Estimation immobilière

Qu’est-ce qu’une estimation immobilière ? Une estimation dans le domaine de l’immobilier est la recherche du prix de vente d’un bien immobilier qui correspond à la demande du marché à un instant précis. Un prix de bien est déterminé artificiellement par l’offre et la demande. On ne peut donc pas donner de prix fixe sûr, mais bien une estimation de ce qui semble être le prix le plus juste du marché. L'estimation immobilière est la recherche du juste prix.

Qu'est-ce qu'une estimation immobilière?

L'estimation immobilière est tout simplement une méthode permettant d’évaluer la valeur marchande d’un appartement ou d'une maison mis en vente. Elle peut être utilisée aussi bien pour les terrains nus ou les terrains à bâtir que pour les immeubles. Elle permet d’évaluer le juste prix d’un bien, sans le sous-évaluer, ni le surévaluer.

Une estimation immobilière offre donc un juste milieu entre le prix souhaité par le vendeur et celui voulu par l’acheteur potentiel et vise à apprécier une valeur moyenne dans laquelle un bien immobilier peut être vendu, par rapport à l’offre et à la demande dans une zone géographique précise.

L’estimation immobilière prend en compte des données liées à la valeur de l'appartement à vendre comme par exemple la date de construction de l’immeuble, le ravalement de façade…. Cependant ces critères sont essentiellement la localisation du logement, son environnement immédiat, la réputation du quartier, la présence ou non de commerces et de services à proximité, localisation des écoles, des transports en commun… 

Mais ces critères ont également trait au logement par lui-même: ainsi, la disposition du logement, ses caractéristiques (vue sur la mer, terrasse, appartement en hauteur ou au rez-de-chaussée, présence d’un garage, etc…) sont décisives dans l’évaluation immobilière. En fonction des bons points positif ou des points négatif, l’agent immobilier applique une décote ou une surcote (augmentation du prix du bien ou baisse du prix) au prix du m2 et en déduit la valeur estimée du bien.

Une estimation immobilière faite pas des personnes expérimentées est recommandée car cela débouche en général vers un prix plus adapté au marché et ne conduit pas aux impasses des biens surévalués et difficiles à vendre.

Historique d’estimation immobilière

On estime des bien immobilier depuis longtemps. Le marché de l’immobilier français connaît ses hauts et ses bas depuis fort longtemps, et c’est depuis 1970 que la loi réglemente sérieusement le métier d’agent immobilier et le cadre de ses missions dont font partie l’entremise d’un acheteur avec un vendeur et l’estimation du prix du bien immobilier.

Les techniques d’estimation immobilière ont bien évolué avec le temps. Effectivement, avant l’arrivée de l’internet et des technologies digitales, les agents immobiliers devaient se faire une idée du prix sur le marché sans avoir accès à des bases de données de transactions mais simplement les annonces et ventes réalisées par eux-mêmes ou leurs concurrents proches.

Il n’existait donc pas d’acteur unique et distinct capable d’opérer sur tout le territoire français par exemple, comme rendu possible aujourd’hui à l’aide des nouvelles technologies. Chaque agent immobilier pouvait donc faire son estimation immobilière en fonction de son expérience sur un secteur précis.

Ce n’est que tout récemment que des acteurs de la transaction immobilière ont eu l’ambition de pouvoir réaliser des estimations immobilières fiables sur tout le territoire français. L’accès aux informations en ligne a changé le visage du métier d’agent immobilier et de l’estimation immobilière. Voici la liste des informations qui sont données aux agents immobiliers afin de réaliser leurs estimation :

• Fichier national des transactions des notaires
• Leur propre base de données des transactions
• Prix des annonces sur les sites des annonces en ligne
• Prix des annonces sur les sites des concurrents
• Eventuellement des bases de données payantes de sociétés dont le secteur d’activité permet d’avoir accès à des données intéressantes pour les prix des transactions

L’ère du digital est arrivée, et les possibilités d’estimation sont maintenant démultipliées. La conséquence première est que selon les acteurs vous pourrez maintenant avoir des estimations très différentes. Avec l’arrivée du numérique et des transferts d’informations digitales rapides et sécurisées, viennent également les technologies suivantes :

• Estimation immobilière en ligne ( simplement avec formulaire et données des bases de données )
• Estimation immobilière en visio-conférence / imagerie / video
• La signature électronique à distance
• Les visites virtuelles à distance

Ces nouvelles technologies viennent compléter l’arsenal des agents immobiliers qui doivent se réinventer chaque jour afin de pouvoir proposer toujours plus de services à leurs usagers et utilisateurs. L’estimation en ligne a commencé par accueillir des critiques du public, craintif de sa fiabilité. Mais cette méthode s’est finalement démocratisée ces deux dernières années.

