Taux d'endettement

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taux d'endettement

Vouloir acquérir un bien immobilier, c’est se poser des questions sur le type de logement qui nous conviendrait le mieux mais aussi, se poser des questions sur les méthodes de financement, notamment le crédit immobilier. Qui dit obtention d’un crédit immobilier, dit une présentation non négligeable de son profil financier et de ses capacités à rembourser un prêt. En bref, rembourser un prêt, c’est se plier à la règle du taux d’endettement de 33%.

Taux d’endettement c’est quoi ?

Le taux d’endettement est une donnée correspondante à la part du revenu d’un ménage, qui est seulement et entièrement consacré au remboursement de prêt(s) immobiliers ou encore, au remboursement de crédits à la consommation: ce dernier est plus communément connu sous la mention de « taux d’endettement de 33% », qui est relatif au seuil à ne pas dépasser.

Quels sont les critères d'obtention d'un prêt immobilier?

Le taux d’endettement est un critère d’obtention d’un crédit immobilier dans le sens où il a une importance et sera déterminant, lors du processus de demande de prêt immobilier en ligne ou en agence et même dans un contexte de rachat d’emprunt immobilier.

Alors, comme vous l’aurez compris, le taux d’endettement va conditionner l’obtention d’un prêt immobilier et ce, que ce soit pour :

  • Obtenir un crédit immobilier pour acheter un appartement, une maison
  • Le financement d’un investissement dans le locatif
  • Effectuer une demande de rachat de crédit immobilier

En bref, calculer ce dernier va aussi reposer sur la prise en compte d’un ensemble de documents requis.

Comment calculer le taux d'endettement ?

Il est aussi possible de calculer ce taux d’endettement. Ce dernier va correspondre au poids mensuel des charges fixes, qui elles, font parties des revenus fixes d’un foyer.
Dès lors, le calcul de taux d’endettement est illustré par la formule suivante : (Charges/Revenus) x 100 = taux d’endettement

Quelles charges, à prendre en compte, dans le calcul?

Afin de calculer le montant global de ses charges, il est nécessaire de retenir les dépenses mensuelles qui sont liées aux remboursements, en cours, de crédits immobilier qui concernent:

  • Les prêts personnels
  • Les prêts renouvelables
  • Le prêt d’achat immobilier
  • Pensions multiples et, qui ont été versées (alimentaires, etc…)
  • Aux autres charges, dites de nature structurelle

Il y a aussi la possibilité pour une banque d’affecter une estimation dite fictive de loyer au calcul du taux d’endettement. Un taux concernant les personnes hébergées chez un tiers et n’ayant, dans les faits, ni de loyers, ni de mensualités immobilières.

Quels types de revenus sont à intégrer dans le calcul?

De la même façon qu’on n’a pris en compte le critère de la stabilité, ici c’est la même chose au niveau des revenus du foyer, car ils concernent :

  • Les revenus professionnels, non-salariés (bénéfices des artisans, agriculteurs, commerçants et professions libérales)
  • Les pensions diverses (handicap, retraite, etc…)
  • Les salaires nets (plus une prise en compte éventuelle du 13è mois, des primes contractuelles)
  • Les revenus fonciers pour les propriétaires d’un logement en location
  • Etc…

Quel est le taux d'endettement à ne pas dépasser ?

Dans les faits et, ce qui est généralement conseillé, c’est qu’il n’est pas raisonnable de s’endetter au-delà du seuil dit des 33 %. En fait, la mention de « 33% » est le chiffre renvoyant au 1/3 des revenus. Dès lors, avoir un taux d’endettement 33% c’est voir les mensualités de crédit représenter une part de 1/3 du revenu, net, annuel. Néanmoins, cette règle des 33% peut être « contournée » dans le sens qu’il est possible d’aller en-deçà mais aussi, au-delà de ce seuil.

Les exceptions à la règle des 33 %

Alors, voici les deux situations contournant cette règle des 33% et, tolérées par les banques:

  • L’appréciation brute du taux d’endettement
  • Dans ce cas-là, le taux d’endettement ne doit pas excéder le tiers des revenus du foyer soit un pourcentage de 30% maximum. Alors, dans le cas contraire où ce dernier dépasserait ce pourcentage, les banques estiment que le risque d’incapacité à rembourser est bien trop important.
  • L’appréciation au prorata
  • La mention de « reste à vivre » correspond, émanant des organismes financiers, à le revenu restant par personne et dans un foyer. Alors, un taux d’endettement identique peut avoir des conséquences différentes d’un cas à un autre : que ce soit pour un foyer avec des enfants, de même que pour un foyer disposant de revenus moindres. Dès lors, plus les revenus restants par chaque personne constituant un même foyer sont importants, plus les chances sont grandes d’avoir sa demande de prêt immobilier en agence, ou en ligne, aboutir : c’est dans le sens où le taux d’endettement, dans ce cas, aura un impact moins conséquent sur son quotidien.

