Justine A.    Mis à jour le 06/11/2020

Toute personne qui veut investir dans un bien qu’il souhaite louer doit savoir maîtriser et gérer son investissement locatif. Cet investissement est un réel projet où le propriétaire à en devenir peut profiter de bien nombreux avantages s’il respecte et suit les bonnes méthodes pour mener à bien son projet immobilier.

investissement locatif

Définition de l'investissement locatif

Un investissement locatif dit aussi investissement immobilier locatif est l’investissement que fait un acquéreur pour un bien immobilier qui a pour but d’être placé en location, le temps d’une période qu’on appelle le bail, à un locataire qui va y payer un loyer mensuel. L’investissement locatif concerne tous les biens comme les appartements, les maisons, les locations saisonnières, les bureaux, entrepôts et commerces que constituent l’immobilier des entreprises. Le bien peut être vide ou meublé, neuf ou ancien

Intérêt de l'investissement locatif

Réduction des impôts

L’investissement locatif a bien des avantages, dont fait partie la réduction des impôts sur le revenu qui peut être atteinte avec certaines lois et selon le type du bien immobilier (maison, appartement, etc.). Pour répondre à la crise du logement, et inciter à investir dans la construction de nouveaux logements, l’Etat autorise les réductions fiscales via des niches fiscales dont l’investisseur peut bénéficier à condition qu'il investisse dans de l'immobilier selon les critères définis par les textes de lois. Ainsi, selon le bien à louer, le futur acquéreur a la possibilité de profiter de nombreux avantages qui s’offrent à lui et les dispositifs qui diminuent ou même suppriment les paiements d’impôts à effectuer.

Augmentation de revenus

L’investisseur qui a acheté un bien dans le but de le louer se voit obtenir une réduction d’impôts sur le revenu, en plus d’obtenir des revenus en supplément permettant à celui-ci de construire et enrichir son patrimoine. Par conséquent, l’investisseur gagne plus il a de locataire qui le finance en payant un loyer mensuel, mais en plus, l’analyse de la rentabilité locative de son bien augmentent donc les prix et donc ses bénéfices. L’augmentation de revenus dépend également du type de location : si elle est meublée, celle-ci est plus onéreuse que la vide et la location récente également. C’est à l‘acquéreur de bien sélection le bien qu’il souhaite louer ainsi qu’à tous les dispositifs dont il peut bénéficier.

Préparation de la retraite

C’est un procédé qui évolue, car avec le temps, celui-ci permet d’assurer un complément retraite qui va donc aider à la préparation de la retraite des prochaines années du propriétaire du bien loué. Et celui-ci peut également garder ce bien pour y habiter lors de sa retraite, louer à des proches son bien immobilier, revendre un bien immobilier que le propriétaire a en second, et avoir une résidence principale car cela permet de préparer la retraite qui est une période de faibles revenus. Le propriétaire anticipe les futurs problèmes de locations qu’il peut rencontrer à l’avenir. Il est judicieux de mener à bien les démarches pour devenir propriétaire quelque temps avant la retraite pour bénéficier des avantages que cela comporte.

Epargne

En effet, cet investissement locatif est fructueux lorsque les loyers versés chaque mois pendant X temps avec le locataire s’additionnent aux économies d’impôt effectués ; c’est l’effort d’épargne. Le montant du crédit utilisé pour financer le patrimoine de l’investisseur se rajoute à la somme d’épargne et les loyers perçus aident à rembourser des mensualités du prêt.

Les dispositifs de l'investissement locatif

Loi Pinel

Pour renforcer l’offre de logement neufs intermédiaires ou privés, des objectifs de défiscalisation ont été créé dans l’immobilier en France depuis 1948 comme le dispositif de la loi Pinel. Défiscaliser revient à investir en réduisant ses impôts. La loi Pinel provenant de la loi de finances 2015, introduite par l’article 5 de la loi du 29.12.14 du code général des impôts, permet la baisse de l’impôt sur le revenu pour l’investisseur du bien à louer s’il prévoit de louer un logement vide pendant 6 années minimum. Le but est d’encourager les investissements dans les biens immobiliers neuf ou état d’achèvement futur.

