Promesse unilatérale d'achat

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promesse unilatérale d'achat

Avant de signer l’acte de vente chez le notaire il faut effectuer un avant-contrat. Ces avant-contrats permettent la précision d’informations sur la vente de maison mais également d’obtenir l’accord et l’engagement des parties à conclure le contrat.

Qu’est-ce que la promesse unilatérale d’achat?

La promesse unilatérale d’achat (PUA) est un avant-contrat, il s’agit de l’avant-contrat le moins utilisé dans une vente immobilière.

La particularité de la promesse unilatérale d'achat

Cet avant-contrat à la particularité de n’engager que la partie acheteur de la vente, l’acheteur énumère les différentes informations de cette vente immobilière ainsi que l’offre proposé pour acquérir le bien.

Le vendeur du bien immobilier, reçoit cette promesse unilatérale d’achat, il dispose d’un temps de réflexion pour accepter ou refuser ce contrat, s’il donne suite à cette promesse unilatérale d’achat on dit que le vendeur lève son option de vente et donc la vente immobilière se réalisera aux conditions convenues dans la promesse unilatérale d’achat.

Différence entre la promesse unilatérale d'achat et la promesse unilatérale de vente

Parmi les avant-contrats, la promesse unilatérale d’achat est souvent dans l’ombre du compromis de vente, qui offre plus de garanties aux différentes parties.

  • La promesse unilatérale de vente est utilisée pour les acheteurs voulant acquérir un bien en particulier.Comme dit précédemment seul l’acheteur est engagé dans cet avant-contrat, il est obligé d’acheter le bien immobilier dans le cas où le vendeur accepte cet avant-contrat.
  • Contrairement au vendeur qui lui ne dispose d’aucunes obligations de vente envers l’acheteur, le vendeur peut en parallèle négocier de meilleures offres avec d’autre acheteurs.

Quelles sont les clauses de la promesse unilatérale d'achat?

La promesse unilatérale d’achat est un avant contrat, il est donc important de voir les différentes clauses qu’il comprend :

  • L’indemnité d’immobilisation n’est pas comprise dans la promesse unilatérale d’achat car le vendeur n’est en aucun cas engager avec l’acheteur, seul l’acheteur est engager en cas d’acceptation du vendeur, d’acheter le bien immobilier.
  • Le droit de rétractation obligatoire dans tous les contrats, cette clause permets à l’acheteur et au vendeur (dans la promesse unilatérale d’achat le vendeur n’a aucun engagement) de se rétracter dans un délai pour rendre la promesse unilatérale d’achat caduque c’est-à-dire nulle. Ce délai est établi à 10 jours depuis la mise en place de la loi Macron de 2015.
  • Les Conditions suspensives sont des clauses qui protègent l’acheteur mais également le vendeur dans les avant-contrats en cas d’évènements extérieur imprévus.

Que dit le Code Civil sur la promesse unilatérale d'achat?

Selon le code Civil la promesse unilatérale d’achat se résume par un promettant (acheteur) qui transmet par lettre recommandée avec accusé de réception sa volonté de conclure le contrat. Par cette action le promettant exprime son consentement irrévocable de contracter. Le bénéficiaire (vendeur) reçoit la proposition de cet avant-contrat, il dispose d’une option qui lui permet d’accepter ou refuser la proposition d'achat.

  • Si le vendeur lève l’option (accepte) de la promesse unilatérale d’achat, l’avant contrat est donc conclu.
  • Si le vendeur ne lève pas l’option (refuse) de la promesse unilatérale d’achat, l’avant-contrat devient nul et l’acheteur n’est plus sous l’engagement de celle-ci.

Les obligations de l’acheteur

Dans la promesse unilatérale d’achat, l’acheteur s’engage à :

  • Maintenir l’offre de contracter.
  • S’engage en contrat définitif en cas de levé d’option en promesse unilatérale d’achat consentie par le vendeur.

Le vendeur lui ne dispose d’aucune obligation dans cet avant-contrat.

Conditions de validité de la promesse unilatérale d’achat

La promesse unilatérale d’achat est un avant-contrat, elle est donc soumise aux conditions de droit commun des contrats de l’article 1128 du Code Civil:

  • Les parties du contrat doivent être capable et avoir consenti à la promesse unilatérale d’achat.
  • L’acheteur doit avoir dans sa promesse unilatérale d’achat un objet déterminé et licite.

Pour que la promesse unilatérale d’achat soit valide il faut également que certaines conditions soient présentées :

  • Les éléments essentiels du contrat doivent être déterminés (offre, information sur le bien immobilier).
  • Un droit d’option doit également figurer dans la promesse unilatérale d’achat, si le délai fixé par les parties est révolu alors la promesse unilatérale d’achat devient caduque. Si aucun délai n’a été fixé entre les parties, l’acheteur doit tenir son engagement dans un délai raisonnable, une fois ce délai passé l’acheteur pourra se rétracter.

