Tout les sujets de l'achat immobilier

 Justine A.    Mis à jour le 21/10/2020

Investir pour un bien immobilier dans le marché immobilier actuelle n’est pas une mince affaire. De nombreuses étapes sont à connaître avant de se lancer, ainsi que tous les types de biens disponibles pour satisfaire les projets immobiliers des investisseurs.

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Généralité sur l'achat immobilier en 2020

Le marché de l’immobilier connaît une baisse dans les achats, vente ou location en raison de crise sanitaire et économique actuelle. Les investisseurs peinent à trouver des futurs propriétaires ou locataires qui eux, à cause de la crise actuelle perçoivent moins de revenus que prévu. L’achat immobilier est en baisse aussi dans les prix finalement, à cause d’une demande de la clientèle moins forte que la normal. Dans certaines villes et régions les prix des biens baissent légèrement espérant attirer malgré tout quelques investisseurs motivés. Actuellement, la période de crise provoque une hausse des crédits immobiliers, des remontés de taux d’intérêts, à cause de la baisse des revenus des ménages français et l’inflation qui est la baisse du pouvoir d’achat. Le marché immobilier est au ralenti, surtout lors du confinement où les agences et notaires n’étaient plus disponibles, les transactions immobilières n’ont pas eu lieu et les démarches se faisaient en ligne sur les sites des agences ou dans les agences immobilières en ligne.

Les différents types d'achat immobilier

Achat immobilier neuf ou achat dans l'immobilier ancien ?

Faire l’achat d’un bien immobilier est une chose mais le choisir entre un bien ancien ou un bien récent en est une autre. Ces deux types de biens ont des propriétés différentes qu’il est important à prendre en compte avant de faire un achat de bien. D’abord par rapport au prix, le bien neuf a un prix plus élevé que le bien ancien, ce qui fait que le bien ancien est plus intéressant, de plus il y a plus d’offres en bien ancien car ceux-ci sont plus présents dans les grandes villes et proches de tous les services. Mais le bien neuf a des frais de notaire moins élevés que ceux de l’ancien allant de 2 à 3% du prix du bien, alors que l’ancien est de 7 à 8% du prix du bien. Un autre avantage du bien immobilier neuf est sa performance énergétique plus développée que dans le bien immobilier ancien, ainsi, il est mieux équipé (parking, balcon, terrasse, etc.). Le bien ancien peut nécessiter des rénovations de travaux, contrairement au bien neuf qui est garantie d’être en bon état pendant 2 ans.

Achat en copropriété

L’achat d’un bien immobilier en copropriété est le fait de devenir propriétaire d’un logement qui appartient déjà à plusieurs personnes. Le bien contient un ou plusieurs parties qui sont appelés parties privatives et qui ont chacune d’entre elles un copropriétaire. Les parties privatives peuvent être un parking, un appartement ou une cave. En étant copropriétaire, l’investisseur à accès à tous ce qui concerne le bien en copropriété comme les équipements en communs tels que l’ascenseur, le chauffage, etc. Ainsi que les espaces collectifs L’investisseur doit avoir un budget pour investir dans l’achat de bien en copropriété car, étant copropriétaire, il doit participer aux dépenses des parties communes (comme les couloirs et murs porteurs), et des équipements communs à entretenir (comme le chauffage collectif), sans oublier le fonctionnement de la copropriété dans son ensemble.

L'achat groupé

L’investisseur qui choisit l’achat groupé d’un bien immobilier partage l’espace d’un bien avec d’autres investisseurs. Le bien appartient donc à plusieurs personnes qui vivent dans le même logement et se partagent l’espace du bien. Aussi appelé « achat participatif », le but est de vivre en communauté tout en étant propriétaire d’une partie du bien partagé. S’il y a des parties co-achetés (les extérieurs par exemple), elles sont misent en commun. Il y a une quote-part pour chacun des propriétaires selon leur contribution lors de l’achat du bien. L’achat groupé d’un bien immobilier a des atouts économiques car il permet d’économiser si plusieurs propriétaires payent pour le bien et ainsi, il ceux-ci peuvent se permettre de choisir des biens plus avantageux (que ce soit pour les l’espace, sa localisation, etc.), que s’ils avaient été seul pour l’acquérir. Le petit point négatif est que l’investisseur doit être sûre de son choix car il est par la suite concerné avec plusieurs personnes, toute décision doit être unanime. Le but est que le quotidien dans son bien immobilier soit vivable et confortable pour lui.

