Justine A.    Mis à jour le 30/10/2020

L’investissement en immobilier est devenu l’un des recours les plus utiliser pour en dégager des revenus ou alors, une construction de son patrimoine. Cela peut passer d’une location traditionnelle d’un bien, à vacancière ou encore la location meublée régit par certaines réglementations à respecter. Si l’investissement immobilier peut se faire dans ce genre de circonstances, il peut aussi se faire dans l’EHPAD. En effet, dans le contexte actuel des choses, la part des personnes âgées représente 4,5% t ce qui pourrait changer selon une estimation en 2060 : ce serait alors, potentiellement, 2,3 millions de personnes âgées dépendantes, soit deux fois plus qu’aujourd’hui et pour la part des plus de 80 ans, ce sera 10%. Alors, selon toutes ses données qui se projettent dans la situation sociétale future des personnes âgées et dès lors, avec une telle évolution qui pousse vers une tendance d’accroissement, investir dans une résidence telle que l’EHPAD peut sembler judicieux et représente une opportunité à ne négliger, pour préparer sa retraite.

ehpad

Définition de l’EHPAD

L’EHPAD, ou communément Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, est une résidence de services au statut agréée. C’est-à-dire que pour ouvrir un établissement de ce type, cela ne se repose pas sur son bon vouloir mais bien sur l’octroi d’un agrément préfectoral. En bref, ce type d’établissement d’EHPAD se définit par l’accueil de personnes âgées qui nécessitent un accompagnement, soutien médical mais aussi, une assistance dans la réalisation des tâches dites, de tous les jours.

Prestations

Mais alors, sur quoi repose le fonctionnement d’un tel investissement ? Alors, en posture de particulier et dans une situation où vous souhaitez investir en résidence de services, vous allez en fait acheter une chambre auprès d’un établissement, tel que notre cas d’étude, l’EHPAD, et que vous ferez louer à un gestionnaire de maison de retraite EHPAD en échange d’un moyennement de loyer. Ce qu’il faut aussi savoir, lorsque vous vous lancez dans un investissement à destination de l’EHPAD, c’est que le bail commercial ne se fait qu’uniquement, entre le gestionnaire de l’EHPAD et l’investisseur : l’occupant de la chambre, soit la personne âgée dépendante, n’est pas inclus dedans. En fait, c’est une société qui s’occupe du paiement du loyer et pas, comme traditionnellement connu, une personne lambda. Signer un bail commercial avec un exploitant, c’est définir l’ensemble des règles associées à l’exploitant de l’EHPAD et représente la finalité d’une ou plusieurs acquisitions meublées dans la résidence et dans notre cas de figure actuel, l’EHPAD.

La réglementation

L’autre aspect à ne pas négliger et, à surtout, prendre en compte les différentes modalités qui lui sont rattachées, c’est la réglementation. Se lancer dans un projet d’investissement dans l’EHPAD, c’est bien comprendre les devoirs, obligations que l’on devra respecter en tant qu’investisseur. Sachant que l’ouverture d’un EHPAD repose obligatoirement, sur une convention tripartite, convenue entre le général de la région, l’ARS et le gestionnaire. Alors, en tant que futur investisseur particulier pour ce type de résidence, soit l’EHPAD pour notre objet d’étude, il faut que l’achat d’une des chambres propres, soient faites dans une résidence qui sera conventionnée, agréée.

Ce qui et à noter aussi c’est que se lancer dans un tel choix d’investissement en EHPAD, c’est plus l’attente de recevoir un rendement plutôt que de se construire un patrimoine puisqu’il n’est présenté comme bien immobilier. Donc ce qui est essentiel, c’est la vérification du bail commercial, qui a été établi entre le gestionnaire mais aussi, le propriétaire de la chambre médicalisée : c’est une manière de s’assurer que tout est en ordre. Ce qui veut dire, s’assurer que les exploitants du logement seront bien en charge des charges dites locatives usuelles soit les assurances telles que la responsabilité civile et professionnelle, immeuble ou encore, l’entretien, le renouvellement de l’immobilier. L’autre détail à ne pas oublier, c’est que pour que votre investissement dans l’EHPAD puisse se passer dans les meilleures conditions possibles, éviter de probables litiges, l’idéal serait de confier son acquisition résidentielle d’EHPAD à un gestionnaire qui est reconnu dans les hébergements de services, en France.

