Justine A.    Mis à jour le 21/10/2020

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ? Que contient-il ? Quels sont les engagements pris lors de la signature d'un compromis de vente ? Nous allons répondre à ces questions dans cet article et parler de tout ce que peut impliquer un compromis de vente. Dans le domaine de l'immobilier, le compromis de vente est une étape indispensable de toute acquisition ou vente, et il est important de connaître tous les aspects des engagements que doivent respecter les deux parties qui signent le compromis. Ce document est souvent confondu avec la promesse de vente. Nous expliquerons également dans cet article la différence entre les deux. 

compromis de vente

Le compromis de vente

Le compromis de vente est une étape importante d’une vente immobilière. Il n’est pas appliqué uniquement à l’immobilier mais c’est sur ce sujet que nous nous concentrerons aujourd’hui. Avant de reprendre sa définition et de parler la différence avec la fameuse promesse de vente dont nous avez certainement entendu parler, reprenons le cas d’une vente immobilière depuis le début. Pour commencer, on pourrait penser qu’une vente immobilière ne concerne qu’un acheteur, que le vendeur et le notaire qui officialise la transaction. Et bien vous allez être surpris de connaître la liste exhaustive de tous les acteurs qui vont jouer un rôle dans cette vente immobilière, bien que certains soient optionnels.

  • L’acquéreur
  • Le vendeur
  • Le notaire
  • L’agence immobilière (optionnel)
  • Les plateformes digitales qui publient l’annonce du bien ( optionnel )
  • Le courtier en crédit immobilier pour le financement (optionnel)
  • L’Etat Français (taxe du notaire)
  • L’administration de la région concernée par l’achat
  • La mairie de la commune concernée par l’achat

Une vente immobilière concerne un certain nombre d’acteurs, en premier lieu desquels le vendeur. La personne qui souhaite mettre en vente son bien immobilier, devra obligatoirement le faire à l’aide d’un acte notarié de vente immobilière. En revanche, les autres aspects administratifs de la vente peuvent être effectués par d’autres acteurs, comme le compromis de vente. Le compromis de vente est donc un document qui officialise un accord entre un acheteur et un vendeur, sur un prix, pour un bien immobilier donné.

Comme une vente immobilière doit être validée par un rendez-vous chez le notaire de signature d’un acte authentique de vente (dont nous parlerons plus en détails dans un autre article), l’acheteur, le vendeur et le notaire doivent s’accorder sur une date. De plus, le financement du bien immobilier est à 80% des cas financé par un crédit immobilier. Il faut donc également du temps pour l’acheteur pour obtenir son crédit. C’est donc la raison pour laquelle un accord doit être signé, qui permet au vendeur de retirer son bien du marché et laisser le temps à l’acheteur d’obtenir son financement. Ce qui nous amène au contenu du compromis de vente.

Les conditions du compromis de vente

Une fois le vendeur et l’acquéreur en accord sur un prix donné, la prochaine étape consiste en la rédaction et signature du compromis de vente, ceci afin de prévoir le jour de la signature effective de l’acte authentique de vente chez le notaire. Cet acte fait prendre effet à la vente de façon définitive. La vente n’a en effet pas lieu tant que la signature de l’acte n’est pas effectuée. Le compromis sert donc à préparer les deux parties pour cette date. Il reprend plusieurs éléments et conditions qui permettent globalement de s’assurer de la vente dans de bonnes conditions. Voici donc la liste des éléments obligatoires que doit contenir le compromis de vente. 

  • Désignation des parties suivantes impliquées dans la vente : l’acquéreur, le vendeur, le notaire et l’agence immobilière s’il y’en a une.
  • La désignation du bien immobilier
  • L’adresse du bien immobilier
  • Les caractéristiques techniques du bien immobilier ( surface, nombre de pièces …etc )
  • La liste des diagnostics effectués
  • Le prix de vente sur lequel se sont accordées les parties
  • La date de clause suspensive
  • La date prévue de signature authentique de l’acte de vente
  • Les annexes de description du bien
  • Les différents paragraphes juridiques régissant les obligations du vendeur et de l’acquéreur
  • Le montant du séquestre déposé au notaire, ainsi que la date de dépôt maximale du séquestre

Un compromis de vente contient en effet des éléments d’obligations et d’engagement pour le vendeur comme pour l’acheteur. Ces éléments permettent de protéger les deux parties lors de cette vente. Voici donc les dangers qui guettent l’acquéreur lors d’un achat immobilier.

  • Impossibilité d’obtenir le financement nécessaire à l’acquisition
  • Vice caché sur le bien immobilier

Ces dangers font l’objet d’une attention particulière de certaines parties du compromis de vente. Le premier danger évoqué est couvert par les clauses suspensives.

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives prévoient donc une protection de l’acquéreur en cas de non-obtention du financement nécessaire à l’obtention du bien. Lorsqu’un acquéreur souhaite obtenir un bien immobilier à l’aide d’un crédit immobilier, il doit donc en faire la demande auprès d’établissements financiers prêteurs ou bien d’un courtier. Si aucun financement n’est obtenu, alors dans ce cas l’acheteur est protégé et désengagé de la vente immobilière. Les clauses suspensives contiennent les éléments suivants. 

