Lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier, on cherche évidemment un projet rentable qui donne un bénéfice intéressant d’un point de vue économique, on veut trouver la bonne affaire. Pour ce faire, il est important de connaître le rendement locatif d’un bien immobilier.
La rentabilité locative aussi connu sous le nom de rendement locatif, s’exprime en pourcentage et se réfère au rendement provenant de la location du bien, aussi appelé les revenus du capital, où s’additionne la plus-value ou la moins-value immobilière, aussi appelé la variation du capital. L’objectif est d’avoir un investissement locatif qui accroît le patrimoine de l’acquéreur. Le rendement locatif révèle la compétitivité de cet investissement, il s’identifie aux taux de revenus produit par le logement mis en location avec le prix d’acquisition du bien. La rentabilité locative sert à calculer le lien entre l’investissement du bien ainsi que les loyers annuels de celui-ci. Le bien est considéré comme étant « fructueux » par les banques si sa rentabilité s’élève à un minimum de 5%.
Il existe 3 principaux types de rentabilité locative : la rentabilité locative brute, la rentabilité locative nette et la rentabilité nette de frais et de charge.
La rentabilité locative est d’une grande utilité car elle aide l’investisseur à bien choisir le bien qu’il va posséder, ce qui est une décision majeure avant d’entamer toutes les démarches et calculs que celle-ci exige. Avec la rentabilité locative, l’acquéreur peut mieux estimer la rentabilité de son affaire immobilière et permet de s’orienter vers un meilleur investissement qui va lui être plus avantageux d’un point de vue économique. Cela n’a aucun intérêt si l’acquéreur investi dans un bien immobilier et perd de l’argent. Ce bien peut servir pour des vacances locatives ou en guise de maison de seconde main, dans cet optique, le bien peut devenir très bénéfique car il va permettre à l’acquéreur de générer des revenus.
De nombreux facteurs peuvent influer sur la rentabilité locative et avoir un bel impact sur celle-ci comme l’absence de locataire, le prix de l’achat ou la fiscalité. La rentabilité locative peut générer des revenus selon le lieu du bien immobilier, c’est un point à ne pas ignorer. En effet selon la ville, le prix d’achat n’est pas le même comme par exemple dans les grandes villes ou dans la capitale française qu’est Paris, les prix sont hauts à cause de la très forte attractivité. Le type de logement compte pour avoir une bonne rentabilité, plus l’investissement est une petite surface (comme un studio par exemple), plus l’affaire est rentable. Cependant, sur le long terme le rendement peut s’avérer être bas. La meilleure stratégie est d’investir dans les villes où la demande de logement est supérieur à l’offre de logement. Si le prix est trop élevé, la rentabilité du bien immobilier sera affectée. Comme dit précédemment, le bien doit plus être un apport, un gain qu’un handicap pesant.
Le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier aide à l’étude d’identification de savoir si l’investissement que s’apprête à faire l’acquéreur a un réel intérêt. Pour pouvoir estimer si la rentabilité du bien, le calcul va permettre de donner des estimations sur ce que le bien peut rapporter à l’investisseur. Plus le bien rapporte, plus le bien gagne en rentabilité. Bien faire le calcul permet d’avoir une bonne rentabilité de l’investissement locatif. Par conséquent, le calcul doit prendre en compte les différents taux avec la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette de frais et de charge.
Le calcul de la rentabilité locative se réalise avec le prix d’achat du bien immobilier, tout l’ensemble des charges, accompagné des loyers perçus sur une année. Par rapport aux différentes catégories de taux, c’est de cette façon qu’on a la rentabilité brute ou la rentabilité nette du bien immobilier.Pour calculer la rentabilité locative brute il faut diviser le total du loyer annuel avec le prix de revient du bien, pour ensuite multiplier le résultat par 100. Ici, les charges payées par le bailleur et la fiscalité ne sont pas pris en compte. A ne pas oublier, le résultat du taux de rentabilité brut ne démontre pas le revenu réel que le bien va obtenir.
Pour calculer la rentabilité locative nette, l’acquéreur du bien immobilier est obligé d’ajouter les avantages fiscaux dont il bénéficie. Il peut aussi déclarer les intérêts d’emprunt, les travaux de rénovation au fisc pour que ces derniers soient déduits du loyer et les prélèvements sociaux, les revenus locatifs et les avantages que donnent les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel. Aussi, le bailleur doit calculer le rendement net d’impôt pour avoir le réel rendement du bien immobilier.
Pour calculer la rentabilité locative nette de charge, il faut effectuer une déduction des charges et impôts. Puis enlever du loyer la taxe foncière, les frais de gestion de la propriété et les charges non récupérables sur le locataire, puis diviser la totalité du loyer annuel avec le prix de revient du bien immobilier. A l’opposé de la rentabilité locative brute, la rentabilité locative net de charge et de frais donne une estimation bien plus proche de la réalité et donc un résultat plus précis sur l’investissement.
La simulation en ligne est possible en passant par de nombreux sites différents qui s’offrent au futur acquéreur. Pour faire un bon calcul il faut vérifier la rentabilité locative en fonction des différents taux. Le taux de rentabilité locative est le lien entre les charges (ce qui est investi et dépensé), et les produits et recettes qui ont été gagnés. L’évaluation de la rentabilité locative peut se faire à l’aide d’un professionnel mais également grâce au grand nombre de simulateurs au travers d’applications et/ou de logiciels présents en ligne. Ce qui est d’abord demandé concerne le bien immobilier : le type du bien (appartement, maison immeuble, parking), l’état du bien (neuf ou ancien), le prix du bien, la surface avec le coût des travaux de rénovation, la ville du bien et son loyer mensuel ou annuel.
La deuxième partie qui est exigée par le simulateur porte sur les charges : il y a les charges totales locataire par mois, les charges par an, ainsi que les charges non prévues estimées par an et la taxe foncière pour chaque année. Suivi des impôts avec le régime fiscal d’imposition et les revenus net de l’acquéreur. Puis la partie sur l’emprunt bancaire où il est demandé l’apport personnel, la durée d’emprunt, le taux nominal, l’assurance, les frais de dossier (et courtage) et la garantie crédit logement. Certains simulateurs assurent que les cash-flows immobiliers (dit « flux de trésorerie » en français, il sert à calculer si le projet immobilier rapporte à son investisseur dans la durée et en y rajoutant des variables financières), de l’investissement sont intégrés dans le calcul de la rentabilité locative et que ceux-ci correspondent aux attentes de l’acheteur. Les simulateurs en ligne peuvent être utiles et pertinents, en effet ce sont des moyens rapides et gratuits, mais les résultats de ceux-ci n’ont pas une valeur contractuelle. Il est tout de même mieux, pour avoir la garantie de résultat plus précis, de faire une étude de la rentabilité locative avec un professionnel en immobilier avec qui l’analyse sera réellement poussée.