L'achat d'un bien en nue-propriété

L’achat d’un bien immobilier en « nue-propriété » est le fait d’acheter un bien et renoncer au fait de l’utiliser jusqu’à une période déterminée. Aussi appelé « démembrement de propriété », l’investisseur laisse son droit de propriété tout en ayant la possibilité de disposer du bien qu’il a acheté, et donc, de le transmettre pour une donation ou une succession, ou de le vendre à un autre futur propriétaire. Ce qui peut s’avérer être une bonne idée d’investissement pour le propriétaire. De plus, l’investisseur peut bénéficier d’avantages fiscaux grâce à des réductions et construire un patrimoine immobilier.

Comment trouver un bien immobilier?

Pour trouver le bien immobilier idéal, l’investisseur doit prendre en compte plusieurs critères de sélection qui sont les suivants : la zone géographique du bien, la ville/le quartier, les services avec les moyens de transport et les écoles. Et pour le logement, s’il faut un grand espace, la surface minimum souhaité, la présence d’un espace extérieur, un parking, le nombre de chambres, etc. Ensuite, il faut se rendre en agence immobilière ou utiliser les sites d’annonces immobilières où un agent immobilier suit les recherches et exigences du client. Lors des visites, il est important de se renseigner sur l’état du bien, ses fonctionnalités, et les documents qui regroupent les diagnostics immobiliers, et si des travaux sont nécessaires ou non. Si le bien immobilier convient aux exigences, l’investisseur peut entamer une offre d’acquisition.

Comment connaitre la fiabilité d'un bien immobilier ?

Analyser l'existence d'un droit de préemption

Pour vérifier la fiabilité d’un bien immobilier, l’investisseur doit savoir si son bien a un droit de préemption. En effet, si le bien que l’investisseur compte acheter se trouve dans une zone de préemption, la collectivité de la commune où il se situe à la possibilité de l’acheter quand bien même que l’investisseur l’avait prévu en amont. C’est la collectivité qui a la priorité, ainsi, le bien peut servir pour le bien de la commune. Le bien peut servir de logement social par exemple.

Analyser l'existence d'un gage

Le bien immobilier peut avoir un droit de gage immobilier qui consiste à garantir le remboursement d’une créance comme le prêt pour l’achat d’un logement. Si le locataire ne paye le prêt à temps, le créancier pourra utiliser son gage de garantie dans le but de recevoir le paiement qui lui est dût. L’investisseur doit avoir cette garantie en cas de loyer impayé par exemple.

Analyser les documents administratifs du bien

Avant d’investir dans l’achat du bien, l’investisseur doit s’assurer de la validité et de la présence des documents administratifs du bien qui parfois sont obligatoirement à transmettre pour éviter de tomber sur des mauvaises affaires. Par exemple, les diagnostics immobiliers sont des documents à donner et à vérifier pour être au courant de l’état et du bon fonctionnement du bien (avec le diagnostic électricité et gaz, diagnostic amiante, dispositif loi Carrez, etc.). Avec aussi, le titre de propriété, le carnet d’entre tien de l’immeuble, le dernier avis de taxe foncière et de taxe d’habitation, le relevé des charges individuelles et collectives, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Tout ceci est à demander au vendeur du bien.

Les paramètres essentiels à voir avant l'achat immobilier

Le prix au mètre carré

En effet, le prix du mètre carré joue beaucoup sur le prix d’un bien immobilier, plus le m2 sera important, plus le bien sera coûteux pour l’investisseur. Il varie en fonction du logement et aussi du lieu où se trouve le logement. Les grandes villes ont un prix du m2 plus élevé que dans les zones périurbaines ou rurales.

Le profil du bien

Le profil de bien est variable entre une maison ou un appartement. Il faut voir selon ses besoins. Un appartement est moins coûteux en général et a plus d’équipements. En plus, ils sont souvent en centre-ville et accessible à tous les lieux. Contrairement à la maison qui est plus chère, plus loin et souvent un bien ancien donc pas récent et moderne.

Le quartier, l'environnement

Le prix varie également selon le quartier, la ville, la région où se trouve le bien immobilier. Plus la demande est forte, plus le prix sera haut. Comme par exemple, dans les grandes villes très attractives, les quartiers proches ou à l’intérieurs de ces zones attrayantes, sont à des prix élevés parfois même inaccessibles car trop chère. Ce sont des zones aussi appelés « zones éligibles » où est utilisé la loi de l’offre à la demande.