Quels sont les avantages de l’estimation immobilière ?

Certains propriétaires sont tentés de fixer eux-mêmes le prix de leur bien, sans même s’intéresser au prix du marché.
Cependant, il faut comprendre qu’une bonne estimation immobilière va vous offrir de nombreux avantages :

• Un bien au bon prix va attirer davantage de visiteurs, et donc susciter plus rapidement l’achat.
• Une bonne estimation immobilière évitera que les visiteurs négocient le prix de la maison.
• Il faut savoir qu’une mauvaise estimation immobilière peut vous empêcher de vendre. Un bien vendu trop cher n’auras tout simplement pas de visite.
• Une estimation immobilière peut vous aider à voir votre maison avec les yeux d’un acquéreur, et donc lui permettre de corriger certains défauts.
• Surévaluer une maison vous poussera à baisser le prix de vente par la suite, faute de visiteurs. Or, baisser le prix d’une maison mise en vente envoie un signal aux acquéreurs, qui seront alors tentés de négocier encore plus.

Il est toujours préférable de vendre rapidement une maison. Si un appartement reste sur le marché trop longtemps, les visiteurs auront tendance à négocier davantage, ou à imaginer qu’il souffre d’un vice caché. Or, mettre en vente à un mauvais prix peut vous faire passer à côté de nombreux acquéreurs, et retarder durablement la vente.

Estimation immobilière, quels sont les critères?

Ainsi, on, gardera en tête que le prix de vente d’une maison dépendra systématiquement des critères d'estimation immobilière suivants :

1. Sa surface : plus une maison est grande, plus elle est coûteuse.
2. Sa configuration : nombre de pièces, d’étages, superficie.
3. Son état général : isolation, norme de construction, aspect (neuf ou ancien).
4. La présence d’annexes ou d’équipements : garage, cave, piscine.
5. L’environnement du bien : infrastructures à proximité, commerce, services publics.

Naturellement, tout élément exceptionnel d’une maison (vue, caractère unique dans la région, etc.) peut augmenter la valeur d’une maison, mais il est important pour le propriétaire de ne pas chercher à surévaluer son bien pour des raisons purement sentimentales.

Le meilleur moyen d’avoir un avis objectif sur la valeur d’un appartement sera alors de confronter les opinions de différents professionnels, de manière à être certain qu’une estimation de maison est juste.

Estimation immobilière en ligne: à quoi sa sert?

L’estimation immobilière en ligne permet à un agent immobilier et un vendeur de connaître la valeur de vente du bien immobilier directement à partir de données statistiques et d’un algorithme de calcul. Cet algorithme va reprendre les données des transactions immobilières du quartier, et comparer les prix de ventes des biens similaires selon plusieurs critères. Les critères ne pouvant être que quantitatif plutôt que qualitatif. Voici la liste des critères concernés :

• La typologie du bien ( maison, appartement …etc )
• Son type ( nombre de pièce, duplex, triplex …)
• Le nombre de chambres
• Les éléments additionnel ( balcon, terrasse, jardin, piscine, dégagement …etc )
• La surface totale habitable
• La surface des éléments additionnels
• L’état général de bien ( en bon état, à rafraîchir, ou à rénover )

Ces informations sont comparées avec les bien vendus ou en annonce qui possèdent les mêmes critères. L’algorithme pondère les différences et établit une fourchette de prix qui pourra donner un ordre de grandeur de ce que peut attendre le vendeur en termes de prix.

L’estimation immobilière en ligne établie sert souvent à donner un premier avis algorithmique avant qu’un professionnel n’intervienne et vienne changer les paramètres du calcul selon son expérience, ou ajouter sa propre pondération selon ses critères d’expertise.