Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie en matière d’immobilier ? Nous parlerons ici du dépôt de garantie dans le cadre d’une acquisition immobilière. Il ne faut pas confondre le dépôt de garantie avec la caution dans le cadre d’une location. Le dépôt de garantie est un élément important d’un compromis de vente, et nous allons détailler tout le cadre qui l’entoure dans cet article.
Lorsque l’on signe un compromis de vente, qui permet de lier un acheteur avec un vendeur en convenant officiellement des conditions de la transaction, il est possible d’inclure une somme de dépôt de garantie, afin de prouver le sérieux, la bonne foi et la motivation des acheteurs. Nous y reviendrons dans les paragraphes suivants mais il est important de noter que le dépôt de garantie est facultatif. Ce dépôt est un acompte, qui sera déduit du versement final fait au notaire pour le financement total du bien. Lors d’une vente, il faut convenir de dates de signature chez le notaire. Cette date étant parfois éloignée afin de laisser le temps à l’acheteur de régler son financement, il convient de rassurer le vendeur sur la sécurité de la transaction. Ce dépôt de garantie est encadré et sous conditions, mais il permet au vendeur d’être rassuré sur les finances de l’acheteur et sa motivation à procéder à l’achat jusqu’au bout. Nous allons voir dans cet article quelles sont les conditions qui l’entoure.
Le dépôt de garantie est un élément dont les conditions sont présentes dans le compromis de vente, y compris sa date de versement par l’acheteur et le compte sur lequel il doit être versé. Il n’est pas versé sur le compte du vendeur mais sur un compte sécurisé du notaire, qui récupérera également le reste du financement complet à l’issu de la transaction, peu de temps avant la date de signature de l’acte authentique. Il est versé peu de temps après la signature du compromis de vente, généralement dans les 10 jours. Le montant du dépôt de garantie est décidé par le vendeur, ou l’agence immobilière en charge de la transaction, avec l’accord du vendeur. Pour rappel, il n’existe pas dans la loi de montant précis d’encadrement du dépôt de garantie. Il n’est donc pas une obligation. En revanche, un vendeur peut parfaitement décider de ne pas procéder à la transaction si aucun dépôt de garantie n’est inclus dans le compromis de vente. Le dépôt de garantie prend aujourd’hui plusieurs appellations : indemnités d’immobilisation ou provisionnement de la clause suspensive sont deux exemples utilisés régulièrement également. Il est calculé en pourcentage du prix du bien, et permet au vendeur de se rassurer après avoir signé le compromis de vente très engageant pour lui. Cela permet notamment de s’assurer que l’acheteur ne puisse de rétracter sur un coup de tête de la transaction. On parle d’ailleurs de frais d’immobilisation puisque des deux côtés on immobilise quelque chose. Le vendeur immobilise son bien pendant la durée des clause suspensives, tandis que l’acheteur immobilise une somme d’argent.
Le dépôt de garantie est calculé à partir d'un pourcentage du prix du bien immobilier. Comme il n’existe aucun encadrement légal sur son montant ainsi que sur la date de versement, ces conditions sont décidées arbitrairement par le vendeur, ou l’intermédiaire avec l’accord du vendeur. Il est de coutume de verser entre 5 et 10% du prix du bien. Mais il est de plus en plus rare d’exiger de grosses sommes pour le dépôt de garantie et c’est souvent une somme symbolique qui est versée, avec la compréhension des vendeurs. La somme engagée a pour but principal de dissuader l’acheteur de ne pas respecter ses engagements. En conséquence, une somme de 3000 à 5000 euros peut suffire pour cet objectif. Mais la somme dépend généralement de la confiance que met le vendeur dans l’acheteur. Si ce dernier a une bonne confiance dans les capacités financières de l’acheteur il pourra alors exiger moins. Si en revanche il soupçonne une hésitation ou mauvaise foi potentielle, il pourra alors exiger un plus gros montant de dépôt de garantie.
Quand l'acheteur peut-il récupérer le dépôt de garantie et se rétracter ? Le dépôt de garantie est engagé une fois versé mais il peut être restitué sous certaines conditions. Ces conditions sont définies dans les clauses suspensives du compromis de vente et sont les suivantes en règle générale :
Quand le vendeur peut-il récupérer le dépôt de garantie ? Dans ce cas, à la signature de l'acte de vente, le vendeur encaisse le dépôt de garantie. La somme est déduite du prix à payer par l'acquéreur. Dans les cas où un acheteur refuse d'honorer ses engagements en dehors du délai de rétractation, il est fautif. Il doit donc réparer le préjudice subi par le vendeur, qui a immobilisé son bien pendant plusieurs mois. Ce dernier récupère alors le dépôt de garantie. Si la somme est considérée insuffisante au regard du préjudice subi, le propriétaire peut aussi saisir la justice pour demander réparation ou forcer l'exécution de la vente. Cela dit, cette procédure est longue, coûteuse et incertaine : elle risque de retarder la vente pour un délai indéterminé. Beaucoup de vendeurs préfèrent passer outre et remettre leur bien sur le marché. L'idéal, pour les deux parties, consiste à assortir le compromis de vente d'une clause de dédit. Elle balise la possibilité que l'acheteur (ou le vendeur) revienne sur ses engagements et chiffre le préjudice à l'avance. Le dépôt de garantie sert alors à régler cette pénalité.