Cas de figure

Autre information à retenir, même si cela n’est pas fortement commun dans l’actualité, il est pourtant possible pour un ménage aisé, de voir son taux d’endettement aller au-delà des 33% et voir ce même pourcentage s’approcher des 35%. En fait, dans un cas exemplaire où un foyer cumule 8500 € par mois, le banquier peut accepter un taux d’endettement de 35 %, donc des mensualités maximales qui sont de 2975€. En effet, dans ce cas-ci même avec un taux d’endettement à 35%, le « reste à vivre » reste élevé. Car si l’on calcule les revenus, moins les mensualités, voici ce qu’on obtient d’après notre exemple :

8500 € (revenus mensuels) – 2975 € (les mensualités) = 5525 €

Taux d'endettement d'une entreprise

Comment se compose le taux d'endettement d'une entreprise?

Comme vous avez pu le voir, on s’est concentré auparavant sur le taux d’endettement général, plus propres au particulier, mais ce même taux se présente de manière un peu différente dans le cadre entrepreneurial.

Dans le cadre d’une entreprise, le taux d’endettement est illustré par un rapport entre les dettes et les capitaux propres: ce dernier fait alors partie des ratios financiers. Le taux d’endettement, qui peut aussi être appelé sous le nom de ratio d’endettement et « gearing » en anglais s’applique non seulement aux ménages mais aussi, à l’entreprise.

Cas particulier

L’endettement va donc se présenter comme un moyen de financement ce qui va se différencier de l’augmentation de capital et de l’autofinancement. Dans un cas où l’entreprise n’aurait pas assez suffisamment de capitaux propres à sa disposition, l’endettement peut s’avérer utile. Car oui, dans certains cas, l’endettement peut s’avérer être une méthode moins onéreuse que les autres qui pourraient se présenter, de pouvoir financer de nouveaux projets à venir.

La constitution de l’endettement entrepreneurial

Dans le cas de l’endettement d’une entreprise, ce dernier va être composé de différents éléments :

  • Les dettes non liées à l’exploitation (cas des impôts ou encore, des cotisation sociales)
  • Les dettes liées à l’exploitation

Les calculs de taux d’endettement

Il est possible de simuler les différents taux d’endettement dont, le taux d’endettement financier, le taux d’endettement net et, le taux d’endettement général

Calcul du taux d'endettement financier

Voici alors le calcul du taux d’endettement financier :

Dettes financières / capitaux propres = taux d’endettement financier

Ici, les dettes financières vont en fait regrouper tout ce qui est les emprunts, les créances cédées non encore échues, les crédits bancaires, les avances de trésorerie...

Calcul du taux d'endettement net

Si l’on veut calculer le taux d’endettement de manière plus précise, on peut se référer au taux d’endettement net :

Dette nette / Capitaux propres = taux d'endettement net

Ici, La dette nette va désigner l'ensemble des dettes bancaires et financières, que ce soit à long terme ou encore, à court terme, moins les liquidités, c'est-à-dire la trésorerie. Dès lors, les capitaux propres figurent au dit passif du bilan.

Calcul du taux d'endettement général

La dernière formule de calcul, se rapporte au taux d’endettement général :

Total des dettes / capitaux propres = taux d’endettement général

La mention « capitaux propres » regroupent le capital de l'entreprise mais aussi, les réserves issues de bénéfices qui ont été réinjectés puis, le résultat d’exercice comptable précédent.

  • Un taux d'endettement qui est élevé, ce sont des conséquences sur la trésorerie de l'entreprise car il s’accompagne de frais fixes (amortissement emprunts et, les intérêts)
  • Un taux d'endettement très faible peut montrer une trop grande prudence de l’entreprise, ne souhaitant investir ni prendre de risques, un point négatif chez les éventuels investisseurs.

En bref, le taux d'endettement d’une entreprise doit être le plus faible possible. Plus le taux est élevé, plus l'entreprise est endettée: ses dettes sont plus importantes au niveau des actifs qu’elle dispose.

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