Qu’est-ce que la valeur vénale ?  Comment est-elle calculée ? Dans quel cadre est-elle utilisée ? La valeur vénale est un principe utilisé dans de nombreux domaines, mais nous allons aujourd’hui parler en détail de son utilisation dans le domaine de l’immobilier. En effet, l’appellation valeur vénale est majoritairement utilisée lorsque l’on parle de biens immobiliers. Il existe des aspects juridiques, fiscaux et économiques à son utilisation, que nous allons traiter dans cet article. 

valeur vénale

Valeur vénale immobilière

La valeur vénale est une expertise immobilière qui tend à évaluer la valeur d’un bien immobilier. C’est le prix de vente d’un bien qui peut être vendu dans l’instant « T » selon l’article 310.1.11 du Plan Comptable Général (PCG).  Ce concept très important dans l’évaluation d’un bien car la valeur vénale permet de définir l’estimation de celui-ci sur le marché de l’immobilier. Cette expertise révèle la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble de tous type, serait échangé d’un accord en commun entre un acheteur et un vendeur, dans une transaction immobilière. L’évaluation de la valeur vénale nécessite que les deux parties concernées par le bien, soient consentantes, car sans consentement des deux parties, ce n’est plus de la valeur vénale. Pour effectuer cette expertise qu’est la valeur vénale, il faut une commercialisation adéquate qui montre un partage de toutes les informations nécessaires à l’acquéreur potentiel. Ces informations sont les analyses du bien concerné par l’expertise, que l’acquéreur doit avoir avant de passer à l’achat du bien. S’il n’y pas de commercialisation sur les supports adéquats et qu’aucun acquéreur veut prendre le bien, ce n’est plus une valeur vénale car le bien n’a pas atteint sa cible et les informations auront été mal transmises, il y a alors une asymétrie de l’information. La valeur vénale se définit par l’évaluation du nombre de l’offre et de la demande. Outre cela, Elle permet d’évaluer le patrimoine par les contribuables.    

A quoi sert la valeur vénale ?

Non seulement la valeur vénale permet de vendre un bien à la valeur qu’il mérite avec l’estimation qui dépend des paramètres de celui-ci, mais en plus, elle sert pour calculer l’indemnité de remplacement lors de la destruction d’un bien immobilier. Et elle est aussi utilisée dans le domaine fiscal, lorsqu’il faut évaluer le patrimoine d’un contribuable. La valeur vénale fait en sorte à ce que les particuliers immobiliers ne sous-évaluent pas leurs biens immobiliers et leur valeur. L’administration fiscale doit prouver la validité de l’estimation du bien en cas de litige ; la valeur vénale et la valeur déclarée sont contrôlés et comparés par les instances de contrôle. La valeur vénale peut être confondue avec l’estimation immobilière, mais la différence est que l’estimation immobilière a une détermination du prix espéré à la vente, alors que la valeur vénale a une détermination du prix précis après estimation à un instant donné. L’expertise qu’est la valeur vénale donne une information utile dans le but de faire un placement de bourse, immobilier, etc. La valeur vénale évalue le prix estimé pour un bien immobilier comme un patrimoine transmis par succession ou donation. Cette valeur permet également d’avoir une approximation financière de divers actifs pour les raisons suivantes :

  • Une estimation d’un patrimoine immobilier professionnel ou privé,
  • Les calculs d’indemnités en cas de dégradation de biens ou de perte de biens,
  • Donner le prix des biens durables pour une entreprise (les immobilisations),
  • Les calculs d’amortissements comptables,
  • Avoir une référence chiffrée pour toutes les transactions, que la nature soit immobilière ou non.