Se renseigner sur la copropriété

L’investisseur peut se renseigner sur le bien qu’il souhaite acquérir est un bien en copropriété. Car en copropriété, les revenus à payer sont moins importantes car il y a un regroupement de plusieurs propriétaires, qui tous, ont une part à prendre dans le montant du prix du bien habité par la communauté. Ce qui se révèle être un avantage si le bien est trop chère pour une seule personne.

Les diagnostics obligatoires et les taxes

Avant de faire l’achat du bien immobilier, il est impératif pour l’investisseur d’analyser et de vérifier les diagnostics obligatoires pour s’assurer des capacités et propriétés du bien à acheter. Les diagnostics obligatoires pour un bien sur le point d’être vendu sont : le diagnostic loi Carrez, le diagnostic performance énergétique, le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, le diagnostics termites, le diagnostic gaz et le diagnostic d’état des risques naturels. S’ils ne sont pas transmis correctement, le vendeur risque de fortes sanctions.

Les règles d’urbanisme

Les règles d’urbanisme sont importantes pour que l’investisseur soit informé sur les particularités de son bien avant son achat. Ces règles sont dans le certificat d’urbanisme informatif. Celui-ci résume les règles d’urbanisme qui révèlent les limites administratives du droit de propriété qui s’appliquent dans des terrains dit comme zone protégés ou à des fins d’utilités publiques. Ainsi, le propriétaire sait les taxes et participations d’urbanismes qui lui seront demandées.

Comment réservez un bien immobilier

Signature de la promesse de vente

La signature de la promesse de vente, aussi appelé promesse « unilatérale » de vente, est faite lorsque le vendeur assure que son bien à vendre exclusivement pour l’investisseur qui souhaite l’acquérir. L’investisseur se doit de payer une indemnité d’immobilisation du bien, hors frais de notaire. Une fois rédigée et écrite devant le notaire, la vente peut être conclue dès lors que l’acquéreur confirme son intention d’acheter le bien.


Signature du compromis de vente

Pour réserver le bien qu’il souhaite acquérir, l’investisseur doit signer un compromis de vente avant de signer l’acte de vente. C’est un avant-contrat car il est juste avant la signature finale qui marque la transaction immobilière. L’acquéreur face au vendeur se mettent en accord pour la vente et l’achat du bien au conditions de l’acte. Le compromis de vente signé, les deux parties scellent leur engagement. Il y a toutefois un délai de 10 jours pour se rétracter.

Le dépôt de garantie

Après la signature du compromis de vente, le dépôt de garantie a pour but de garantir l’aboutissement de la vente entre l’acheteur et le vendeur. C’est aussi appelé une « preuve de bonne foi » entre l’acquéreur et le vendeur. L’achat immobilier est scellé par un acompte que l’investisseur paye après la signature du compromis de vente pour garantir l’achat et aussi le dissuader de refuser de payer les honoraires de leurs engagements. Ainsi, les deux parties sont liés jusqu’à la signature de l’acte de vente.

Offre d'achat

En faisant une offre d’achat, l’investisseur sécurise le bien souhaité, et a plus de chance d’acquérir le bien immobilier de son choix avant les autres acquéreurs potentiels. Le but est de convaincre le vendeur que le bien est réellement intéressant et que la transaction immobilière est imminente du côté de l’investisseur. Aussi appelé « proposition d’achat », c’est un acte juridique où l’investisseur montre sa volonté d’acquérir le bien à un prix d’ores et déjà fixé au vendeur.  

Rôle d'un notaire sur l'achat immobilier

Afin de finaliser l’achat d’un bien immobilier, l’investisseur doit impérativement passer par le notaire. C’est devant le notaire que tous les documents qui constituent l’achat ou la vente d’un bien doivent être signés : les avant-contrats, promesse de vente et compromis de vente pour finir avec l’acte authentique de vente. L’acquéreur a également des frais de notaires à régler.  Le notaire a pour rôle de rédiger les actes et de les conserver, ces actes doivent être certifiés par celui-ci, c’est pourquoi il est indispensable de passer chez un notaire. Le notaire informe et protège le futur acquéreur de tous ce qu’il doit savoir sur le bien qu’il souhaite acheter avec les dossiers de documents obligatoires que l’investisseur doit vérifier avant de signer. Son aide est précieuse car cela évite les litiges que les acquéreurs peuvent rencontrer, et permet de faire de bonnes affaires immobilières.

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