Loi Censi-Bouvard

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Loi Censi-BouvardC'est en 2009 qu’est créée de loi des Finances rectificatives, qui induisent une proposition de la part de deux députés : Michel Bouvard et Yves Censi. C'est alors que naît l'amendement Bouvard, communément appelée la loi Censi-Bouvard.

Qu'est Que la Loi Censi-Bouvard ? 

Cette loi ne devait à la base durer que sur une période se terminant le 31 décembre de l'année 2017, mais elle a été prolongée plusieurs fois, une première fois jusqu'en l'année 2018 puis la seconde fois jusqu'au 31 décembre 2021.

La loi Censi-Bouvard concerne donc l'investissement dans des résidences de services rénovées ou neuves. Cela vous offre alors sous certaines conditions d'éligibilité de bénéficier de réductions sur vos impôts. Pour bénéficier de ces avantages, la personne qui investit devra habiter en France et faire l'acquisition de ce bien avant la date de fin du dispositif.

L'investisseur et alors engagé sur une période reconductible d’au minimum neuf ans. En effet, cet investissement représente un projet sur le long terme.

Que choisir entre loi Censi-Bouvard et loi Pinel ?

La rentabilité financière d'un investissement dépend du régime fiscal qui lui est appliquée. En effet, l'objectif d'un investissement étant de de rapporter de l'argent, la plupart des investisseurs préfère se tourner vers un type d'investissement qui rapporte de l'argent. Lequel des investissements Pinel et Censi-Bouvard rapporterait alors le plus d’argent ?

Par exemple, on estime que la rentabilité locative brute dans le cas d’un investissement Pinel peut représenter de 2 à 3,5%, selon la position géographique du bien, information qui a d'ailleurs une grande influence sur le rendement du placement financier et notamment sur les investissements locatifs.

La réduction d'impôt appliquée peut alors aller jusqu’à représenter 21%, et le rendement de l'investissement sur une durée de 15 ans par exemple pourra générer près de 4,60%.

Si l’on se concentre sur un investissement Censi-Bouvard à présent, on estime que cet investissement locatif dégagera une rentabilité comprise sur une échelle de 3% à 6%, en fonction notamment de la qualité de la gestion locative, ainsi que du placement géographique du bien.

De plus, grâce à l'augmentation de l'espérance de vie de la population, les résidences pour personnes âgées rapporte plus d'argent. Il est alors possible de demander une réduction d'impôt à hauteur de 11% de la valeur du montant de l'investissement. Le remboursement de la TVA est également accessible selon certaines conditions.

Pour comparer la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard, il est également utile de mettre en parallèle la fiscalité qu'offrent les deux dispositifs. En effet, le dispositif de défiscalisation de la loi Pinel réduit le coût des impôts sur le revenu à hauteur de 12% sur six ans, 18% sur neuf ans et 21% sur douze ans.

Comme cité précédemment, un investissement Censi-Bouvard ne fera bénéficier que d'une réduction d'impôt à hauteur de 11% du montant de l'investissement, imposé sur une période de location d'au minimum neuf ans. Le réel atout du régime fiscal proposé reste alors la récupération de la TVA du prix d'achat, dont nous vous parlerons par la suite.

À savoir que dans les deux cas, la limite de la réduction d’impôts ne pourra pas dépasser la somme de 300 000 euros par an, soit 33 000 euros au total. La distinction se fait alors dans le fait qu'il est autorisé d’effectuer plusieurs acquisitions dans l'année dans le cas d'un investissement Censi-Bouvard, ce qui n'est pas permis au contribuable dans le cas d'un investissement Pinel.

Quel est le mieux entre LMNP ou Censi bouvard ?

Le terme LMNP représente un acronyme signifiant Loueur Meublé Non Professionnel, et définit le statut d'un contribuable dans le cas d'un investissement locatif dans logement meublé. Celui-ci offre alors des avantages fiscaux à l'investisseur immobilier.

Le principal avantage est qu’il permet l’accès au remboursement de la TVA du capital de l'investissement à hauteur de 20% de ce montant. On retrouve également l'amortissement, atout intéressant puisqu'il permet aux investisseurs portant le statut LMNP de pouvoir effectuer une opération immobilière fiscalement neutre sur le long terme.

À noter qu'il est possible de reporter les amortissements sans limite de durée uniquement si ces derniers n’ont pas pu inciter une déduction fiscale. Ainsi, les loueurs meublés non professionnels ont la possibilité d’opter pour un régime appelé micro BIC, qui leur permet la déduction fiscale des amortissements, ainsi qu’au régime des plus-values immobilières.

Quels types de logements sont éligibles au dispositif Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard ayant été prolongé jusqu’à la fin de l'année 2021, il est possible de bénéficier de ses avantages fiscaux en investissant dans des logements meublés non professionnels. C'est en remplissant certaines conditions d'éligibilité que vous pourrez alors profiter de son système de défiscalisation.

Les investissements locatifs doivent alors concerner des résidences avec services. Par exemple, des résidences étudiantes, des résidences ayant été construites dans le but d’accueillir une clientèle d'affaires. On retrouve aussi des investissements concernant des maisons de retraite comme des EHPADs notamment, et des résidences pour les seniors.

Concernant les résidences précédemment citées, il faut que l'établissement dans lequel est située l'habitation dispose d’au moins trois de ces services :

  • La réception des clients
  • Le nettoyage et l'entretien de qualité des locaux
  • La fourniture de linge de maison
  • La fourniture d'un petit-déjeuner

Le logement concerné se doit d'être neuf ou en cours d'achèvement, ou bien faire l'objet d'une rénovation ayant pour objectif le respect des nouvelles normes et critères de performance technique.

Il vous faudra alors vous engager à rester propriétaire de ce bien immobilier pendant une durée d'au minimum neuf ans, même période que la durée du bail commercial signé avec l'exploitant de l'ensemble immobilier où se situe le logement.

Pourquoi investir en Censi-Bouvard ?

Investir dans des logements de services peut rapporter des revenus non négligeables aux investisseurs contribuables. En effet, grâce à la loi Censi-Bouvard, ils auront également accès à des réductions d’impôts.

Ainsi, un investissement Censi-Bouvard offre des solutions financières sur le long terme, avec des investissements dans l’immobilier de services.

Censi-Bouvard, quels avantages fiscaux ?

La réduction des impôts sur le revenu

Le dispositif né de la loi Censi-Bouvard permet une réduction à hauteur de 11% des impôts sur le revenu du logement. Cette réduction reconductible est alors étalée sur neuf ans.

Bien que le montant maximum de cette réduction d'impôt sur le revenu soit limité à la somme de 300 000 euros chaque année, un investissement Censi-Bouvard autorise l'achat de plusieurs biens immobiliers situés dans des résidences de services.

Si l'investissement immobilier dépasse le montant limite de 300 000 euros, alors vous aurez accès à des possibilités d'amortissement concernant la différence de ces deux montants. De plus, il faut savoir que le plafond d'investissement est renouvelé chaque année.

Le remboursement de la TVA

Concernant l'achat d'un bien immobilier, la TVA est fixée à hauteur de 20% du prix du bien ajouté aux frais d’acquisition ainsi qu’à la valeur du mobilier. Le dispositif peut alors être cumulé avec la récupération de cette taxe, si vous vous engagez tout d'abord à conserver le bien immobilier pendant au moins deux décennies.

Cependant, si vous souhaitez revendre le bien immobilier avant la fin de la période d’engagement fiscale, vous devrez simplement reverser une partie de cette TVA établie par rapport au temps d'investissement locatif prévu manquant. Si vous poursuivez la location de l'habitation meublée pendant 20 ans, alors vous pourrez bénéficier de la défiscalisation Censi-Bouvard cumulée avec une réduction d'impôt à hauteur de 20%.

La déduction fiscale

Grâce à la loi Censi-Bouvard, il est possible pour les investisseurs de déduire les charges, taxes, frais et intérêts d'emprunt. En effet, si les loyers causent un déficit à cause du coût des charges, alors celui-ci est reportable sur les revenus des années suivantes.

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