Viager

Viager

Qu'est-ce que le viager ? En matière d'immobilier, le viager est un sujet important qui concerne les transactions immobilières. C'est une des options qui s'offrent aux vendeurs de bien immobiliers ( et par extension aux acheteurs ) qui n'est pas majoritairement utilisée mais constitue 1% des transactions immobilières en France. Le viager lui-même comporte plusieurs options que nous allons détailler dans cet article. Nous aborderons également les différences avec les termes qui lui sont souvent confondus comme l'usufruit ou la nue-propriété. 

Histoire du viager 

Le viager tel qu'on le connait aujourd'hui existe depuis plus de 200 ans dans le code civil français, mais son histoire remonte à beaucoup plus loin que ça. En effet, on retrouve des traces du viager dans les écrits datant de la période de l'empire romain de l'antiquité. C'est une technique de vente qui permet à un propriétaire de devenir rentier en échange de la propriété de son bien immobilier, et qui donc offre une certaine souplesse pour les acheteurs dans certaines situations. En France il fait sa véritable apparition en 876 grâce à Charles 2. Les premiers calculs qui permettent d'aboutir à une rente viagère dont nous parlerons juste après, apparaissent en 1657 grâce à la première table de mortalité réalisée par Christian HUYGENS. C'est donc en 1804 que les lois encadrent le viager avec l'entrée de celui-ci dans le code civil. En France c'est aujourd'hui 1% des transactions immobilières qui sont effectuées en viager et ce chiffre grimpe d'à peu prêt 5% par an. Si les français utilisent finalement peu le viager c'est en partie pour les raisons suivantes : 

  • Le risque financier aléatoire est trop important pour un certain nombre de français
  • Son caractère lugubre du pari sur la mort du vendeur peut rebuter certains
  • Beaucoup d'acheteurs souhaitent pouvoir jouir immédiatement de l'utilisation de leur acquisition immobilière

Principe du viager

Le principe du viager est donc le suivant : il permet à un propriétaire de vendre son bien immobilier contre une certaine somme en plus d'une rente appelée rente viagère jusqu'à son décès. Il signe donc un contrat devant le notaire avec l'acheteur qui régira les conditions de cette vente. Ce contrat contiendra principalement les éléments chiffrés suivants : 

  • La valeur vénale du bien
  • La valeur du « bouquet »
  • La valeur de la rente viagère

La valeur vénale du bien est la valeur estimée par un professionnel du bien immobilier s'il devait être vendu aujourd'hui. Il existe deux options de vente de viager : le viager occupé ou le viager libre. Nous en parlerons en détail dans les paragraphes suivants. Le principe du viager dans les deux cas est le suivant : ni l'acheteur ni le vendeur ne savent s'ils font une affaire dès le départ. Le contrat de viager doit absolument respecter le principe d'aléa. En effet, la rente viagère étant versée jusqu' à la mort du vendeur, l'acheteur ne sait pas à l'avance combien il devra verser d'argent en définitive pour son acquisition immobilière. L'acheteur dans une transaction immobilière en viager est appelé le débirentier, tandis que le vendeur est appelé crédirentier. Il existe donc deux types d'utilisation du viager : le viager occupé et le viager libre. Voici quelques chiffres sur ces options : 

  • L'âge moyen des débirentiers est de 48 ans
  • L'âge moyen des crédirentiers est de 79 ans
  • 71 % des viagers sont vendus en viager occupé

Viager occupé

Le principe du viager occupé est que le vendeur conserve son droit d'utilisation et d'habitation du bien immobilier jusqu'à sa mort. A la mort du crédirentier, le droit d'utilisation et d'habitation du bien immobilier revient au débirentier, qui cesse dès lors les paiements de la rente et devient le plein propriétaire du bien immobilier. L'avantage premier pour l'acheteur est de pouvoir obtenir un bien immobilier parfois jusqu'à 40% moins cher que le prix du marché. Pour le vendeur c'est souvent un moyen de subvenir à ses besoins avec des revenus complémentaires à la suite d'une baisse des revenus avec la retraite. Le contrat de viager est néanmoins très encadré et ne peut pas faire l'objet de dérives. Il doit respecter les éléments suivants que nous expliquerons : 

  • La valeur du bien ne doit pas être insuffisante ( «  lésionnaire ») et la transaction doit être d'au moins 7/12 èmes du prix réel du bien sur le marché
  • L'aléa doit être respecté 
  • Le vendeur ne peut être mourant ou gravement malade à la signature du contrat
  • L'acheteur ne doit pas être au courant d'une maladie grave du vendeur à la signature du contrat, permettant d'obtenir une estimation précise de la date de mort du vendeur

Devant le notaire devront donc être décidé les éléments suivants :

  • Le bouquet
  • La rente viagère
  • La valeur vénale du bien immobilier

Le bouquet constitue la somme de départ versée par l'acheteur au vendeur à la signature du contrat de viager. Cette somme n'est pas impérative mais est généralement utilisée et en règle générale elle représente environ 31% de la valeur du bien. 

La rente viagère est la rente mensuelle que l'acheteur devra verser au crédirentier jusqu'à sa mort. Elle doit être estimée selon la valeur vénale du bien et la valeur du bouquet de départ versé. Il est à noter qu'un des avantages du viager est les frais de notaire réduits puisqu'ils sont calculés selon la valeur vénale du bien à laquelle on retire le bouquet de départ versé. 

Viager libre

Le principe du viager libre qui représente 29% des transactions immobilières en viager est que l'acheteur bénéficie immédiatement du droit d'usage et d'habitation du bien immobilier. Les avantages pour l'acheteur sont multiples bien que le prix d'acquisition soit en règle générale de 25% à 50% plus cher que pour un viager occupé classique. Voici une liste des avantages que nous détaillerons pour l'acheteur : 

  • L'acheteur bénéficie immédiatement du droit d'utilisation du bien immobilier
  • L'acheteur ne se dessaisit pas d'une grosse somme dès le départ pour l'achat de son bien immobilier et peut donc l'obtenir sans crédit immobilier
  • Les frais de notaire sont réduits

Pour le vendeur c'est l'occasion de plusieurs avantages également : 

  • Une rente garantie à vie
  • Un bouquet de départ de 31% de la valeur vénale du bien 
  • Il se sépare de l'obligation de paiement de la taxe foncière et assurance habitation

 Attention tout de même, l'encadrement juridique est important. En effet, par exemple, dans le cas d'un non-paiement de la rente viagère au crédirentier, celui-ci peut saisir les tribunaux qui peuvent lui restaurer le droit d'utilisation et d'habitation du bien immobilier, tout en conservant les rentes viagères versées ainsi que le bouquet de départ.

AvantagesDébirentierCrédirentier

Viager occupé

Prix de marché potentiellement plus faible

Rente viagère à vie

Viager libre

Utilisation immédiate du bien, 
Obtention du bien sans crédit immobilier

Rente viagère à vie,
pas de taxe foncière ni habitation

Statistiques

48 ans âge moyen

79 ans d'âge moyen



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