  • Une date de fin, qui permet de déterminer l’obtention ou nom d’un crédit
  • Un montant précis de financement demandé 
  • Un taux d’intérêt maximal autorisé 
  • Une durée maximale autorisée

Ces conditions permettent de laisser le temps à l’acheteur d’obtenir le financement adéquat pour le bien immobilier dans des conditions cohérentes d’emprunt immobilier. Elles permettent aussi de protéger le vendeur contre des personnes de mauvaises foi, qui souhaite changer d’avis et se rétracter de la vente immobilière. Nous parlerons des dates et de la rétractation dans le paragraphe suivant. Ainsi, à l’issu des clauses suspensives, l’acquéreur doit présenter une offre de prêt ou bien des lettres de refus bancaires attestant de ses demandes de prêts selon les conditions fixées dans les clauses suspensives. S’il ne peut présenter ni offre ni refus, alors le vendeur pourra faire exercer son droit de se retirer de la vente en conservant son séquestre. Il est à noter qu’il n’est pas obligatoire de faire figurer un séquestre au compromis de vente.

Nous l’avons mentionné mais nous n’en avons pas parlé jusque là. Le séquestre est une avance versée par l’acheteur au notaire sur un compte spécial appelé compte séquestre. Cette avance est constituée d’un montant décidé entre le vendeur et l’acheteur de façon arbitraire, mais il représente en règle générale 10% du montant du bien. Ce séquestre est un acompte et il est possible de le récupérer si jamais les clauses suspensives permettent l’annulation de la vente. En revanche, le vendeur peut le conserver si jamais les clauses suspensives ne sont pas respectées par l’acheteur. Parlons maintenant d’un point important du compromis de vente, la rétractation.

Le compromis de vente et la rétractation

Nous parlons dans ce paragraphe d’engagement, et de rétractation. En effet, la signature d’un compromis de vente constitue un engagement de la part du vendeur à vendre son bien à l’acheteur pour un prix déterminé. L’engagement pour l’acheteur est de mener à terme son achat sous peine de ne pas pouvoir récupérer son séquestre et de pénalité. Mais comme pour tout achat de produit en France, il existe un droit de rétractation. Ce droit de rétractation pour l’acheteur est de 10 jours calendaire à compter de la date de signature du compromis de vente. Il permet à l’acheteur de se rétracter d’une acquisition sans conséquences.

Passés ces 10 jours en revanche, il ne peut plus se rétracter et doit mener à bien son achat. Nous avons parlé de l’acheteur, mais qu’en est-il pour le vendeur ? A-t-il le droit de se rétracter d’une vente ? La réponse est non. Une fois le compromis de vente signé, le vendeur a accepté de vendre à une date précise et un prix déterminé son bien et ne pourra légalement pas se défaire d’un compromis de vente signé. L’engagement est donc fort du côté vendeur pour une signature de compromis de vente. En règle générale, on observe une vente immobilière sur un horizon de 3 mois. En revanche, si l’acheteur est rapide dans ses démarches, il est possible de faire lever les clauses suspensives afin d’obtenir une date de signature de l’acte authentique plus tôt qu’initialement prévu. Le notaire doit alors donner une nouvelle date selon son emploi du temps. 

Le compromis de vente et la promesse de vente

Nous allons voir dans cette partie les différences qui existent entre une promesse de vente et un compromis de vente. Ces deux documents font très souvent l’objet d’une confusion. Nous verrons également quel est l’intérêt de signer l’un ou l’autre, et à quelle proportion des ventes sont-ils chacun utilisés. Commençons par définir la promesse de vente. Ce document est signé au même moment et en lieu et place du compromis de vente. Il possède des caractéristiques similaires et le même but final. Il sert donc à officialiser un accord entre un acheteur et un vendeur et préparer une date de signature et de prise d’effet de la transaction sous certaines conditions. Tout comme le compromis de vente il contient les éléments suivants:

  • Désignation des parties suivantes impliquées dans la vente : l’acquéreur, le vendeur, le notaire et l’agence immobilière s’il y’en a une
  • La désignation du bien immobilier
  • L’adresse du bien immobilier
  • Les caractéristiques techniques du bien immobilier ( surface, nombre de pièces …etc )
  • La liste des diagnostics effectués
  • Le prix de vente sur lequel se sont accordées les parties
  • La date de clause suspensive
  • La date prévue de signature authentique de l’acte de vente
  • Les annexes de description du bien
  • Les différents paragraphes juridiques régissant les obligations du vendeur et de l’acquéreur
  • Le montant du séquestre déposé au notaire, ainsi que la date de dépôt maximale du séquestre

En revanche, sa différence tient de l’engagement des deux parties. En effet, le compromis de vente est considéré comme un contrat synallagmatique. C’est-à-dire qu’il engage les deux parties sous peine de pénalités. A l’inverse, la promesse de vente est considérée comme un contrat unilatéral car il n’engage que le vendeur. L’acheteur lui ne s’engage pas fermement, le contrat lui donne une option d’achat à la date de fin des clauses suspensives. Par contre, et afin de rassurer les vendeurs qui signent des promesses de vente. Si l’option d’achat n’est pas utilisée, le vendeur conserve le séquestre. 

Contrat

Compromis de vente

   

Promesse de vente

       

Engagement

Vendeur et acheteur

 

 

Vendeur

 

 

 

 

Nature de l'engagement

Mener à bien la transaction à une date donnée selon les conditions du contrat     Réserver le bien pour l'acheteur pour un prix spécifique en accordant un délai de réflexion, moyennant une indemnité d'immobilisation        

On constate plus de flexibilité dans la promesse de vente pour l'acheteur même s'il existe l’indemnité d'immobilisation et que dans les faits, l'option d'achat est très rarement levée.

 

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