Surface Utile

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surface Utile

Le code de construction et de l’habitation défini différentes surfaces de logement, la surface utile en fait partie, nous allons voir ces différentes caractéristiques.

Qu’est-ce que la surface utile ?

Comme dit précédemment la surface utile est définie par le code de construction et de l’habitation plus précisément par l’article R 331-10. La surface utile est obtenue en additionnant la surface habitable et la moitié de la superficie des annexes d’une maison. Pour mieux comprendre la surface utile il est préférable de connaitre les éléments qui la composent.

La surface habitable

La surface habitable définie par le code de construction et de l’habitation, correspond à la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupés par :

  • les murs
  • les cloisons
  • les embrasures de portes et de fenêtres.

Il est possible de calculer la surface habitable de la façon suivante :

Surface habitable = surface de plancher – surfaces occupées par le moyen œuvre

De cette façon, il est possible d’obtenir de façon indépendante la surface habitable d’un logement en calculant la superficie de chaque pièce ou en utilisant les plans de construction du bien immobilier. Cependant il faut faire attention au calcul car si la superficie dépasse une marge d’erreur de 5%, la personne qui as effectué les mesures peut être considéré comme responsable d’un vice (tromperie, erreur).

Pour éviter un tel risque il est possible d’entrer en contact avec un professionnel qui va s’engager un respecté la marge d’erreur de 5% grâce aux outils professionnels et à son expérience professionnelle.

Les annexes

Les annexes sont désignées par un arrêté du 9 Mai 1995, elles correspondent aux pièces à usage exclusif à l’habitant, ces pièces peuvent être externes, inapte à l’habitation, de plus elles doivent mesurer au minimum 1.80m de hauteur.

Les annexes comprennent les pièces suivantes :

  • Caves et sous-sol
  • Balcons et loggias
  • Remises et ateliers
  • Vérandas
  • Combles et greniers aménageables

Les parking, garages, jardins et cours ne sont pas compter dans le calcul de la surface utile.

Calculer la surface utile d’un logement

Pour calculer la surface utile d’un logement il faut donc :

Surface utile = Surface habitable + 50% superficie des annexes

Calculer la surface utile permet de déterminer l’espace habitable disponible pour les habitants d’un logement en détaillant avec précision les surfaces liées à l’habitation et les surfaces liées aux annexes.

La surface utile d’une maison

Pour déterminer la surface utile d’une maison il faut additionner la surface habitable et 50% de la surfaces des annexes.
Dans les annexes ils existent une exception pour les garages de maisons individuelles qui doivent être compté dans la zone habitable.

Quelle est la surface utile de la cave ?

La surface utile de la cave est obtenue dans la surface des annexes, en obtenant la superficie de la cave en m², ensuite pour la surface utile on additionne seulement la moitié de la surface des annexes donc pour obtenir la surface utile de la cave, on divise par 2 la surface obtenue précédemment.

La surface utile d’un bureau

La surface utile est très souvent utilisée pour les bureaux car elles possèdent un avantage sur le calcul, en effet seul les espaces de travail sont compris dans le calcul, ne sont pas comptés les escaliers, couloirs et locaux communs.

Quelle est la surface utile d’un logement ?

Pour obtenir la surface utile d’un logement il faut également additionner la surface habitable du logement et la surface des annexes.
Il existe une exception pour les logements loués par un bailleur, la surface des annexes ne peut pas dépasser les 16m² et donc le total des annexes possédant une superficie plus grande sera ramené à 16m².

Estimation de la surface utile net

Il est possible d’estimer la surface utile net grâce au calcul de la surface utile de chaque pièce du bien immobilier ou en accédant au plan de construction, à cela il faut ajouter 50% de la surface des annexes. Il faut faire attention au calcul pour éviter les marges d’erreur qui ne doit par être supérieur à 5% sinon la personne qui a réaliser les calculs pourra être considéré comme responsable en cas de vice juridique.

Pourquoi calculer la surface utile ?

Calculer la surface est nécessaire pour faire l'estimation immobilière.

  • La première fonction de la surface utile était un moyen de calculer plus facilement les logements encadrés comparé à l’ancienne méthode de la surface corrigée.
  • Au fil des années la surface utile est utilisée pour évaluer les subventions ainsi que les prêts accordés dans le cadre des PLUS, PLA-I, PLUS-CD, PLS et PLI.
  • La surface utile est également utilisée dans des régimes de défiscalisation comme la loi Pinel, Scellier ou Duflot.

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