Justine A.    Publié le 30/10/2020

Tous propriétaires ayant mis un bien immobilier à louer, a des charges locatives à payer et à faire rembourses aux locataires du bien, ce sont les charges récupérables. Ces charges servent au bon fonctionnement et bon état de la propriété en location pour l’intérêt commun. Les propriétaires et les locataires sont concernés. Les charges locatives concernent plusieurs types de bien en location.

Les charges locatives c'est quoi ?

Lorsqu’un propriétaire a un bien qu’il a mis en location, il a des dépenses et des charges par rapport à son bien immobilier qu’il a loué à un ou plusieurs locataires, qu’il doit payer : ce sont les charges locatives. Ces mêmes charges locatives doivent être remboursés par les locataires qui vivent dans son bien, ce sont les charges récupérables. Elles doivent être régularisées une fois par an par le propriétaire bailleur. Les charges locatives sont l’ensemble des caractéristiques les plus importantes qui concerne le bon fonctionnement de la location, ce dont le propriétaire est responsable, comme les menus réparations et travaux, les rénovations dans le logement, les dépenses d’entretien (des espaces verts et parties communes), les services comme la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères, le bon fonctionnement des ascenseurs, l’eau chaude, le chauffage, etc.

Une part doit être prise en charge par le propriétaire et une autre part comme l’entretien du logement, est prise en charge par le locataire, car c’est le lieu où il vit. Le locataire paie ses charges locataires en plus de son loyer, les charges récupérables y sont comprises. Dans le contrat de location du locataire est mentionné : le loyer dit « hors charges » et le prix total des charges récupérables d’après la loi Alur. Les charges non récupérables sont : l’électricité, la connexion Internet, la taxe foncière, la taxe d’habitation et les frais de gestion du syndic. Que ce soit une location meublée ou une location vide, des charges locatives sont comprises comme le stipule le décret n87-713 du 26 août 1987. Il existe différents types de charges locatives en fonction du type de logement mis en location : en copropriété, en monopropriété, et en maison individuelle.

Les charges locatives en monopropriété

La monopropriété est le fait qu’un immeuble soit le logement de plusieurs locataires, mais que l’immeuble ait pour propriétaire une seule personne. Le propriétaire étant le gérant d’un immeuble collectif se voit être en charge des réparations et de l’entretien de l’immeuble. En monopropriété, les charges locatives peuvent être répartis entre les locataires de l’immeuble collectif, selon la loi. Cependant, pour les tribunaux, la répartition des charges locatives doit être constante et doit être équitable pour tous les locataires concernés. Pour que la répartition soit équitable, le propriétaire peut procéder à une répartition au prorata de la surface du bien immobilier. C’est au bailleur de choisir le mode de répartition. Cette répartition doit fonctionner de façon constante. Contrairement aux charges de la copropriété où les charges locatives sont payées par le syndic, et comprend les répartitions des parties communes et l’entretien du bien immobilier. Les charges de la copropriété sont facturées pour le propriétaire en fonction de leur quote-part. Mais, ces charges peuvent être pour le locataire si le bailleur le décide.

Les charges locatives en maison individuelle

Quand il s’agit d’un bien immobilier en maison individuelle, il n’est plus question de parties communes et d’espaces en communs. Le propriétaire possédant le bien individuelle, sans louer, ses charges locatives correspondent à ses services et ses besoins, dont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les charges ne sont pas gérées par le syndic, il faut que le propriétaire évalue ses charges et celles qu’il pourra répercuter à son locataire. En plus des charges récupérables, il faut évaluer et lister les charges locatives du propriétaire, qui sont les suivantes : le nettoyage des chaudières après la période de chauffe, l’entretien de la vidange de la fosse septique, la taxe d’ordure ménagère et l’entretien des espaces verts. D’ailleurs, l’entretien annuel de la chaudière dans une maison et des équipements de chauffage est obligatoire par la loi. De plus, il est important de garder les documents qui justifient les dépenses pour déduire les charges par rapport aux dépenses réelles. Il est bon de noter également qu’un bail zéro charges n’est pas recommandé pour le propriétaire car en cas de mal fonctionnement ou d’explosion d’un poste de dépense, il n’est pas possible de le répercuter sur le locataire, et intégrer des charges dans le loyer du locataire peut amener à un dépassement des limites valables d’après le décret du 26 août 1987.

Mode de payement des charges locatives

Le coût total des charges locatives est mentionné sur l’appel de loyer et sur la quittance remis tous les mois au locataire par son propriétaire. S’il s’agit d’une copropriété, les charges locatives correspondent au budget prévisionnel, sinon, par rapport aux dépenses faites par le propriétaire l’année précédente, c’est pourquoi le coût dépend en fonction des dépenses du propriétaire selon les différentes années. Le mode de paiement le plus commun est le paiement par provision. Mais, il est aussi possible de payer les charges locatives au forfait s’il s’agit d’un logement en location meublé. Ainsi, le locataire règle tous les mois un prix fixe du contrat de bail de location pour le paiement au forfait. Mais dans ce cas, le propriétaire ne peut pas entreprendre une régularisation, que le montant du forfait soit élevé ou bas par rapport au coût des charges locatives réelles. Qu’est-ce qu’une régularisation des charges ?

C’est un ajustement entre coût total de la provision et les sommes réelles dépensés par le propriétaire. La régularisation des provisions sur charges doit se faire au minimum une fois par an, et à n’importe quelle date de l’année. Lorsque le propriétaire a versé plus que les charges réelles, le propriétaire se doit de payer le trop-perçu, sinon un complément est réclamé au locataire. La régularisation effectuée par le propriétaire nécessite un décompte individuel qui détaille toutes les charges diverses qui sont présentes, pour le locataire. Juste après le décompte envoyé, le propriétaire a toutes les documents qui justifient les charges qui sont récupérables à disposition pour le locataire, comme par exemple : l’état de la répartition des charges, la taxe foncière, la taxe d’habitation, l’état des dépenses de la copropriété, etc.).

Les provisions sur charges sont réajustées par rapport à la baisse ou à la hausse de l’année qui suit, selon le coût total de la régularisation. Il est vrai que les charges locatives doivent être régularisées chaque année par le propriétaire bailleur, mais si celui-ci oublie de régulariser les charges, il est toujours possible pour lui, de le faire durant les 3 années qui suivent. Mais attention, les 3 années dépassées, le bailleur n’a plus la possibilité de réclamer le payement des charges locatives récupérables non payées par le locataire. Dans le cas où un locataire quitte le bien immobilier avant la fin du bail, une retenue des charges locatives de 20% du coût total du dépôt de garantie, peut être effectuée par le propriétaire, durant le temps d’attente de l’arrêté des comptes du logement. Tout ceci dans le but que la dernière régularisation soit réalisée. Dans le cas échéant, le propriétaire doit rendre la différence entre les sommes qui ont été payées et le montant retenu.

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