Différence entre valeur vénale et valeur locative

La valeur vénale désigne le prix potentiel qu’un bien immobilier peut valoir pour être ensuite vendu dans le marché de l’immobilier. La valeur locative correspond au montant que les locataires d’un bien immobilier versent chaque mois au propriétaires de leur logement. La valeur locative n’a pas de lien avec les charges locatives, la TVA et le droit au bail. Ainsi, leur similitude est que la valeur locative et la valeur vénale sont estimées lors de l’expertise d’un bien immobilier. Les estimations de la valeur vénale et locative sont réalisées avec les critères juridiques et techniques d’un logement.

Les critères d'estimation de la valeur vénale

Estimer la valeur vénale d’un bien immobilier comprend de nombreux critères qui sont les suivants :

  • Le prix du m2 du secteur où se trouve le bien immobilier en question,
  • Les caractéristiques du bien, qui comprennent sa localisation, le nombre de pièces qu’il comporte avec ses pièces annexes, l’état du logement ainsi que ses équipements,
  • Les charges à venir et en suspens de la copropriété dans le cas d’un logement qui est un appartement,
  • Le marché de l’immobilier qui est soumis à la loi de l’offre et de la demande par rapport au bien à vendre, si la concurrence est trop forte, et que le bien ne se démarque pas, ça ne permet pas de mettre un prix de vente trop élevé.

S’appuyer sur la concurrence pour ajuster un prix de vente à un bien immobilier est indispensable. L’ensemble de ces 3 critères permet de savoir l’estimation de la valeur vénale d’un bien. L’estimation peut être proposée par les professionnels de l’immobilier d’un cabinet de notaires ou un cabinet d’expertise immobilière. Après l’expertise, le professionnel donne une attestation de la valeur vénale du logement. On peut demander cette attestation à un cabinet d’expertise a un prix qui varie selon les professionnels qui s’occupe de l’analyse.

Comment calculer la valeur vénale de son logement ?

Pour calculer la valeur vénale d’un bien immobilier, il est important de prendre en compte les critères qui permettent de faire l’estimation du prix de vente sur le marché à un instant donné. Les critères les plus utiles pour faire le calcul sont : la localisation géographique du bien immobilier (maison ou appartement) qui va influer sur le prix, avec le prix moyen au mètre carré selon la ville où se situe le bien. S’il s’agit d’une grande ville attractive, c’est pratiquement sûr que le prix de vente sera assez élevé, que si c’est une ville en province. En plus de la localisation, il faut compter dans le calcul, la superficie et l’âge du logement, s’il est neuf ou ancien. Là aussi, son ancienneté va jouer sur le prix, s’il est plutôt neuf, le bien aura un prix plus généreux. Les autres critères plus secondaires ont aussi un rôle dans le calcul.

L’expertise de la valeur vénale révèle la valeur d’un bien immobilier en fonction de l’offre et de la demande. Plusieurs types d’expertisent existent :

  • Par évaluation du revenu : ce type d’expertise prend en compte si les biens sont des investissements qui génèrent des revenus à l’investisseur,
  • Par évaluation d’après la valeur antérieure : ce type d’expertise comprend la valeur donnée à une mutation antérieure ou dans un acte juridique antérieur pour les immeubles neufs.
  • Par comparaison directe : ce type d’expertise a pour but d’obtenir les références de prix pour avoir la valeur moyenne au mètre carré des ventes récentes.

Le calcul de la valeur d’un bien immobilier doit être le plus précis possible pour ne pas subir un redressement fiscal. La valeur vénale, utilisée dans un contexte fiscal, sert à calculer l’impôt sur la fortune immobilière et de calculer la valeur de remplacement d’un bien immobilier détruit. En cas de décès, il faut calculer la valeur vénale en cas de succession. Il faut faire une estimation du patrimoine du défunt pour calculer la somme des droits de succession. Le calcul peut se faire grâce à des outils d’estimation mais ceux-ci donnent des valeur vagues, il est préférable de faire appel à un professionnel immobilier. Si le bien est surévalué, il est possible d’avoir un remboursement des droits de succession l’année suivant l’année du décès. Et, en cas de sous-évaluation de la valeur du bien, il y a un risque de pertes.

Partager sur: