non collectif ne se réalise que pour les maisons et appartements non reliés à un réseau collectif et public d’assainissement. Ces maisons et appartements sont habituellement en zones rurales car elles y sont moins chères et correspondent mieux à ces zones.
Le diagnostic assainissement se fait lors d’une visite de vérification sur le bien. Le diagnostiqueur venant du SPANC analyse l’entretien et le fonctionnement du système de traitement des eaux. Le propriétaire doit procurer toutes les informations qu’il détient au diagnostiqueur dès son arrivée, comme les notices, le titre propriété, les précédents certificats de conformité, etc. Le diagnostic doit répondre à des normes précises et obligatoires qui sont les suivantes :
Après la visite terminée, le diagnostiqueur remet un rapport de visite précis sur l’état de l’installation d’assainissement non collectif et explique les éléments qui ont été analysés : le processus de traitement des eaux usées, le processus de recueil, et les conseils donnés pour améliorer l’installation. Au final, le diagnostiqueur fait un bilan, qui est le certificat de diagnostic assainissement, qui doit être relié au dossier de diagnostic technique regroupant tous les diagnostics obligatoires. Celui-ci est ensuite rapporté au futur acquéreur lors de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente (l’avant-contrat). Si le diagnostic assainissement présente une non-conformité, ou une présence de risque sanitaire, il peut être amener à une obligation de travaux pour l’acquéreur et pour le vendeur.
L’obligation de travaux n’empêche pas la vente du bien immobilier si l’acquéreur compte en prendre la responsabilité. Celle-ci ne concerne donc pas que le vendeur. L’acquéreur a un délai d’un an pour que l’installation soit conforme, juste après avoir signé l’acte de vente.
Si l’on souhaite vendre un bien immobilier, il est nécessaire d’obtenir un certificat d’assainissement. Afin d’obtenir un certificat d’assainissement, il faut passer un contrôle d’assainissement. Ce contrôle se fait sur une demande de diagnostic d’assainissement. Dans ce but, il faut s’adresser à la commune ou l’agglomération qui administre les organismes privés chargé de faire un diagnostic d’assainissement. C'est auprès d’eux que l’on peut faire une demande d’obtention de certificat d’assainissement selon plusieurs cas de figure. Et c’est selon les cas que les conditions pour obtenir un certificat d’assainissement seront différentes.
Dans les cas de vente de bien immobilier, qui sont assez fréquents, le contrôle d’assainissement est nécessaire avant de mettre son bien en vente. Les résultats de ce contrôle seront exigés par le notaire. Il est alors primordial de demander un diagnostic qui sera déterminé par le Service Public d’Assainissement Non Collectif. Pour les cas, où l’on se retrouve en charge d’une installation neuve, c’est aussi le Service Public d’Assainissement Non Collectif doit opérer un contrôle avant une quelconque mise en service de l’installation. Cependant s’il s’agit d’un cas de contrôle habituel, il n’est pas nécessaire d’opérer un contrôle ou une procédure particulière. Effectuer un simple contrôle régulier pourrait suffire à obtenir un certificat d’assainissement.
Le Contrôle d’assainissement se passe en plusieurs étapes. Le contrôleur va commencer par analyser l’état de fonctionnement des installations. Déterminer si les installations sont entretenues et sécurisées afin de prévenir des risques d’accident sanitaires ou environnementaux. C’est ainsi que lorsque l’on arrive à la fin de ces examens, mais aussi, dans le cas où les résultats sont positifs tout en confirmant la sûreté de l’installation, un certificat d'assainissement peut être rendu. Néanmoins, si on se retrouve dans le cas contraire, le propriétaire se verra imposer la charge de faire des travaux selon le diagnostic obtenu lors du contrôle d’assainissement. De plus, ce contrôle est assuré par un organe qui dispose de la compétence nécessaire pour rendre un diagnostic d’assainissement. Cet organe chargé de réaliser ce contrôle, est le Service Public d’Assainissement non Collectif. Afin d’obtenir ses services, Il faudra se rendre à la commune qui peut affecter un organisme privé à ce contrôle afin d’effectuer un contrôle d’assainissement.
Une durée de validité du diagnostic d’assainissement se détermine en fonction de l’installation. Etant donné qu'il existe différents cas pour obtenir un certificat d'assainissement, le diagnostic va donc varier en fonction. Ainsi, un diagnostic d'assainissement peut avoir une durée de validité allant de 3 ans à 8 ans environ. Toutefois, le diagnostic d'assainissement est valide pendant 3 ans en moyenne.
