Justine A.    Mis à jour le 22/10/2020

Les projets d’investissements immobiliers aussi conséquent qu’ils soient, peuvent réellement être de bons moyens pour générer du revenu et sur le long terme investir pour l’avenir. La loi Pinel, aussi appelé loi Pinel est une loi qui permet de réduire les impôts de toutes personnes voulant entreprendre un investissement locatif qui générera bien des avantages grâce à la location de celui-ci.

loi Pinel

Définition de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif créé depuis septembre 2014, venant du nom de l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel. Ce dispositif provient du code général des impôts français et fait partie de la loi de finances de 2015, introduite par l’article 5 de la loi du 29.12.14 du code général des impôts. La loi Pinel est une loi de défiscalisation qui a pour but d’être un avantage fiscal pour tous les contribuables français qui peuvent en profiter. L’investisseur qui a pour projet un investissement locatif bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu avec la loi Pinel. Pour que celle-ci se réalise, l’investisseur doit avoir un logement non meublé à louer durant 6 années minimum (jusqu’à 9 ou 12 ans), dans une zone adaptée dite tendue où il y a une forte demande locative mais peu d’offres. Cet investissement lui permet donc d’économiser en ayant une réduction d’impôt mais également, de construire un patrimoine immobilier qui apportera des revenus supplémentaires si l’investisseur souhaite avoir des locataires dans son bien lorsqu’il le décide. De ce cas, l’investissement locatif devient un bien avec des bénéfices fructueux grâces aux loyers mensuels perçus provenant des futurs locataires.

Avantage fiscal de la loi Pinel

La loi Pinel a de nombreux avantages pour les investisseurs qui veulent en bénéficier. C’est d’ailleurs un des dispositifs les plus efficaces en ce qui concerne la réduction de ses impôts. Tous les revenus accumulés ont un plafond de 300 000 euros par an. L’achat d’un logement neuf rend un bénéfice beaucoup plus important que s’il s’agit d’un logement ancien. Il est possible d’économiser et d’épargner jusqu’à 6 000 euros par an grâce à la loi Pinel. La location à un proche est aussi possible à titre de résidence principale de l’investisseur. La réduction d’impôt est modulable selon le revenu et le temps de l’investissement locatif si la loi Pinel est sur :

  • 6 ans : 12% de réduction sur les impôts
  • 9 ans : 18% de réduction sur les impôts
  • 12 ans : 21% de réduction sur les impôts

Avec la défiscalisation, les contribuables sont davantage incités à investir dans un bien locatif. La loi Pinel n’est pas le seul dispositif à favoriser la réduction d’impôts lors d’un achat d’un investissement locatif : la loi Scellier et la loi Duflot ont le même principe que la loi Pinel.La loi Pinel a plusieurs atouts, en effet, elle permet de construire un patrimoine lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Cet engagement permet un placement bancaire valorisant et conséquent qui permettra d’utiliser votre patrimoine comme voulu, comme par exemple en percevant les loyers ce qui permettra d’augmenter le patrimoine et il est possible aussi de le revendre, s’il est bien situé, cela peut être une bonne affaire. Le dispositif Pinel permet l’effort d’épargne que constitue l’avantage fiscal additionné aux loyers perçus, ainsi, l’investisseur rembourse le prêt pour son investissement locatif qu’il a acquis sans apport donc avec ce prêt.

En même temps, la loi Pinel autorise le fait de louer son investissement locatif à sa famille dit ascendants ou/et descendants. N’importe quel proche de l’investisseur peut y habiter, ce qui permet la protection de famille faite sous l’assurance du prêt du bien immobilier. Ce dernier peut être modifié en capital ou en rente par les futurs locataires et propriétaire. De plus, le dispositif Pinel donne à l’investisseur l’opportunité de préparer la retraite de ce dernier. Après le temps d’engagement du bien, l’investisseur peut utiliser son bien comme il le souhaite : le revendre pour obtenir une plus-value (augmentation d’un bien sur le marché immobilier par rapport à ce qu’il valait lors du moment de son acquisition), faire de son bien un logement secondaire ou principale, et continuer de percevoir les loyers sans plus avoir de plafond. Enfin, la loi Pinel déduit quelques charges comme : la taxe foncière, les frais d’entretien du logement, les frais de gestion locative, les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance.

