Justine A.    Mis à jour le 30/10/2020

Lors d’une vente d’un bien immobilier, le propriétaire qui souhaite vendre son bien immobilier a la possibilité de réaliser une plus-value. Cette plus-value est imposable sur le revenu si le bien immobilier est la résidence principale du vendeur. Selon le type de bien ms en vente, celle-ci peut faire bénéficier au propriétaire des exonérations.

plus value

C’est quoi une plus-value immobilière ?

Un propriétaire qui achète un bien immobilier et qui décide de vendre ce même bien à un prix de vente supérieur au prix d’achat effectué par le propriétaire, démontre une plus-value. Le bien immobilier a gagné en valeur, ou vaut plus dans le marché immobilier, donc son prix de vente est plus élevé que lors de son précédent achat. La plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. La plus-value immobilière peut aussi avoir lieu lorsqu’il s’agit d’une succession ou d’une donation et que le prix de vente du bien est plus élevé que sa valeur déclarée. Le bien immobilier, que ce soit une maison, un appartement ou bien un terrain, peut générer de la plus-value immobilière lorsque sa revente est plus chère que la précédente, sauf si c’est un cas d’exonération pour un bien mis en vente dont le montant s’avérerait être inférieur à 15000 euros. La plus-value peut être exonérée d’impôt ou de taxe, cela dépend de s’il s’agit de la vente d’une résidence principale ou une résidence secondaire.

Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?

Pour un bien immobilier, la plus-value se calcule avec la valeur du bien à son entré dans le patrimoine du vendeur (lorsqu’il l’a acheté), comparé à la valeur du bien à la sortie du patrimoine du propriétaire vendeur (lorsqu’il le vend). Pour bien calculer la plus-value, il faut rajouter les frais supplémentaires que le vendeur a payé lors de l’acquisition, au prix d’achat du bien immobilier : les frais d’acte d’achat au forfait de 7,5% de la valeur du bien ou au réel, la commission d’agence immobilière et les travaux faits pour le bien ou le forfait de travaux à 15% si le propriétaire du bien immobilier l’est depuis plus de 5 ans.

Puis, pour poursuivre le calcul de la plus-value, il faut déduire au prix de vente aussi appelé « le prix de cession », les frais que supportent le vendeur comme : la commission d’agence immobilière, le montant total des diagnostics obligatoires (diagnostic de performance énergétique, amiante, gaz, électricité, termite…) et les frais de mainlevée de l’hypothèque, si celle-ci a été sur le bien immobilier vendu. C’est après avoir pris en compte tous ces éléments concernant le prix d’achat et le prix de vente du bien immobilier, que la plus-value générer pour le propriétaire peut être évaluée. La plus-value est alors appelée plus-value imposable, car le calcul aura supprimé du prix d’achat, le prix de vente avec tous les éléments déduits. La plus-value imposable est taxée de 19% pour l’impôt et au taux de 17,2% en ce qui concerne les prélèvements sociaux, donc un total de 36,20%. Cet impôt est prélevé du prix de vente et attribué à l’administration fiscale du compte du propriétaire, avec l’aide de son notaire.

Comment être exonéré de la plus-value ?

L’exonération est le fait de décharger une personne d’une obligation, ici le propriétaire, d’impôt ou de taxes. Pour être exonéré de la plus-value, il faut que le bien mis en vente soit la résidence principale du propriétaire. Si c’est la résidence principale lors de la vente, celle-ci se voit être exonérée des impôts sur la plus-value. Le bien immobilier du propriétaire est considéré de résidence principale s’il n’a pas déménagé, si c’est le cas ce n’est plus sa résidence principale. Ainsi, son droit à l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière n’est plus possible. L’avantage de l’exonération par l’administration fiscale est accordé si :

  • La vente se réalise dans les délais. Le délai attribué est d’un an et durant celui-ci sont pris en compte les conditions du marché immobilier, les circonstances de vente (difficile, facile), les éléments liés au bien avec les démarches du propriétaire vendeurs pour mener à bien son projet immobilier de vente,
  • Le bien immobilier est bel et bien la résidence principale du propriétaire vendeur pendant la mise en vente de celui-ci.

La plus-value de la vente du bien peut être aussi exonérée d’impôt si la résidence principale ainsi que ses dépendances (si elle en possède), sont vendus en même temps que la résidence principale.

En ce qui concerne la résidence secondaire, le propriétaire peut bénéficier d’une exonération si son projet de vente immobilière est le premier pour sa résidence secondaire depuis février 2012. C’est aussi possible si pendant les 4 années avant la vente du bien, le propriétaire n’avait pas encore son statut de propriétaire de sa résidence principale. Et si le propriétaire se sert du prix de vente du bien pour l’achat de sa résidence principale, et tout cela durant un délai de deux ans. L’exonération d’impôt sur la plus-value s’effectue également, lors d’une vente d’une résidence principale appartenant à une personne retraitée et invalide lorsque celle-ci laisse le bien inoccupé, si le bien immobilier est de faible valeur et si la vente se réalise deux dans après son déménagement. L’exonération d’impôt sur la plus-value s’effectue si le prix de vente est inférieur à 15 000 euros.

Quand paye-t-on une plus-value sur la vente d'une maison ?

La plus-value se paye chez le notaire, lors de la signature de l’acte authentique. Le vendeur doit payer en une fois et le notaire verse le montant dans le compte du Trésor Public. Ainsi, le propriétaire reçoit par le notaire, le chèque avec le montant de la cession de son bien immobilier, minoré de la taxation sur la plus-value. Les honoraires du notaire pour la déclaration et le paiement de l’impôt sur la plus-value sont à la charge du vendeur.   Le paiement fait l’objet de déclaration que le notaire réalise pour le propriétaire. L’acte de vente mentionne le motif et la nature de l’exonération ou l’absence de taxation. Le vendeur a l’obligation de reporter le montant net de la plus-value sur sa déclaration de revenus, si ce n’est pas le cas, celui-ci sera sanctionné d’une amende équivalente à 5% des sommes non déclarées qui marquent le manquement de son paiement. Généralement les montant des amendes vont de 150 euros à 1500 euros.

Quels travaux déduire de la plus-value immobilière ?

Les travaux peuvent être déduit de la plus-value immobilière, en effet, ils peuvent être majorés du prix d’acquisition du bien immobilier. Ce sont les travaux de reconstruction, de construction, d’amélioration ou d’agrandissement qui sont en majoration du prix d’acquisition, soit selon leur réel montant, soit de 15% du prix d’achat si le propriétaire a cédé le bien immobilier 5 ans après l’acquisition. Les dépenses de travaux sont prises en compte seulement si elles ont été aux frais du propriétaire vendeur ou elles ont été faites par une entreprise. Les dépenses de travaux offrent un avantage fiscal et leur majoration sert pour la détermination de la plus-value immobilière. Ce sont les dépenses de réparation, de rénovation et d’entretien qui ne sont pas prises en compte, comme tous les travaux qui ont pour but de rendre le logement en bon état de fonctionnement, etc. sans changer l’agencement et l’équipement déjà présent.

Partager sur: