Justine A.    Mis à jour le 30/10/2020

Un projet immobilier, propre à un investisseur particulier qui veut se lancer dans un achat immobilier, peut soit s’orienter vers un logement achevé ou alors dans un autre cas, un logement qui est mis en vente et dont la construction n’est achevée. En bref, c’est le concept de la VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement. Mais alors, qu’est-ce que la VEFA ? Explications.

vefa

C’est quoi une vente en VEFA ?

Une vente en VEFA, dont le signe associé signifie vente en l’état futur d’achèvement, concerne les logements étant mis en vente, en état neuf et qui se répertorient comme immobilier, appartement ou encore maison et, dont la construction n’est pas encore achevée. Donc une vente en vefa est formalisée sous forme de contrat de vente d’un bien, au statut de soit à construire ou alors, en cours de construction. Celui-ci doit être aussi établi par acte authentique, de vente immobilière et devra se faire, devant un notaire : un régime légal le régit, dans un but de protéger l’acquéreur puisqu’il se trouve dans une position à risques, dans le sens où son investissement immobilier se porte dans un projet où le bien concerné n’est pas encore achevé et est alors nécessaire, des garanties de livraison. Dans le contexte de vente en VEFA, l’acquéreur devient propriétaire du sol lors de la signature du contrat de vente et il est statué en propriétaire du logement simultanément avec l’avancement de la construction de celui-ci. Ce genre de vente en VEFA est un contrat de vente spécifique et doit répondre à certaines règles : celle que ce contrat doit être adressé à l’acquéreur au moins un mois avant sa signature, chez le notaire et, par biais de lettre recommandée avec accusé de réception mais aussi, la conformité de ce contrat de vente avec le contrat de réservation, si un a été fait.

Au niveau du cadre légal de la VEFA, il y a le contrat préliminaire qui est impératif. C’est en fait un contrat dans lequel la partie qui souhaite faire l’acquisition du bien sous VEFA, le réservataire, réserve l’achat dit éventuel d’un immeuble à l’autre partie, qui est au contrôle du bien en construction soit le promoteur immobilier, dit aussi réservant. Dès lors, ce dernier en contrepartie, pourra bénéficier un dépôt de garantie.

Les différentes étapes de la vente en l’état futur d’achèvement

Contrat de réservation

Dans les différentes étapes de la vente en l’état futur d’achèvement qui doivent être franchies, il y a d’abord l’étape du contrat de réservation. Celui-ci, en VEFA, a pour but d’entraîner par la suite, la clôture du contrat de vente, afin que puisse arriver le transfert de propriété du bien. Cependant, il ne s’agit pas d’un compromis de vente, car n’étant pas spécifique à la vente d’un bien achevé comme le contrat préliminaire à la VEFA, soit le contrat de réservation. Celui-ci permet en fait de mettre à plat, au préalable, les modalités de vente du bien immobilier qui est en construction. Les caractéristiques qui sont rattachées à ce contrat préliminaire, dit contrat de réservation, est le fait qu’il reste facultatif mais est quasiment tout le temps utilisé comme moyen d’encadrer la VEFA.

De plus, il est le seul avant-contrat possible dans le sens où la loi, interdit tout autre forme d’avant-contrat comme l’exemple de la promesse unilatérale de vente. Ce contrat de réservation a deux modalités de signature : il peut soit être signé sous seing privé, entre particulier donc le réservataire et le promoteur, vendeur ou encore dans la deuxième modalité, être signé devant un notaire qui lui, vérifiera les droits de propriété propres au vendeur. Ensuite, ce contrat de réservation, doit être soumis à une présence d’un certain nombre d’informations, représentant le contenu obligatoire de ce contrat de réservation propre à la vente en VEFA. Voici les différents éléments obligatoires contenus dans ce contrat de réservation :

  • Coordonnées de l’acheteur et du promoteur
  • Informations relatives au logement (ce qui peut être la surface habitable, le nombre de pièces, situation du bien immobilier dans l’immeuble ou encore dans une autre situation, le lotissement)
  • Informations relatives à la construction (ex : l’isolation, les types de matériaux, etc…)
  • Prix de vente prévisionnel du logement (et la clause de révision du prix)
  • Date de conclusion du contrat de vente
  • Délai d’achèvement de la construction
  • Conditions légales du dépôt de garantie