La loi Pinel aussi appelé dispositif Pinel a des avantages comme le fait de soutenir l’investissement locatif mais aussi de mettre en avant la construction de logements dans les zones où la demande dépasse l’offre (dites zones tendues), et de mettre des offres de logements intermédiaires aux personnes qui n’ont pas un accès facile au logement social car ceux-ci ont des difficultés à obtenir des logements sur le marché.

Loueur meublé non professionnel

Le dispositif du loueur meublé non professionnel aussi dit LMNP, sert à ne pas ou que très peu payer d’impôts sur les loyers perçus et de percevoir la TVA sur l’acquisition du bien. Un acquéreur devient un loueur meublé non professionnel (LMNP), dès lorsqu’il génère des revenus annuels inférieurs à 23 000 euros avec son investissement locatif. Si son revenu est supérieur, il a alors le statut de loueur meublé professionnel (LMP). L’investisseur ayant ce statut peut obtenir encore des bénéfices car il profite de bien d’autres avantages fiscaux comme par exemple l’exonération de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune). Un investissement locatif en LMNP peut se réaliser dans un bien neuf ou un bien ancien, ça sera donc un LMNP ancien et/ou un LMNP d’occasion.

Censi-Bouvard

La loi Bouvard est une loi de défiscalisation appelé également amendement Bouvard, provenant de la loi de finance de 2009. Cette loi renvoie à la loi loueur meublé non professionnel qui attribue les mêmes intérêts bénéfiques concernant les avantages fiscaux que le loi Pinel. Les impôts sont réduits grâce à cette loi. Ceux qui profitent de cette loi Bouvard sont les personnes qui sont contribuables domiciliés en France qui font des investissements locatifs meublés. Il est possible de cumuler le dispositif Bouvard avec d’autres dispositifs de défiscalisation.

Choix de l'investissement locatif

Investir dans le neuf

Un bien immobilier neuf, contrairement à l’ancien a été construit récemment, ne dépasse pas les 5 ans et n’a jamais été habité. Le neuf a de nombreuses qualité en terme de confort : ils ont une meilleure isolation et ils sont classés A ou B en performances énergétiques, ce qui est 3 fois moins que chez les logements anciens. Les travaux complémentaires ne sont pas nécessaires Les frais de notaire vont de 2% à 4%, sont donc relativement bas et l’acquéreur peut profiter d’une exonération de la taxe foncière après les travaux d’achèvement pendant 2 ans. Choisir le neuf permet également de bénéficier d’aides disponibles comme par exemple le prêt à taux zéro, qui dépendent des conditions de l’acquéreur. Avec ce crédit 40% du prix de logement peut être financé. Toutefois, les prix du logement neuf sont plus hauts que les prix du logement ancien, soit de 15% à 25% plus chères. Néanmoins, acheter un logement neuf lui fait perdre de sa valeur de 20% dès qu’il est habité, il se rentabilisera avec le temps.

Investir dans l'ancien

Le logement ancien a un prix moyen de 2500 euros par m2 en France. Ce qui est nettement moins chère que dans les logements neufs. Voilà un avantage à investir dans le bien ancien. Ainsi, le rendement locatif est plus avantageux dans l’ancien, et il est préférable de choisir d’investir dans un logement ancien car il y a peu voire pas d’impôts à payer. De plus, les logements anciens sont plus nombreux et peuvent plaire davantage aux acquéreurs de par leur charme ancien. S’il y a besoin de travaux, ceux-ci peuvent relever la valeur du bien. Les logements dits anciens se vendent avec le régime des droits de mutation : les frais d’acquisition à payer pour la vente sont à partir de 5,80% du prix du logement. Et vient s’y additionner les taxes et les frais de notaire. La somme peut s’élever à 8% du prix du bien. Dans l’ancien, les frais de notaire sont plus élevés allant de 7 à 8% du prix du bien.

Louer vide ou meublé ?

Le logement meublé signifie qu’il est habitable immédiatement, il possède la liste du mobilier et équipements qui sont obligatoires pour un logement meublé (décret du 31 juillet 2015 entré en vigueur en septembre 2015). Le locataire a seulement besoin d’y apporter ses effets personnels, ce qui peut être bien plus pratique que d’avoir un appartement nu et donc totalement vide. L’acquéreur recevra plus de revenus de location si l’appartement à louer est déjà meublé et donc plus confortable pour le futur locataire. Donc dans un bien meublé, les loyers sont plus élevés et il y a une meilleure rentabilité que celle-ci soit brute ou nette. Louer un bien meublé fait monter le loyer de 20% plus chère que le bien vide. Choisir d’investir dans une location meublée est donc plus fructueux pour le propriétaire. Du côté fiscal, la location meublée est aussi au-dessus de la location vide, les propriétaires des locations meublées payent peu ou même pas du tout d’impôts.

Les éléments à prendre en compte

Budget

Pour acheter un ou de nombreux biens immobiliers, il faut prendre ses précautions en terme de budget pour un investissement locatif. Le lieu où se trouve le bien immobilier à acheter est très important lors de l’achat. Les caractéristiques tels que :  la ville, le quartier, les commerces à proximité, les transports en communs proches ou loin du bien, les services, etc. Il faut que l’acquéreur prenne tous cela en compte avant d’acheter son futur bien immobilier afin de mieux le louer et de le rendre beaucoup plus rentable (sachant que son patrimoine sera encore plus important par la suite). Tous problèmes de non-paiements des loyers sont à surveiller, c’est pour cette raison qu’il faut faire le choix du futur locataire solvable avec précision. Pour ce faire, les documents de justificatifs qui prouve que le locataire est solvable sont importants à demander (contrat de travail, bulletins de salaire, avis d’imposition…).

Capacité d'emprunt

La capacité d’emprunt est une information clé à savoir avant de vouloir investir dans un bien à louer. La plupart des investissements locatifs se font par crédit à la banque, encore faut-t-il garantir les capacités de remboursement. Si l’acquéreur souhaite réellement devenir propriétaire, les banques encouragent à poursuivre l’investissement, ce qui accroît la capacité d’emprunt du bien à louer. Le calcul de la capacité d’emprunt d’un investissement locatif se fait en démontrant le taux d’endettement : les revenus de l’acquéreur plus ses charges, et s’y rajoute les revenus locatifs et leur montant. Le taux d’endettement est donc le montant des revenus plus des charges multipliées par 100, plus les crédits en cours s’il y en a. Les banques acceptent jusqu’à 33% de taux d’endettement maximum, donc un tiers des revenus de l’acquéreur. Le déficit foncier n’est pas à ignorer car il permet de soustraire des intérêts des revenus fonciers, ce qui élève la capacité d’emprunt.

Bien immobilier à acheter

L’investissement locatif permet d’acquérir tous les biens qui ont la possibilité d’être loués par un tiers. Le bien peut être une maison, un appartement, un parking, une cave, un local commercial ou professionnel, et aussi un immeuble. Le bien peut être neuf ou ancien et vide ou meublé, toutes ces caractéristiques permettent l’analyse de la rentabilité locative du bien dans lequel l’acquéreur souhaite investir. Si la rentabilité est basse, les prix trop élevés, ainsi que les coûts d’entretien et réparation sont en hausse, acheter un bien pour le mettre en location n’est pas une bonne affaire. Pour un bon investissement, il est urgent de prendre en considération l’investissement sur le long terme, une bonne et suffisante rentabilité et des frais de fiscalité bien pris en compte.

Rentabilité de l'investissement

La rentabilité locative aussi connu sous le nom de rendement locatif, s’exprime en pourcentage et se réfère au rendement provenant de la location du bien, aussi appelé les revenus du capital, où s’additionne la plus-value ou la moins-value immobilière, aussi appelé la variation du capital.  L’objectif est d’avoir un investissement immobilier qui accroît le patrimoine de l’acquéreur. Le rendement locatif révèle la compétitivité de cet investissement, il s’identifie aux taux de revenus produit par le logement mis en location avec le prix d’acquisition du bien. La rentabilité locative sert à calculer le lien entre l’investissement du bien ainsi que les loyers annuels de celui-ci.  Le bien est considéré comme étant « fructueux » par les banques si sa rentabilité s’élève à un minimum de 5%.

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