Rupture de la promesse d’achat

Une fois la levé d’option effectuer par le vendeur sur la promesse unilatérale d’achat et la durée du droit de rétractation dépassée, l’acheteur de par son engagement est obliger d’acquérir la maison cpncernée par la vente.

Apres étude par le notaire des clauses suspensives mises en place dans l’avant contrat (obtention de prêt, absence de servitude, de préemption), si une des clauses suspensives présentent dans la promesse unilatérale d’achat ne se réalise pas alors la vente ne peut plus se réaliser et la promesse unilatérale devient nulle.

Si l’acheteur décide de se retirer malgré son engagement qui le lie à la vente immobilière, le vendeur peut faire appel à la justice, les tribunaux pourront décider deux sanctions :

  • Dommages et intérêts de l’acheteur pour le vendeur.
  • Obliger l’acheteur à acquérir la maison.

Qu'est-ce que la promesse unilatérale d'achat d'actions?

La promesse unilatérale de cession d’actions désigne l’engagement d’un actionnaire à vendre ses actions à un bénéficiaire avec des conditions et un prix prédéfini.

En vendant ses actions l’actionnaire renonce à ses droits sur la société en fonction du nombre d’actions cédées, les droits de la société reviennent après la vente à l’acheteur.

Une promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur, l’acheteur à le temps pour réfléchir à l’offre et prendre la décision d’accepter ou de refuser la proposition.

Cette promesse unilatérale oblige le vendeur à vendre les actions au bénéficiaire si celui-ci accepte de les acheter. Cependant après la durée de la promesse unilatérale de vente le vendeur peut de nouveau vendre ses actions à d’autres personnes.

Afin que la promesse unilatérale de vente d’action soit valide, des conditions sont requises:

  • Le vendeur doit posséder les actions qu’il vend et l’acheteur doit lui disposer de la somme prédéfinie pour conclure la promesse de vente.
  • Le vendeur d’action doit respecter son engagement formulé dans la promesse unilatérale.
  • La promesse unilatérale doit contenir les éléments essentiels de la vente de l’action de façon licite.
  • La cause de la promesse unilatérale doit être licite.

Comme pour la promesse unilatérale d’achats certaines conditions sont obligatoires :

  • Les éléments essentiels doivent figurer sur la promesse unilatérale de vente (prix, durée, contenue de l’offre, …)
  • Les conditions suspensives
  • Un droit d’option

Qu'est-ce que la promesse unilatérale d’achat de parts sociales?

La promesse unilatérale de cession de parts sociales, engage le vendeur à vendre ses parts sociales à un bénéficiaire. La promesse unilatérale d’achat de parts sociales comme les précédentes promesses unilatérales s’engage l’acheteur jusqu’à la conclusion du contrat.

Les conditions de validité de la promesse de vente de parts sociales sont :

  • L’affichage du prix de l’offre
  • L’objet de la promesse de vente ici les parts sociales
  • La présence d’un droit d’option

Qu'est-ce que la promesse unilatérale d’achat à prix plancher?

Le prix plancher correspond au prix minimum auquel un bien ou un service peut être vendu, le prix plancher définie par l’Etat, il permet de réguler les prix pour éviter des prix trop bas.

La promesse unilatérale d’achat à prix plancher garanti de récupérer les fonds qu’il a investis avec des intérêts.

Les promesses unilatérales d’achat à prix plancher sont comparées aux clauses léonines, les clauses léonines correspondent aux clauses qui ont un cocontractant qui possède des droits disproportionnés comparé à ses obligations.

Par comparaison les promesses unilatérales d’achat à prix plancher désignent des promesses unilatérales d’achat qui proposent un prix inférieur au vrai prix d’un contenu.

Le droit des sociétés sur la promesse unilatérale d’achat

Le droit des sociétés est la partie du droit qui étudie les sociétés civiles et commerciales, le droit des sociétés règlementent les sociétés de leurs créations jusqu’aux liquidations des sociétés qui ne respectent pas le droit des sociétés. Les sociétés ont donc un droit sur la promesse unilatérale d'achat. 

La promesse unilatérale d’achat de droits sociaux

Les actions sont des titres qui peuvent se négocier avec une valeur nominale, les parts sociales sont les titres représentatifs de droit d’associés Quand des actions ou les parts sociales sont vendus par un acte de vente, il faut enregistrer au service des impôts du domicile d’un des cocontractants du contrat de vente ou à la résidence du notaire si la vente a été réalisée par un acte notarié. Le délai pour effectuer cet enregistrement est de 1 mois après la conclusion de l’acte de vente. Dans ce cas là, on parle plutôt de promesse unilatérale d'achat de droits sociaux.

La promesse unilatérale d’achat et la Safer

La Safer (société d’aménagement foncier et d’établissement rural) a pour objectifs de règlementer et réguler le marché des terres agricoles.La Safer effectue un droit de préemption sur les terrains agricoles en vente. Le Safer ne concerne donc pas la vente immobilière en général, ce qui fait que ce dernier présente un différence par rapport à la promesse unilatérale d'achat.

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