Prêt in fine

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prêt in fine

Bon nombre d’achats aujourd’hui passe par un prêt immobilier et le secteur de l’immobilier n’en échappe pas. Penser à réaliser un investissement immobilier, soit l’achat d’un bien, c’est aussi penser à la méthode de financement. Il est alors important s’informer puisqu’il existe plusieurs types de prêts dont chacun à ses caractéristiques, modalités de souscription, avantages et inconvénients propres. La majorité de ces derniers sont familiers, par rapport au crédit amortissable dit plus courant mais un autre prêt demeure assez dans l’ombre du fait qu’il ne soit pas commun, le prêt in fine.

Comment fonctionne un prêt in fine ?

Le prêt in fine représente un des prêts immobiliers existant. Ce qui va différer du prêt dit amortissable, c’est le fait que ce prêt, ou crédit in fine, repose sur un système de taux fixe. Dès lors, l’emprunteur n’aura qu’à verser à l’établissement bancaire prêteur, les intérêts et les frais d’assurance et cela, jusqu’à la dernière échéance du prêt donc lorsqu’il arrive à terme.  Ce n’est qu’à ce moment de fin du prêt, d’où le terme in fine, que l’emprunteur devra rembourser la totalité du capital qui a été prêté.

Taux d'intérêt élevé 

De plus, le prêt in fine c’est aussi un trait spécifique qui lui est propre : les taux d’intérêts élevés. En effet, souscrire à ce mode de crédit immobilier dit in fine et dont la création est basée pour l’investissement locatif, c’est avoir des taux d’intérêts beaucoup plus élevés que ceux pratiqués en moyenne par un prêt immobilier classique.

Comment calculer le taux d'intérêt?

En bref, le crédit in fine c’est une méthode de financement où il n’y a, à rembourser, que les intérêts et ce, tout au long de la durée du prêt. Le calcul de ces derniers repose sur le montant total du capital emprunté. Et alors, le capital sera à rembourser dans son intégralité à la fin du prêt, crédit une fine soit à la fin de la dernière mensualité.

Cas de figure :

Madame Creditimmoinfine décide de souscrire à un prêt in fine. Voici les modalités de ce dernier :

MONTANT DU PRET

DUREE DU PRET

TAUX D'INTERET

250 000 €

15 ans soit 180 mois

2.30 %

Alors, chaque mois elle devra rembourser seulement les taux d’intérêts dits mensuels donc :

MONTANT DU PRET x TAUX d’INTERETS (divisé par 100) = L’intérêt en euros annuel

250 000 € x (2.3 / 100) = 5750

Et ensuite, on divise le taux d’intérêt dit annuel par le nombre de mois sur une année, soit :

5750 / 12 = 479

Alors, Madame Créditimmoinfine devra rembourser 479 € seulement pendant 15 ans, ou 180 mois donc 86 250 € d’intérêts et c’est à la fin, qu’elle remboursera le prêt contracté en plus de la dernière mensualité, soit :

250 000 + 479 = 250 479 €

En additionnant le prêt immobilier in fine et les intérêts sur les 180 mois, ça fait alors un coût total de 336 250 €

Pourquoi faire un prêt in fine ?

Ensuite, vouloir souscrire à un prêt in fine, c’est aussi accéder à de nombreux avantages non négligeables.

Quel est la déduction des intérêts d’emprunt?

Vous êtes dans un cas où vous souhaiteriez investir dans le locatif ? Alors, le prêt in fine est la méthode de financement qui sera le plus adapté. En fait, choisir un prêt in fine c’est avoir un premier avantage de voir réduire l’imposition sur vos bénéfices fonciers.

Comme on l’a vu auparavant, contracter un tel crédit c’est payer plus d’intérêts mais en même temps, ces mêmes intérêts seront déductibles de vos revenus dits locatifs. En résumé, l’augmentation des intérêts, c’est l’obtention d’une réduction fiscale d’où le fait aussi que le prêt in fine est d’autant plus sollicité lors de projet d’investissements locatif.

Qu'est-ce que le déficit foncier?

L’autre avantage aussi qui s’additionne à ceux propres au prêt in fine, c’est le déficit foncier. Comme on l’a vu plus haut, ce type de crédit est bien avantageux pour les personnes se lançant dans un projet immobilier mais aussi, par le fait aussi que la personne soit fortement imposée. 

