Vous souhaitez vous lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier pour y vivre ? Alors calculer votre capacité d’emprunt est la première étape de votre projet. Mais qu’est-ce que la capacité d’emprunt et comment la calculer ? Nous allons en parler dans cet article qui traitera de crédit immobilier. La capacité d’emprunt permet d’estimer votre budget pour votre acquisition immobilière et donc de savoir comment faire vos recherches immobilières.
L’emprunt immobilier est la méthode de financement préférée des français pour leurs acquisitions immobilières et c’est environ 80% des transactions immobilières qui passent par des crédits immobiliers. Le crédit immobilier est le sésame qui vous permettra d’obtenir le bien de vos rêves si vous n’avez pas les fonds nécessaires pour un achat « comptant » (un achat direct sans crédit bancaire). Le crédit immobilier vous permet de financer le bien que vous souhaitez, tout en le remboursant sur une longue période, avec des intérêts. Le crédit immobilier est donc un produit bancaire, très encadré, qui est réservé aux personnes ayant une situation professionnelle stable, et qui sont jugés digne de confiance en termes de remboursement par les établissements financiers prêteurs. Voici la liste des critères qui seront jugés par l’établissement financier prêteur pour savoir si vous êtes éligible à un prêt immobilier et vous pouvez envisager une capacité d'emprunt :
Tous ces critères permettent donc à un particulier de savoir s’il sera éligible à un prêt immobilier ou pas. Nous verrons en détail comment calculer la capacité d’emprunt si un particulier est éligible à un prêt immobilier dans le prochain paragraphe. Le prêt immobilier qui finance votre bien sera donc remboursé sur une certaine période, et sous certaines conditions d’intérêt. Mais alors, comment tenir compte des intérêts du prêt pour pouvoir calculer le maximum accordé par un établissement financier prêteur : votre capacité d’emprunt ? Vous pouvez vous faire aider de professionnels qui pourront vous aider à y voir plus clair sur toutes les conditions.
Alors, maintenant que vous savez que vous êtes éligible à un prêt, comment calculer la capacité d’emprunt de manière précise ? Et bien la réponse dépend de votre situation personnelle mais aussi de votre projet. Le professionnel qui va vous aider à le calculer, que ce soit un établissement de crédit, un intermédiaire spécialiste comme un courtier ou bien un simulateur va tenir compte de plusieurs critères d’informations très précis. Voici la liste des informations qui pourront permettre de calculer la capacité d’emprunt :
Ces éléments seront scrutés par les établissements financiers prêteurs et permettront une décision également sur l’accord du crédit immobilier et ses conditions. Voyons maintenant dans quel cadre vous pourrez emprunter.
Vous souhaitez acquérir une résidence principale ? Alors vous devrez préparer votre budget. Pour connaître votre capacité d’emprunt pour un tel projet, il faut se pencher en premier lieu sur la question de l’endettement. Si vous avez déjà des crédits en cours et que vous avez mis en locations des biens immobiliers achetés à crédit, il faudra en tenir compte. Toutes les charge seront intégrées au calcul. Il appartiendra au futur propriétaire de préparer son budget en tenant également compte des futures frais et charges liées à l’acquisition. Les charges foncières, la taxe d’habitation, ainsi que les frais liés à la vente sont à prévoir. L’acquéreur doit prendre en charge les frais de rédaction du compromis de vente, tandis que le vendeur doit lui prendre à sa charge les diagnostics immobilier. Si des frais d’agence et de mandat de vente sont inclus dans la transaction, il est à vérifier s’ils sont à charge vendeur ou charge acquéreur. S’ils sont à charge vendeur, ils sont pris en compte dans le calcul des frais de notaire.
Vous voulez réaliser un investissement locatif ? Il existe quelques différences avec le calcul d’une capacité d'emprunt pour une résidence principale. Vous devez en premier lieu faire estimer le potentiel locatif par un professionnel. Il faudra une attestation du futur loyer potentiel perçu dans le projet, et l’inclure aux documents demandés par l’établissement prêteur. Ce revenu sera compté dans votre endettement mais il ne sera pris en compte qu’à 70%, faisant écho aux potentiels loyers impayés ou vacances locatives. La capacité d’emprunt est alors calculée en fonction du future loyer potentiel perçu, pondéré et inclus dans les revenus de l’acquéreur.
Dans le cas d’une résidence secondaire, il n’y a pas de revenus locatifs pris en compte dans le calcul de la capacité d'emprunt. La capacité d’emprunt sera donc basée uniquement sur les revenus d’activité des acquéreurs, ainsi que le ou les crédits qui sont en cours de remboursement. L’agence immobilière qui s’occupe d’une telle acquisition devra généralement prévoir une acquisition à distance pour l’acheteur qui n’habite généralement pas sur les lieux. Mais dans les faits c’est peu souvent qu’une telle dénomination est utilisée pour l’achat du bien. En effet, la plupart du temps l’acquéreur présentera un potentiel locatif saisonnier à l’établissement de crédit afin de faire inclure dans la capacité des revenus locatifs qui seront calculés sur quelques mois puis ramenés à une moyenne annuelle.