EHPAD: Avantages

Alors, après avoir pris en compte ce que vous devez savoir niveau réglementations, suggestions pour que votre investissement dans l’EHPAD se passe bien, il faut aussi savoir quels avantages sont à tirer avec une telle initiative, celle d’investir dans l’EHPAD. Avant tout, investir dans un tel contexte, c’est déjà sécuriser un capital propre au portefeuille personnel patrimonial. Vient aussi l’accès à l’encaissement de loyers à hauteur de 5% niveau rentabilité, émanant de votre placement fait en résidence de services de l’EHPAD : le bonus, c’est que ce statut de rentabilité ne change, même si la chambre est inoccupée. L’autre avantage aussi que l’on peut dégager c’est qu’il y aura non seulement une récupération de la TVA mais aussi, l’amortissement qui environne les 80% acquis sur le montant, hors taxes, du logement sur 20 ans.  La société de gestion de l’EHPAD devra quoi qu’il en soit s’acquitter du loyer auprès du propriétaire du bien. Ce qu’il faut aussi savoir c’est qu’investir dans de telles circonstances, c’est s’assurer d’un revenu à long terme. En fait, lorsque vous êtes dans une situation où votre bail commercial est dans une durée de 10ans, cela vous permet d’accéder à la défiscalisation : en bref, une rentabilité qui est plus intéressante qu’un investissement immobilier classique. Puis, les baux commerciaux qui sont en liaison avec une acquisition d’un EHPAD, il y a une répartition dite avantageuse, pour les deux parties dont l’investisseur et le bailleur, qui est proposée : tout cela se concrétisera par une prise en charge financière. Alors, ce bail commercial c’est aussi une ouverture vers l’assurance de dégager un rendement extrêmement confortable, considérable et dont le pourcentage oscille de manière générale entre 3,5% et 4,1%.

EHPAD: Les lois fiscales

Ce qui doit aussi être pris en compte dans un contexte d’investir en EHPAD, ce sont les lois fiscales qui sont mises en place et qui peuvent s’appliquer. Un tel placement bénéficie de la fiscalité, du loueur en meublé : c’est-à-dire que le régime fiscal ici, est moins pénalisant que celui liés aux revenus fonciers. Avoir le choix entre un régime réel ou alors, celui du micro-bic, c’est lorsque les loyers sont imposés et, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux dits BIC. Alors, si vous êtes dans une situation où les recettes que vous percevez ne dépassent pas le montant de 70000 euros, le choix du micro-BIC s’applique et avec un abattement de près de 50% sur vos recettes. En revanche, si vous êtes dans une situation où les recettes perçues excèdent 70000 euros, alors c’est le choix du régime réel : il est avantageux par l’amortissement du bien mais aussi, la déduction des charges occasionnées par la location.

L’autre possibilité qui se doit d’être étudiée, c’est le régime dit Censi-Bouvard. En effet, ce dispositif mis en place permet une réduction d’impôts, ou défiscalisation, à hauteur de 11% sur le revenu, répartie sur neuf ans et qui est calculée par rapport au prix d’achat, qui est plafonné à 300000 euros par an. Ce que vous devez comprendre impérativement, c’est qu’il est impossible de cumuler l’amortissement est le dispositif Censi-Bouvard. Si vous voulez toujours poursuivre dans un investissement dans l’EHPAD afin d’en jouir les opportunités avantageuses, il faut savoir qu’il y a trois manières de le faire, d’investir en résidence de services pour personnes âgées dépendantes. Les trois manières possibles sont d’abord, à partir d’un régime LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel, LMP soit Loueur en Meublé professionnel et enfin, par décret Censi-Bouvard. Ces différents statuts énumérés et reliés à des avantages fiscaux, permettent de faire des économies alors sur l’impôt mais aussi rendent l’initiative de se lancer dans un projet d’investissement en EHPAD pour le moins, plus qu’intéressant.

Si vous êtes dans une situation où les loyers sont dits gagnés et ce, sous le régime LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel, sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, dits BIC. Dès lors, ces loyers compris dans ce régime particulier, permettent à l’investisseur de se dégager, bénéficier un amortissement comptable et cela, sur ses revenus : alors, ses loyers seront à un statut de totale défiscalisation. L’autre régime dont les modalités doivent être connues, c’est le décret Censi Bouvard. Sa validité va en fait reposer sur les résidences neuves et va, par la suite, entraîner une réduction d’impôt à hauteur d’un pourcentage de 11% du montant investi, qui rappelons-le est limité à 300000 euros, mais aussi un remboursement dont le pourcentage est de 20% par rapport à la TVA, associée au prix de l’investissement qui a été réalisé. Et pour le dernier mode de recours, soit le statut LMP ou Loueur Meublé Professionnel, celui-ci représente aussi des avantages qui lui sont propres. En fait, ce qu’il va entrainer dans un premier lieu, c’est l’amortissement mais aussi, la récupération de la TVA : en bonus, c’est la mise en place des frais déductibles émanant de l’impôt sur le revenu, lors de l’année où l’acquisition du bien s’est faite.

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