Dès lors, basé sur un tel principe de mécanisme niveau fonctionnement de ce type de prêt, le crédit in fine va permettre de dégager, générer plus de déficit foncier que ce qui se fait classiquement avec un crédit normal. Puis, qui dit générer plus de déficit foncier dit aussi, la réduction des revenus fonciers.

L’autre aussi information à ne pas oublier, c’est le fait que lorsque le montant des intérêts dits déductibles est alors supérieur au revenu net et émanant du bien mis en location, alors le souscripteur est éligible à une déduction sur le prorata restant : même si cet avantage se base sur le reste de l’imposition de l’emprunteur, il y a une limite qui est fixée, au maximum, à 10 700 € par an.

Quel avantage de pour l'épargne avec un prêt in fine?

Le dernier avantage du prêt in fine, est l’épargne. Ce qu’il faut savoir, c’est que l’investisseur a un choix premier à faire. En fait, il peut choisir de soit bloquer un apport, par placement unique, ou alors, de verser de manière mensuelle les loyers perçus dits provenant de son investissement sur un contrat d’assurance vie donc le placement mensuel.

L’investisseur, quoi qu’il choisisse de faire, aura la possibilité de profiter de la génération des intérêts produits par cette épargne et pendant la totalité du temps propre à la durée du crédit. Alors, il y aura une dynamique de double diminution : non seulement sur la charge des intérêts produits par l’épargne mais aussi, la charge des intérêts produits par le crédit.

Quels sont les inconvéniants du prêt in fine?

Ce qu’il faut rappeler, c’est que le prêt in fine n’est ni accessible, ni à la portée de tous dans le sens où il ne convient pas à tous les types d’emprunteurs. Déjà, la première étape c’est de rassurer la banque sur l’ensemble des capacités, possibilités dotées et permettant une efficacité solide, durable à pouvoir rembourser l’emprunt.

C’est pourquoi le genre de profil ayant le plus de chances à avoir un tel prêt, sont ceux ayant des revenus élevés, stables ou alors, disposant d’un patrimoine important et prouvant une éventuelle éligibilité à opter pour un tel prêt, le in fine.  Ensuite, il faut aussi que le rendement associé à l’épargne soit assez suffisant par rapport au taux du prêt dit in fine pour que l’opération soit intéressante, ce qui peut être difficile d’avoir si le taux d’intérêt présenté est très bas.

Voici une autre liste, non exhaustive, d’inconvénients qui pourraient se présenter en situation de prêt in fine :

  • Un risque de défaillance de locataire, ou encore, l’absence de ce dernier et qu’il faudra compenser
  • Un risque de baisse du loyer, provoqué par l’IRL ou l’Indice de Référence des Loyers. (C’est sur ce dernier qu’est recalculé annuellement le loyer dit dû) 
  • Un risque de baisse de la rémunération de l’épargne, sur laquelle se reposent les mensualités.

Pour conclure, l’épargne peut constituer une contrainte dans le sens où le produit de ce dernier sera nanti au profit de l’établissement prêteur.

Comment obtenir un prêt in fine ?

Comme pour chaque prêt immobilier, il est nécessaire d’avoir certains critères pour pouvoir souscrire à un crédit in fine. Voici alors une liste, non exhaustive, de ce que vous devez présenter afin d’espérer l’obtention:

  • Le nantissement : forme de garantie de crédit immobilier et permettant à une banque d’être sûr de revoir la totalité du prêt accordé, ce dernier est une exigence sur un actif qui est en votre possession
  • Un apport personnel dont le montant représente, au minimum, un pourcentage de 30% du prix du bien investi : il est appelé, plus communément, nantissement initial qui sera placé sur un compte d’épargne et dont bien souvent, est une assurance vie.
  • Le nantissement, à l’arrivée à terme de l’emprunt contracté, doit avoir une valeur d’au moins 50% par rapport au montant emprunt voire même, égal au capital dit initial

Obtenir un prêt in fine c’est avoir l’assurance d’une solidité financière. Pour ceux qui sont irréguliers au niveau des revenus perçus, ce n’est pas une bonne idée de choisir un tel prêt. Ensuite, l’autre exigence clé et fatidique pour que votre prêt in fine ne vous pose pas de problème dans le futur, c’est que vous devez être organisé.

Choisir un prêt in fine c’est être préparé à mettre de l’argent de côté car c’est grâce à cela que vous seriez en mesure de rembourser l’entièreté du crédit. Car rappelons-le, contracter un prêt in fine, c’est le rembourser à sa fin et en totalité.

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