Bailleur

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bailleur

Investir dans le locatif, c’est aussi la transition vers un autre statut, en plus d’être propriétaire : le bailleur. Mettre à disposition un logement en location, ou même plusieurs, respecter des obligations envers le locataire… Bref, présentation et explication du statut de bailleur.

Un bailleur c'est quoi ?

Lorsque l’on décide d’acheter un bien afin de le mettre en mettre en location immobilière par la suite, on devient non seulement propriétaire du bien en question, mais aussi un bailleur : en fait, être bailleur peut désigner une personne physique ou encore, morale comme par exemple une mutuelle, une banque, etc…

Etre propriétaire-bailleur d’un appartement mis en location et donc, qui sera occupé par un locataire, c’est aussi encadrer ce mode de logement. L'encadrement est relatif au fait de statuer la location, en tant que légale, par un contrat de bail avec le locataire afin qu’il puisse jouir convenablement du bien, en échange, d’un versement mensuel de loyer.

Qui est considéré comme bailleur dans un contrat de location ?

Comme l’était énoncé plus haut, un bailleur, dans le contrat de location, est la personne propriétaire d’un logement et qui a mis ce dernier à la disposition d’un locataire, donc mis sous location et, en échange d’un paiement de loyer. L’autre point à noter c’est que le bailleur n’est pas forcément étant la seule personne capable de signer un contrat de travail dans le sens où il peut être représenté par un mandataire : néanmoins, l’identité du bailleur doit toujours être précisée.

Les obligations légales du bailleur ?

Être un bailleur, c’est mettre un bien en location, avoir un locataire y résidant, percevoir le paiement des loyers mais c’est aussi respecter des obligations.

Obligation de proposer un logement décent

Le propriétaire a pour obligation première de proposer, fournir un logement décent au locataire. C’est-à-dire que ce dernier, doit respecter un ensemble de critères comme le fait que le logement soit doté d’une surface dit minimale, ne présente pas un potentiel risque pour la sécurité, la santé du locataire ou encore, l’absence d’animaux nuisibles. 

Les conditions de conformité auquel doit se plier le logement

Le logement, mis en location, doit d’abord respecter une surface minimum et cette règle, fait partie d’un des critères propres à la décence du logement.

Le logement doit avoir une pièce principale :

  • Soit avec une surface habitable de 9 m² et, une hauteur sous plafond dont le minimum est de 2.20 mètres,
  • Soit, un volume habitable établi à 20 m³.

Puis, voici une liste générale de ce qu’un logement, décent, présente :

  • Une conformité, aux normes de sécurité, niveau installation des réseaux et branchements, d'électricité et de gaz
  • Une conformité aux normes de sécurité, niveau équipements de chauffage et, de production d’eau chaude
  • Un système d’aération suffisant
  • Un éclairement naturel pour les pièces principales destinées soit, au séjour ou alors, au sommeil
  • Absence de risques manifestes, pour la santé, que ce soit au niveau de la nature, l’état de conservation et, d’entretien des matériaux de construction, des revêtements et des canalisations du logement
  • Une protection contre les éventuelles infiltrations d’air parasites
  • Il assure le clos, et le couvert
  • Absence d’animaux nuisibles (comme, par exemple, le rat)
  • Absence de parasites (comme, par exemple, les cafards, puces de lits)
  • Une installation permettant de fournir un chauffage normal
  • Une installation permettant d’alimenter en eau potable
  • Des installations permettant l’évacuation des eaux usées
  • Agencement d’une cuisine, ou d’un coin cuisine
  • Une installation sanitaire, à l’intérieur du logement
  • Un réseau électrique

Obligation d’entretien, de fonctionnement et de réparation

L’autre obligation à laquelle le bailleur doit s’y plier, est l’obligation d’entretien et de réparation. En effet, lorsqu’un bailleur met en location un logement, il doit veiller aussi au suivi de la décence de ce dernier et dès lors, réaliser des travaux nécessaires. Cette obligation est à respecter pendant toute la durée du bail, hormis les réparations locatives dites moindres et, qui restent à la charge du locataire.

Alors, voici la liste des charges qui doivent être gérées par le bailleur :

  • Les travaux, en vue d’améliorer les parties communes ou encore privatives et concernant un même immeuble (l’installation d’un digicode, caméras de sécurité, etc…)
  • Les travaux, en vue de maintenir un bon état et, permettant un entretien normal du logement (remplacement de volets défectueux, actualisation d’une robinetterie vétuste, etc…)  
  • Les travaux, en vue d’améliorer la performance énergétique du logement (chaudière performante, isolation, etc…)
  • Les travaux, en vue de respecter les critères établis sur ce qu’est un logement décent
  • Les travaux, en vue d’entretenir les façades végétalisées mais aussi, les toitures

Obligation de garantir au locataire la jouissance paisible du bien loué

L’obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien loué au locataire. C’est la loi qui le stipule. Le fait qu’un bailleur doit assurer à son locataire qu’il est dans un droit de profiter de son logement, sans inconvénients et ce durant toute la durée du bail.

Mention qui est rappelée par l’article 1721 du Code civil « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

Obligation de remettre au locataire une quittance de loyer

Parmi les obligations du bailleur, il y aussi son obligation à remettre au locataire une quittance de loyer. En effet, cette obligation à transmettre cette dernière est bien précisée par la loi. Dès lors, le bailleur a pour obligation d’envoyer cette quittance de loyer, par voie postale et est dans l’incapacité d’exiger au locataire, de se déplacer pour venir la chercher.

Cependant, il est possible, uniquement sous accord commun avec le locataire, que le bailleur procède à une transmission dématérialisée de la quittance et qu’alors, il l’envoie par internet.

Obligation de ne pas interdire le déroulement de travaux

La dernière obligation du bailleur, c’est l’obligation à n’interdire le déroulement des travaux. C’est-à-dire que s’il choisit une inexécution des travaux qui aurait pour conséquence d’empêcher le locataire à exploiter, de manière normale, son logement, alors le bailleur s’expose à un ensemble de sanctions contractuelles, judiciaires.

S’il ne remplit pas son obligation, le locataire à la possibilité de le mettre en demeure afin qu’il exécute ses obligations, relatives aux travaux.

Les sanctions s’il n’y a pas le déroulement de travaux

 Dans une situation où il n’y aurait d’accord d’entente entre les parties ou, une absence de réponse de la part du propriétaire sous un délai de 2 mois à partir de la date d’envoi de la mise en demeure, deux possibilités s’offrent au locataire :

Saisir une commission départementale de conciliation
  • Saisir le greffe du tribunal
  • L’appel d’un juge pour une exécution forcée des travaux

 Le locataire a aussi une possibilité de recourir à l’intervention d’un juge, qui condamnerai le propriétaire à l’exécution forcée des travaux dans un contexte où le bailleur a refusé d’effectuer des travaux, ordonnés par l’administration.

Faire les travaux soi-même

Dans certaines situations, le locataire peut choisir d’effectuer les travaux nécessaires de lui-même et par la suite, d’exiger le remboursement des dépenses, qui ont été requises pour l’exécution de ces derniers, au bailleur.

Réaliser des impayés de loyers

 Le locataire, s’il souhaite ne plus payer son loyer car le bailleur ne réalise pas ses obligations au niveau du logement qu’il loue, doit d’abord obtenir, au préalable, l’autorisation de la justice.

Résiliation du bail

La dernière possibilité, c’est que le locataire peut obtenir une résiliation du bail.

Autres questions posés sur le bailleur

Qu’est-ce qu’un grand bailleur ?

Le terme « grand bailleur » fait référence aux propriétaires possédant plus d’un bien, mis en location. Le grand bailleur peut alors être une personne physique, un bailleur social, un groupe immobilier ou encore, un autre organisme propriétaire de plusieurs logements qui sont des biens à la location.

Qu’est-ce qu’un copropriétaire bailleur ?

La définition du copropriétaire bailleur est relative à une personne qui a mis en location un bien, ou plusieurs biens, et dont le statut de ce ou ces derniers sont des biens acquis sur un terrain en copropriété.

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