Qui n’a pas rêvé de participer à une enchère ? Comme se déroule-t-elle ? Les enchères existent pour tout type de biens et son concept n’est pas d’hier. Le principe des enchères remonte à l’antiquité. Mais nous allons nous concentrer dans cet article sur le domaine de de l’immobilier. En effet les enchères immobilières représentent une petite partie des transactions immobilières sur le marché : environ 3%. Mais que faut-il savoir pour participer à une enchère ? Les équipes de Cristoveo vous ont préparé les réponses à vos questions. 

ventes aux enchères

Histoire des ventes aux enchères

Les ventes aux enchères immobilières existent depuis très longtemps. En effet, on en retrouve des traces dans l’Antiquité. Les enchères peuvent concerner tout type de bien à vendre, bien que nous allons nous concentrer dans cet article sur l’immobilier. En France, les enchères immobilières sont encadrées aujourd’hui par les notaires. Et tout citoyen Français peut se rapprocher d’un notaire pour vendre son bien immobilier de façon volontaire. En effet, les enchères sont souvent vues comme une manière forcée par un créditeur de récupérer une dette non payée. Mais les ventes aux enchères immobilières ne sont pas uniquement réservées aux procédures judiciaires. On retrouve la première trace des enchères officiellement organisées par l’Etat en 1254 par le Roi Henri 2 et l’introduction de commissaires-priseurs. La loi les encadrant a depuis été modifiée de très nombreuses fois. 

Principe des ventes aux enchères immobilières

Une vente aux enchères immobilière est organisée selon le principe suivant : c’est une vente supérieure à la mise à prix ou à un prix déjà offert. Les enchères s’organisent en France de plusieurs manières. Voici les 3 options qui sont pratiquées dans le cadre de mise en enchères immobilières.

  • Vente aux enchères immobilière classique 
  • Vente aux enchères immobilière sans mise à prix et sous enveloppe cachetée
  • Vente aux enchères immobilière sous procédure judiciaire

Nous allons reprendre le principe de chacune des enchères. Les deux premières sont organisées avec l’accord du vendeur sous le principe du volontariat, avec l’aide d’un notaire. Le notaire doit donc préparer ce qu’on appelle un cahier des charges, qu’il affichera sur son site, accessible à tous avant les ventes. Ce cahier reprend les éléments d’une vente classique, et sera disponible environ 3 semaines avant la vente.

  • Les conditions générales de la vente,
  • Les particularités propres à chaque vente (bien libre, occupé, description et origine de la propriété),
  • Les dispositions d'urbanisme,
  • Les servitudes éventuelles,
  • Les certificats relatifs à la loi Carrez, à l'accessibilité ou non-accessibilité au plomb, à l'amiante, à la présence éventuelle de termites, l'état
  • des risques naturels et technologiques,
  • Le questionnaire du syndic,
  • La situation hypothécaire,
  • La date de la vente,
  • La mise à prix, les frais d'organisation,
  • La faculté de surenchère,
  • La conformité ou non, pour les biens destinés à la location, aux normes du logement décent, les pièces annexes.

Vente aux enchères immobilière classique 

Une vente aux enchères immobilière classique se déroule donc à l’aide du notaire. Il doit rédiger le cahier des charges pur toutes ses ventes aux enchères, et mettre à disposition du public ce dernier environ 3 semaines précédent les ventes. Dans ce cas de figure, c’est le vendeur qui se rapproche du notaire pour organiser la vente. Il doit alors s’accorder sur la mise à prix. En règle générale, cette mise à prix est de l’ordre de 75% de la valeur réelle du bien immobilier. La vente a lieu dans un endroit choisi par le notaire, généralement dans son office. Des ventes aux enchères sont organisées en règle générale à une date précise récurrente, dans une salle qui peut accueillir tous les enchérisseurs à accueillir. Les enchérisseurs doivent préalablement s’inscrire aux enchères s’ils veulent y participer.

Ils sont donc mis au courant des caractéristiques des différents biens grâce au cahier des charges et peuvent même visiter les biens concernés. En effet, le notaire peut organiser des visites d’enchères. Ces visites sont organisées de manière groupée pour les enchérisseurs qui le souhaitent. En revanche, et nous en parlerons plus en détail dans le dernier paragraphe, mais une participation à une vente aux enchère immobilière se fait avec certaines garanties. Les acheteurs potentiels qui s’inscrivent doivent présenter des garanties financières solides pour se voir accorder le droit de faire monter les enchères. Les enchérisseurs doivent par exemple présenter un dépôt de garantie de 20% du prix d’enchère afin de pouvoir y participer. Nous parlerons plus en détails du ça spécifique du crédit immobilier dans le paragraphe qui lui est dédié en bas de page. 

Vente aux enchères immobilière sans mise à prix

Une autre option qui existe pour les vendeurs est de présenter en vente aux enchères leur bien immobilier sans mise à prix de départ. Dans ce cas de figure, le vendeur doit s’accorder avec le notaire sur un prix en dessous duquel il ne souhaite pas vendre. Ce prix sera conservé secret dans une enveloppe cachetée et uniquement connu du commissaire-priseur et du notaire. La vente se déroule donc comme une vente aux enchères classique, et le premier enchérisseur qui propose une enchère dépassant le prix décidé par le vendeur devient l’acquéreur du bien. 

Une vente aux enchères judiciaire

Une vente aux enchères judiciaire se déroule devant les tribunaux judiciaires. Il en existe plus de 180 en France, et ils organisent aussi bien des ventes aux enchères immobilières que tout autre bien. Les acheteurs potentiels doivent se faire représenter par un avocat afin d’y participer. Ces ventes aux enchères sont initiées par un créancier qui a en règle générale financé l’acquisition du bien immobilier, ou bien l’a garanti. Mais il peut y avoir d’autres situations permettant la mise ne vente aux enchères judiciaires : 

  • Banque prêteuse qui a financé le bien en hypothèque
  • Organisme de caution de crédit qui garantit le bien
  • Un bien immobilier d’entreprise en liquidation judiciaire
  • Dans le cas d’un héritage, si les héritiers ne sont pas en accord pour vendre dans des conditions classiques de marché

Les informations concernant les mise en ventes aux enchères judiciaires sont présentées par voie d’affichage au palais de justice de l’endroit concerné.

Enchères et crédit immobilier

Vous souhaitez participer à une vente aux enchère immobilière et financier votre acquisition avec un crédit immobilier ? Ce ne sera pas chose aisée. En effet, les ventes aux enchères ont certaines particularités dont nous parlerons plus en détails dans le dernier paragraphe. Les acquéreurs potentiels doivent habituellement présenter 20% du prix de mise en vente en dépôt de garantie auprès du notaire, qu’ils peuvent récupérer s’ils ne remportent pas l’enchère. Mais que faire dans le cas où vous souhaitez faire financer toute votre opération par une banque ? Et bien vous devrez présenter un dossier solide à un établissement prêteur, qui fournir une attestation d’accord de prêt pour un certain montant, et qu’il faudra présenter à un notaire. N’hésitez pas à vous faire aider d’un courtier en crédit immobilier afin de monter le dossier auprès d’un établissement de crédit et ainsi obtenir une attestation d’accord de cautionnement. Il faut s’y prendre correctement et faire très attention car comme nous le verrons dans le paragraphe suivant vous n’aurez pas le droit à l’erreur ! 

Particularité des enchères

Les ventes aux enchères immobilières possèdent quelques différences notables avec une vente immobilière classique. Voici la liste des éléments qui les distinguent, que nous détaillerons juste après. 
Le Paiement de l’enchère pour le vainqueur s’effectue dans les 45 jours suivants l’enchère

  • Il n’y a aucun droit de rétractation
  • Il n’y a aucune clause suspensive de prêt
  • Les ventes s’effectuent à la bougie ( non, pas pour éclairer la salle …)
  • Les visites peuvent s’effectuer physiquement de manière groupée, et en visite virtuelle
  • L’acte de vente est un procès-verbal, délivré en fin d’enchère
  • Les frais de notaire s’additionnent aux frais d’organisation de l’enchère 

Oui, vous avez bien lu, les ventes s’effectuent à la bougie. Il s’agit de petites mèches qui font monter une fumée lorsqu’elles s’éteignent. L’enchère est remportée lorsque deux feux successifs font leur apparition. Les feux interviennent en fin de combustion des mèches, ce qui prend en général 20 secondes. Les ventes aux enchères immobilières doivent faire l’objet d’une préparation du financement bien en amont parce qu’il n’y a aucune clause suspensive de prêt acceptée ou de droit de rétractation. 
Les frais d’organisation des enchères sont en général de 2% et sont à la charge de l’acquéreur. Ils s’additionnent donc à la publicité foncière et droits de mutations présents dans les frais de notaire.

Cas des ventes

Acheteur

Vendeur

Vente aux enchères classique

Pas de droit de rétractation
20% de dépôt de garantie
45 jours de délai de paiement 
Aucune clause suspensive

Mise à prix de 75% de la valeur du bien

 

Vente aux enchères sans mise à prix

La première proposition qui dépasse  le prix plancher remporte l'enchère

Prix plancher de vente décidé auprès du notaire

Vente aux enchères judiciaire

Il doit se faire représenter par un avocat

Il n'a pas le choix dans la mise à prix

 

 

 

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