La superficie de votre bien immobilier (maison ou appartement) est le critère primordial lors de sa mise en vente. Le diagnostic immobilier Loi Carrez vise à mesurer cette superficie : c’est la superficie privative. Cette loi a pour objectif de protéger les acquéreurs de copropriété ou d’une fraction de lot.
La loi Carrez est une loi française née le 18 décembre 1996 et figure à l’article 46 de la loi (modifiée) 65-557 sur le statut de la copropriété. Elle a été créée dans le but de rendre obligatoire le fait de mentionner la superficie du logement sur l’acte de vente. En effet, avant cette loi, les mesures des surfaces n’étaient pas précises car des vendeurs la modifiaient et s’amusaient à l’augmenter. Ce qui causaient des problèmes judiciaires importants. La loi Carrez a donc permis d’assurer la superficie des logements en vente en copropriété. Ainsi, elle assure au futur acquéreur que tous les avant-contrats, le compromis de vente, la promesse unilatérale et l’acte de vente doivent annoter la superficie du logement. La loi Carrez couvre également les locaux commerciaux, professionnels, d’activités lorsqu’ils se situent dans une copropriété.
En mesurant la superficie en loi Carrez, l’acquéreur se voit avoir la garantie de la superficie de son bien car ce mesurage est obligatoire et figure impérativement sur l’acte de vente. La valeur du bien peut donc être correctement évaluée et permet la vente en sécurité. Cette loi évite les escroqueries et les mauvaises surprises car les mesures ne peuvent qu’être fixes.
La loi Carrez aussi appelée « surface privative » se calcule en mesurant la surface de plancher et en y retirant les cloisons, les gaines, embrasures de portes et de fenêtres, murs, marches et cages d’escalier. Toute partie dont la hauteur sous plafond est de moins de d’1.80m n’est pas comprise. Il n’est pas obligatoire pour l’acheteur de faire appel à un professionnel pour calculer la superficie privative, c’est possible de le faire soi-même. Néanmoins, il est recommandé de consulter cette action avec un géomètre-diagnostiqueur immobilier pour éviter tout litige et toute contestation. En effet, la mesure de la superficie privative peut s’avérer être réellement compliquée, il est impératif d’avoir des mesures exactes et un métrage fidèle à la réalité. En outre, le professionnel à sa responsabilité civile qui couvre en cas de litige. La loi Carrez permet une marge d’erreur de 5%. Si cette marge est dépassée, l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur et exiger une indemnisation au cas où l’erreur est en sa défaveur. Faire appel à des professionnelles pour effectuer le calcul de la superficie vous garantit de la précision des mesures, mais surtout de vendre votre bien à sa juste valeur.
Les surfaces privatives de plus de 8m2 ; telles que les sous-sols, combles aménagés et non-aménagés, réserves, greniers, remises, mezzanines et vérandas sont concernées par la loi Carrez. Avec les parties des locaux dont la hauteur est supérieure à 1,80m. Au contraire des garages, parkings, caves, terrasses et balcons, eux ne sont pas concernés : la loi Carrez ne s’applique pas à ces lieux. Les ventes de maisons individuelles, les logements en vente sur plan, vente de terrains à bâtir sont également radiées.
La loi Carrez doit s’appliquer lorsqu’il s’agit des biens suivants : maison en copropriété, en lotissement, appartements, locaux commerciaux ou professionnels. Elle est obligatoire dans un immeuble en copropriété. Le vendeur mentionne la superficie pour : le compromis de vente, l’acte authentique de vente, la promesse unilatérale de vente ou d’achat, le viager, la location accession et la location-vente. La durée de validité de la loi Carrez n’a pas de limite à condition qu’aucuns travaux ne viennent modifier la superficie du bien. Attention à ne pas confondre la loi Carrez qui est la surface privative, avec la loi Boutin qui concerne la surface habitable. Ces deux surfaces sont différentes d’un point de vue technique et d’un point de vue légal. La superficie privative ne se calcule qu’en copropriété tandis que la superficie habitable se calcule dans tous les cas. Celle-ci figure dans un bail, alors que la superficie privative de la loi Carrez est mentionnée dans un acte de vente pour le point de vue légal. Par conséquent, pour le point de vue technique, la loi Carrez prend en compte tous ce que la superficie habitable de la loi Boutin ne prend pas en compte comme les sous-sols comme les caves, garages, parking, les combles non aménagés, terrasses, balcons, ainsi que les dépendances des logements et les locaux communs. Utiliser la superficie loi Boutin à la place de la superficie privative n’est donc pas conseillé dans la mesure où ce ne sont pas les mêmes règles de calcul, les résultats seront tous sauf similaires.
Si la loi Carrez n’est pas mentionnée par le vendeur dans le compromis de vente, celui-ci peut être exposé à des sanctions. L’acheteur peut invoquer la sanction de la nullité de l’acte le mois suivant de la signature de l’acte authentique.
S’il s’agit d’une erreur de calcul de la superficie :
La loi Carrez a été adoptée à la demande des acheteurs pour ne plus avoir à faire face aux abus. Désormais, cette loi permet à l’acquéreur de ne plus être confrontés à des surfaces surévaluées, ce qui peut parfois arriver. Le bien qui est sur le point d’être acheté peut dont être bien mieux évalué par l’acquéreur. La loi Carrez instaure un sentiment de garanti et de confiance.