Les zones de la loi Pinel

Les zones qui sont concernées par la loi Pinel sont désormais 3, en métropole ainsi qu’en outre-mer et les communes françaises où le marché de l’immobilier est dit « tendu ». Ce sont des zones tendus car ce sont des régions et des villes où louer ne correspond pas aux critères des investisseurs particuliers. Des zones sont dites éligibles car elles vont dans le sens des critères des investisseurs, et d’autres zones tendues ne sont pas adaptées au dispositif Pinel. Le dispositif veut inciter les investisseurs à louer dans des zones appelées zones tendues pour que plus de locataires viennent y vivre. L’investissement locatif doit donc se situer en zone A, A bis, B1, qui sont les zones éligibles depuis 2018, (sauf les zones B2 et C, considérés non éligibles depuis janvier 2018) pour bénéficier des réductions d’impôts. La France a été découpé en 5 parties, les zones éligibles :

  • Zone A : correspond à l’agglomération de Paris, l’agglomération genevoise, la Côte d’Azur et les agglomérations ou communes avec des prix de logements qui sont chères,
  • Zone A Bis : correspond à Paris, 76 communes des Yvelines, de Seine-Saint-Denis, des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise,
  • Zone B1 : correspond aux grandes agglomérations avec loyers et prix de logements hauts, plus partie de la grande couronne parisienne qui ne sont pas situées en zone A et zone A Bis, plus les départements d’Outre-Mer,
  • Zone B2 : correspond aux centre villes de quelques grandes agglomérations, grande couronne de Paris pas située en zone A, A Bis et B1, communes de Corses non située en zone A o B1, et communes avec loyers chères,
  • Zone C : correspond aux parties du territoire non éligible.

La loi Pinel en outre-mer permet un bon investissement locatif car pour les futurs locataires, investir dans ces lieux est plus rentable que dans les zones de la métropole.
Pour savoir si un logement est dans une zone éligible du dispositif de loi Pinel, il faut savoir le nom de la ville du bien et son code postal.

Comment calculer un loyer Pinel ?

Avant de calculer un loyer Pinel, il faut prendre connaissance des plafonds à ne pas dépasser imposés dans le cadre de la loi Pinel par l’Etat. Les plafonds de loyer Pinel correspondent au loyer mensuel maximum fixé aux locataires du logement locatif par le propriétaire. Le plafond de loyer Pinel varie selon la surface calculée du logement et la zone où est situé ce dernier. Pour calculer un loyer Pinel il suffit de multiplier le barème Pinel avec la surface utile puis le coefficient Pinel. Le Barème Pinel varie selon la zone éligible Pinel du logement locatif :

  • En zone A il correspond à 12,50 euros par m2,
  • En zone A Bis, il correspond à 16,83 euros par m2,
  • En zone B1, il correspond à 10,07 euros par m2,
  • En zone B2, il correspond à 8,75 euros par m2.

La surface utile Pinel signifie la surface habitable plus 0,5 multiplié par la surface annexe comme par exemple le balcon et la cave, plafonnés à 8m2.
Le coefficient Pinel dit coefficient multiplicateur ne peut dépasser 1,2. Il est calculé par 0,7 plus 19 divisé par la surface utile.
Il existe un autre plafond de la loi Pinel qui est le plafond de ressources loi Pinel, il est déterminé en fonction de la composition du foyer et la zone du bien immobilier à louer. Ce plafond est la somme des revenus que perçoivent les locataires du logement. Il a été instauré pour la population qui a trop de revenus pour être dans un logement social mais pas assez pour un logement locatif privé.

Conditions pour bénéficier de la loi Pinel

La loi Pinel a bien des avantages mais pour profiter des options qu’offre le dispositif Pinel il faut correspondre aux conditions suivantes :

  • Une durée de location au minimum de 6 ans,
  • Les loyers ne doivent pas dépasser le plafond de loyer Pinel qui a été fixé,
  • L’investissement locatif doit être la résidence principale du locataire, Les autres dispositifs de défiscalisation ne se lient pas à la loi Pinel,
  • Le bien immobilier doit être loué les 12 mois qui suivent la livraison du bien,
  • La réduction d’impôt se produit pour la partie du bien allant jusqu’à 300 000 euros,
  • L’investisseur doit être solvable, c’est-à-dire que son taux d’endettement ne doit pas dépasser 33%, donc il faut une situation financière stable,

Pour les logements, ils ne sont pas tous éligibles : leur état doit être neuf, à l’état pur d’achèvement (VEFA), ou rénové s’il en a besoin. Le bien doit être considéré en résidence principale, loué non meublé et dans une zone compatible avec la loi Pinel.

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