Dans ce contenu obligatoire du contrat de réservation, il y a une information à la quelle il faut y accorder une attention particulière, qui est le « Prix de vente prévisionnel du logement ». En fait le jour de la conclusion du contrat de vente et dès lors, le paiement dit total du prix, il ya une possibilité pour le promoteur, vendeur, de fixer un prix, uniquement au statut prévisionnel. Ce même jour, ce prix prévisionnel peut subir une majoration mais plafonné à 5%, au maximum. Ce qui est aussi nécessaire de savoir, c’est qu’il y a une mise en place de clause de révision du prix prévisionnel, réalisable et encadrée par la loi : dans la limité de la variation de l’indice mensuel du bâtiment BT 01, il y a une possibilité éventuelle de faire varier le prix prévisionnel.

Dépôt de garantie

L’autre mention qui est associée au contenu obligatoire du contrat de réservation, c’est le dépôt de garantie. En fait, celui-ci fait référence à une somme d’argent, qui est versé par le réservataire au promoteur, vendeur. Cette somme, dépendant du délai entre la signature du contrat de réservation mais aussi, de la signature du contrat de vente, représente un pourcentage du prix de vente prévisionnel. Alors, ce dépôt de garantie, étant versé par l’acheteur, peut voir son montant varier selon les situations suivantes :

  • De 5% maximum du prix prévisionnel de vente, dans le cas où le délai de livraison est inférieur ou égal à 1 an,
  • De 2% maximum du prix prévisionnel de vente, dans le cas où le délai de livraison est entre 1 et 2 ans.
  • Ou encore, inexistence de dépôt de garantie, dans le cas où le délai est supérieur à 2 ans.

Ce qui est important aussi à souligner, c’est que ce dépôt de garantie n’est pas une somme qui sera encaissée par le vendeur, mais bien versée sur un compte dit spécial, du réservataire et ce, soit chez une banque ou un notaire. Cette somme, propre au dépôt de garantie, sera alors soustraite lorsque la vente arrivera à conclusion.

Signature chez le notaire

L’acquéreur va recevoir le projet du contrat de vente définitif, quelques mois après avoir signé le contrat de réservation. Et ce même document, doit lui parvenir au moins un mois avant la date de la signature de l’acte authentique, aussi accompagné des annexes que l’on a pu voir ci-dessus. Pour en rappeler aussi ce que peut contenir ce contrat, que ce soit au niveau de référence aux documents déposés chez un notaire ou les annexes, c’est la mention d’indications utiles : cela peut être pour le cas de la consistance du bien donc, des précisions niveau plans, coupes, surfaces de chaque pièces etc… Ce qui n’est pas à négliger, c’est aussi la remise du règlement de copropriété à l’acquéreur, lors de la signature du contrat. Cependant, il est d’autant préférable que celui-ci lui soit remis préalablement dans le sens où, il aura plus de temps pour l’examiner. En bref, ce contrat a pour obligation d’être conclu par format d’acte authentique, dès lors, effectué auprès d’un notaire.

Contenu du contrat de vente en VEFA

Le contenu du contrat de vente, en VEFA, peut aussi représenter une nullité dans le sens où la présence de certaines informations attendue, ne serait finalement pas spécifiées alors qu’elles doivent être indiquées. Dans une telle situation, il appartient uniquement, à l’acheteur, d’avoir l’opportunité d’opposition mais ce, avant l’achèvement des travaux. Voici les mentions qui doivent être présentées dans le contenu de contrat de vente en VEFA :

  • La description du bien vendu
  • Le prix, les modalités de paiement (soit l’échelonnement du paiement) ainsi que les modalités de révision du prix, dans une situation de cas échéant
  • Le délai de livraison
  • La garantie financière de l’achèvement de l’immeuble
  • La condition suspensive de l’obtention d’un prêt

Alors en tant que rappel secondaire, ce contrat de vente doit obligatoirement, comporter en annexe les indications dites utiles, comme exprimées auparavant et qui sont bien relatives à la consistance, caractéristiques technique de l’immeuble concerné par la VEFA. Pour continuer ce rappel, le règlement de copropriété se doit d’être donné à l’acheteur.

Quand payer les frais de notaire en VEFA ?

Mais alors, après avoir vu ces étapes qui se doivent d’être franchies dans ce contexte de VEFA, quand est-ce qu’il faut payer les frais de notaire ? Alors en fait, l’acheteur va régler les frais de notaire, de manière complète, le jour de la signature et ce, même s’il ne versera au vendeur une partie, du prix de son logement neuf.

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