Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de loueur meublé non professionnel permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier meublé et en percevoir les revenus locatifs. La LMNP est accessible à tous les contribuables voulant investir dans l’immobilier et générer un revenu avantageux. Les investisseurs loueur meublé non professionnel bénéficie alors de réductions fiscales.

Loueur meublé non professionnel

Généralité sur LMNP

Le dispositif du loueur meublé non professionnel aussi dit LMNP, sert à ne pas ou que très peu payer d’impôts sur les loyers perçus et de percevoir la TVA sur l’acquisition du bien. Un acquéreur devient un loueur meublé non professionnel (LMNP), dès lorsqu’il génère des revenus annuels inférieurs à 23 000 euros avec son investissement locatif. Si son revenu est supérieur, il a alors le statut de loueur meublé professionnel (LMP). Un investissement locatif en LMNP peut se réaliser dans un bien neuf ou un bien ancien, ça sera donc un LMNP ancien et/ou un LMNP d’occasion.

Les conditions pour investir en LMNP

L’investissement immobilier de location meublé est le fait d’acquérir un appartement déjà équipé de meubles dans le but de le louer. Le statut de loueur meublé non professionnel est donc adapté à la location d’un logement meublé. L’investisseur ayant ce statut peut obtenir encore des bénéfices car il profite de bien d’autres avantages fiscaux comme par exemple l’exonération de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune). L’acquisition de bien immobilier en LMNP concerne plusieurs types de locations. Il y a tout d’abord la location d’un bien classique et les locations à résidence de service comme par exemple : les locations pour les étudiants, les séniors, les EHPAD ou le tourisme. Avec les locations de chambres ou de logements meublés, les location d’une partie de la résidence principale et les locations saisonnières (gîtes ruraux, chambres d’hôtes, etc.). Dans ce cas, un bail commercial est signé entre le propriétaire-bailleur et le gestionnaire de la résidence de services qui assure la location.
Pour avoir le statut de loueur meublé non professionnel, le propriétaire-bailleur a des obligations à respecter :

  • Le bail doit être un bail meublé,
  • Le bien doit être loué dans le but d’être utilisé pour être habité par un tiers,
  • Payer le CFE (qui est une cotisation variant selon les régions),
  • La durée du bail meublé est de 1 an,
  • Le délai de la résiliation du bail par le locataire est de 1 mois.
  • Les recettes perçues par l’activité de LMNP sont inférieures à 23000 euros par an et être à maximum 50% des revenus du foyer fiscal,
  • Un formulaire p0i doit être rempli et transmis au Greffe du Tribunal de commerce de la ville où se trouve la location meublée, ce qui constitue la déclaration d’activité,
  • Les revenus perçus par la location doivent être placés dans les bénéfices industriels et commerciaux.

Comment déclarer une location meublée ?

Pour déclarer les revenus locatifs d’une location meublée, il faut faire le choix entre les deux régimes fiscaux que sont le régime micro B.I.C. dans lequel l’investisseur bénéficie d’un abattement de 50% de ses revenus, et le régime réel aussi appelé régime réel simplifié, dans lequel est déduit des charges et amortissements des biens immobiliers. Le régime réel est celui qui permet le plus de faire des économies d’impôts. Pour évaluer que régime fiscal est le plus avantageux il est possible d’utiliser un simulateur, chargé de faire le calcul avec précision et rapidement. Par conséquent, afin de déclarer les revenus de location meublée s’il s’agit du régime micro B.I.C. ; l’investisseur doit joindre le formulaire 2042 C PRO, associé au montant des revenus locatifs, à la déclaration de revenus 2021. En revanche, s’il s’agit du régime réel simplifié ; l’investisseur doit envoyer le formulaire P0i au Greffe du Tribunal de Commerce auquel le bien en location est rattaché. A l’issue de cela, l’investisseur obtient un numéro SIRET qui est indispensable pour réaliser la déclaration au réel. Pour faire une déclaration au LMNP Réel, il est obligatoire de passer par un expert-comptable spécialisé. Celui-ci fait les démarches pour savoir si tout est en règle : constitution du bilan, démarches légales, dépôts d’enregistrements auprès des impôts…

Les avantages fiscaux d'un Loueur Meublé Non Professionnel

Lorsqu’on a le statut LMNP, on a le choix entre deux régimes fiscaux : le régime réel et le régime B.I.C. Le régime B.I.C. (bénéfices industriels et commerciaux) est le régime qui contient les bénéfices réalisés en tant que bailleur et qui est imposé à 50% sur les revenus d’un bien. L’investisseur déduit de ses revenus locatifs les B.I.C. chaque année :

  • Les frais d’établissement,
  • Les intérêts d’emprunt,
  • Les charges de propriété et de copropriété,
  • Les amortissements des meubles (de 5 à 7 ans),
  • Les amortissements des murs (de 20 à 30 ans),
  • Les dépenses d’entretien et de réparation.

Ces déductions réduisent les impôts que l’investisseur doit payer sur les loyers de ses locataires. Les amortisseurs peuvent être déduits des revenus locatifs en période déficitaire (qui se solde par un déficit).
Et le régime réel permet à l’acquéreur de payer très peu d’impôts, voire pas du tout, sur le revenu locatif.  Le LMNP réel a de nombreuses charges déduites du revenu locatif qui sont les suivantes :

  • Le déficit immédiat qui comprend les frais de notaire, les honoraires de l’investissement locatif, etc.,
  • Les amortissements d’un bien qui représentent la perte de valeur du bien dût à l’usure du temps ou à l’obsolescence, et comprend le prix du bien et ses travaux et rénovations,
  • Les charges courantes que constituent les frais de copropriété, intérêt d’emprunt, assurance d’habitation, taxe foncière etc.

Ainsi, les charges sont supérieures aux recettes de l’investissement, c’est le déficit foncier. L’investisseur peut bénéficier de déficit important qui réduit les impôts à payer sur le revenu locatif pendant de nombreuses années. Investir en tant que loueur meublé non professionnel réel est intéressant pour les investisseurs locatifs car ce régime fiscal réel, permet d’affecter le capital et l’argent perçu plus vite grâce aux loyers versées par le locataire, au remboursement de la dette. Contrairement à la location vide où il faut payer beaucoup d’impôts. L’investissement LMNP réel se révèle être un avantage considérable car en générant du déficit avec une déduction des amortissements, l’impôt foncier est réduit. Le régime « réel » est conseillé pour les investisseurs souhaitant développer leur patrimoine.

Les différentes formes de LMNP

Le loueur meublé non professionnel peut acquérir un bien immobilier neuf qu’il veut louer mais également un bien immobilier ancien, aussi appelé LMNP occasion. Le bien d’occasion a un avantage grâce à ses emplacements privilégiés qui se font rares dans les centres villes. Ces biens anciens sont plus hors des villes. Leur taux d’occupation et les frais d’entretien sont plus conséquent que les bien neufs, donc l’investissement coûte plus chère. L’investisseur peut percevoir des loyers imposés dès que le bien est géré et livré. Pour le bien immobilier ancien, les frais de notaire et la TVA sont plus hauts que ceux pour un bien immobilier neuf. Le choix d’un LMNP neuf se fait davantage justement pour les frais qui sont moins importants, mais aussi car le bien est récent donc n’a pas besoin de travaux de rénovation, il est plus attractif et répond aux normes environnementales et techniques modernes.

L'assurance de prêt et l'investissement locatif LMNP

 L’investissement locatif LMNP est avantageux mais il est possible de profiter de plus d’avantages encore en choisissant un crédit et une assurance de prêt qui financera au mieux l’achat du bien immobilier locatif. Une assurance à crédit offre un contrat plus accessible en étant moins chère et avec de meilleurs garanties, pour que le prêt immobilier aide à faire des économies. La réduction d’impôt du dispositif de défiscalisation Censi Bouvard est une alternative pour les investisseurs, car elle cumule la remise de la TVA à la mise en œuvre des usages des bénéfices industriels et commerciaux (B.I.C).

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