Justine A.    Mis à jour le 02/11/2020

Pour effectuer un prêt immobilier, l’acquéreur a le choix entre plusieurs prêts pour faciliter son moyen de financement de son bien immobilier, sans compter, l’assurance, la garantie, et le taux d’intérêt, etc. Mais avant ça, il faut passer par l’étape de simulation pour savoir son éligibilité et surtout correspondre au profil du bon emprunteur auprès des banques.

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Prêt immobilier en général

Après avoir acheté un bien immobilier, l’acquéreur signe le compromis de vente ou la promesse de vente et a un délai de 45 jours pour penser à son moyen de financement. Il peut utiliser ce délai pour obtenir un prêt immobilier avec une banque. Le prêt immobilier aussi appelé crédit immobilier est un moyen de financement par un emprunt qui a pour but de couvrir un partie ou le total d’un projet immobilier comme : un achat d’immobilier, des travaux sur un bien, ou une construction, à usage mixte ou à usage d’habitation. Pour obtenir un prêt de la banque, il faut d’abord faire évaluer sa capacité d’emprunt, et comparer les conditions financières dans différentes banques, en faisant des simulations et les comparer avant d’en choisir une. Après avoir choisi la proposition de prêt immobilier idéal et en lien avec le projet immobilier, l’acquéreur doit faire son dossier avec son conseiller bancaire.

Celui-ci va demander les documents administratifs obligatoires tels que le compromis de vente signé, le bulletin de salaire, l’avis d’imposition, etc. Par la suite, le conseiller donne une assurance emprunteur qui couvre en cas de décès ou de maladie et une garantie de prêt à rembourser (selon la situation de l’acquéreur), en accord immédiat ou en accord de la direction. L’acquéreur reçoit alors l’accord de prêt par courrier recommandé, dont le délai est de 10 jours en cas de rétractation. Si le délai est dépassé sans que l’acquéreur se soit rétracté, l’accord de prêt est valide et doit être rendu après le délai achevé. L’accord de prêt est à signer dater et à lire par l’acquéreur puis à renvoyer à la banque prêteuse. Prêt obtenu, il est temps d’aller chez le notaire pour poursuivre l’achat et donc fixer une date afin de signer l’acte de vente. Le notaire fait un appel de fond à la banque en signalant l’échéance et le montant qu’il faut pour effectuer le virement, qui doit se faire avant la signature de l’acte authentique, sinon la vente s’annule. Le conseiller peut alors débloquer les fonds dès lors qu’il a la date de la signature de l’acte de vente et la transaction immobilière. Il est nécessaire d’assurer le bien une fois acheté, en devenant propriétaire.

Les différents types d’emprunt immobilier

Il existe plusieurs types de prêts immobiliers adaptés à la situation et au projet immobilier de l’acquéreur. Cela peut dépendre de s’il s’agit de l’achat de la résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’une résidence locative. Lors de l’acquisition d’une résidence principale, l’acquéreur doit remplir les conditions d’obtention pour profiter d’aides financières de l’Etat et les prêts immobiliers complémentaires disponibles. L’acquisition d’une résidence locative nécessite un prêt adapté selon l’acquéreur et l’acquisition d’une résidence secondaire un prêt immobilier et toutes ses caractéristiques avantageuses. Les prêts immobiliers bancaires sont ouverts à tous les projets immobiliers, ce sont les moyens de financement les plus utilisés :

  • Le prêt amortissable est le plus commun. L’emprunteur doit verser une mensualité qui amorti une partie du capital qu’il a emprunté et rembourse les intérêts du prêt. Le prêt est remboursé lors de la dernière échéance,
  • Le prêt In Fine, contrairement au prêt amortissable, les mensualités ne permettent pas le remboursement de la partie empruntée du capital. Ce prêt se base sur les économies de l’acquéreur, il remboursera à la dernière échéance le total du capital,
  • