Vous semblez avoir trouvé le bien qui vous correspond ou alors en tant que vendeur, vous avez trouvé des acheteurs pour votre maison ou votre appartement : il est maintenant temps d’établir un engagement sous format signé. Entre l’acheteur et le vendeur, du compromis de vente à la promesse de vente, ces deux avant-contrats pour l’achat d’un bien convoité immobilier sont représentatifs de conséquences autant similaires que différentes. Comme le stipule l’article 1583 du Code civil, il y a une prévoyance à ce que « la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix » : il permet de définir, déterminer les différentes conditions de vente.
Une promesse de vente, c’est un avant-contrat qui administre un engagement auprès du vendeur. C’est-à-dire que celui-ci promet de s’engager de manière irrévocable et sans changement d’avis envers le bénéficiaire, qui représente un potentiel acheteur. La promesse de vente regroupe deux façons différentes au niveau de sa signature : soit sous seing privé ou chez le notaire. Afin qu’il soit réglementaire, dans le contexte de sa validité, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts. Cela doit se faire soit dans les 10 jours, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soit lorsque l’acte est rédigé par les deux parties et éventuellement avec la présence d’un avocat ou alors, d’1 mois suivant la signature de l’acte appelé authentique, effectué chez le notaire.
Cependant, il est nécessaire de rappeler que cette initiative d’enregistrement possède des droits et qui doivent être payés par l’acquéreur, dont le montant s’élève actuellement à 125€ : avec la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), il y a une possibilité de rétractation de 7 jours. La promesse de vente, c’est un temps de réflexion accordé par le vendeur mais qui n’est pas gratuit. Il est nécessaire de verser une somme, au maximum, 10% de la vente, qui peut aussi être négociable. Ce n’est pas un dépôt de garantie mais, plutôt, une indemnité d’immobilisation car si l’on se retire en tant qu’acheteur de cette promesse de vente, on ne récupère le montant de l’indemnité : il est considéré comme un dédommagement de rétractation de l’acquéreur, envers le vendeur. Dans le cas contraire où l’acquéreur achète le bien, cette somme d’indemnité d’immobilisation se déduit de la somme à régler.
La promesse de vente, c’est l’opportunité à l’acheteur potentiel de garder une certaine liberté puisque le seul engagement, est associé au vendeur : par exemple, si toutes les conditions sont réalisées, que je n’ai pas d’entrave à l’achat du bien que je convoite mais que je ne veux plus l’acheter, alors je peux me retirer librement puisqu’il n’y a d’engagement de ma personne à acheter ce bien. Lorsque les deux parties signent ce genre de contrat, dans le cas de retarder une conclusion définitive de la vente pour des raisons diverses telles que financières ou convenances personnelles, il y a un effet protecteur sur l’acquéreur et le vendeur.
Il faut le rappeler que, le compromis de vente et la promesse de vente, bien que deux avant-contrats, sont différents. Par exemple, le compromis de vente n’a pas le besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux contrairement à la promesse de vente. Ensuite, l’engagement a un statut qui se diffère selon l’avant-contrat, contrat qui précède la signature du contrat de vente. Il y a un délai, préalable à la vente et en voulant s’assurer une protection personnelle que ce soit chez le vendeur ou chez l’acquéreur, il est nécessaire de signer. Donc ce qui diffère, chez la promesse de vente au compromis de vente, c’est l’engagement du propriétaire auprès de l’acheteur : il se doit de lui vendre son bien et ce à un prix déterminé. Cette option d’achat, représentant une durée limitée entre deux et trois mois en moyenne, possède une autre modalité à savoir : dans le cas où l’une des parties, décide de renoncer à la transaction, l’autre peut décider s’il souhaite de contraindre cette partie par la voie de la justice, en réclamant des dommages et des intérêts : seul l’acheteur possède le pouvoir d’attaquer le vendeur, en justice, dans le cas d’une contrainte sur la vente d’un bien immobilier.
Si la promesse de vente a des conditions suspensives, le contenu n’est pas totalement le même par rapport au cas du compromis de vente, qui doit avoir un contenu qui comprenne 5 éléments. Parmi ceux-ci, il y a d’abord l’identité des parties, les conditions de vente, les modalités de paiement, les délais de régularisation ainsi que le prix définitif approprié au bien : la vente sera considérée comme parfaite si chacune des conditions suspensives, exposées auparavant, sont respectées dans les règles. Si l’une de ces conditions suspensives, intégrée dans le contenu du compromis de vente, ne se réalise, alors le compromis de vente sera annulé. En bref, la promesse de vente possède un effet contraignant envers l’acheteur niveau engagement, avec l’indemnité d’immobilisation qui va conférer au vendeur, une certaine garantie.
Le contenu de promesse de vente, va reposer sur une multitude d’éléments. Il y a, pour commencer, l’identification des deux parties ainsi que leurs signatures puis, l’identification du bien qui repose sur l’adresse et la description détaillée du bien et des équipements. L’origine du bien, regroupant le précédent acte de vente ainsi que l’identité du précédent propriétaire. Il y aussi la date d’expiration aussi appelée délai de validité, propre à la promesse de vente : lorsqu’elle la date arrive à terme, l’acquéreur doit annoncer sa décision sur le fait d’acheter, ou pas, le bien immobilier. Doit y figurer aussi, le prix de vente de ce bien ainsi que les frais d’agence, les modalités de paiement telles que le fait qu’elles soient à crédit ou non et dont les conditions doivent être inscrites. Concernant l’ensemble des diagnostics, dits techniques et effectués par le vendeur sur le bien puis ses travaux prévus, ils doivent être mentionnés sous forme de dossier. La promesse de vente doit aussi contenir la situation hypothécaire et les honoraires de l’agent immobilier, qui en est à la charge. Le délai de rétractation, obligatoire et illustré par l’envoi d’une lettre recommandée sans justification de l’acquéreur et dans un délai de 10 jours. Enfin, y seront mentionnées les conditions suspensives à la promesse de vente, qui seront énoncées ci-dessous.
Vous vous situez à l’étape fatidique, celle de la signature de votre promesse de vente. S’il l’on se sent pour l’instant prêt à acheter un bien immobilier, bien souvent on peut se retrouver dans une situation contraire : on a envie de renoncer au projet d’achat de ce bien. Il est alors important, pour vous, de pouvoir être capable de comprendre les modalités de cet acte là et en quoi elles consistent : ce sont les clauses suspensives. Existantes dans l’autre avant-contrat, celui qui est représenté par le compromis de vente, elles sont d’autant plus pertinentes aussi chez la promesse de vente. Ces clauses suspensives, vont en effet entraîner une annulation de la vente. Cela ne se passe que si les conditions, parmi l’une d’entre elles, n’a pas été faite. La plupart de ces conditions suspensives, propres à l’achat immobilier que vous convoitez, sont facultatives et dépendent donc de la négociation entre l’acheteur et le vendeur : celles-ci permettent d’anticiper certains événements malencontreux. Avoir un droit à la condition suspensive, c’est faire valoir la non-réalisation d’une condition comprise dans la promesse de vente lors du délai de la clause concernée, en tant qu’acheteur, et ce, jusqu’au jour de la signature de l’acte de vente : cela se fera par le biais d’une lettre recommandée, avec accusé de réception, ainsi que la présence de tout justificatif nécessaire.
Qu’il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir le déclin de l'avant-contrat si certains événements se produisent avant la vente définitive : chacune des parties devient libre. Parmi ces clauses, il y a celle relative au prêt. Afin de justifier la non-réalisation de celle-ci, l’acheteur doit fournir le refus de financer le bien émanant de trois banques distinctes et respectant les conditions mentionnées dans l’avant-contrat. Ensuite, il peut y avoir des clauses facultatives comme l’absence de servitude soit l’assurance qu’un tiers ne possède de droit aliénable sur le bien, l’absence de préemption où le notaire doit s’assurer de l’inexistence à ce qu’une commune, collectivité territoriale ou encore un locataire, ait un droit prioritaire sur l’obtention d’un bien. L’autorisation administrative, concerne l’autorisation de changement de la destination d’un bien, permis de construire. En bref, des clauses peuvent être faites sur base de consentement personnel du vendeur et de l’acheteur.
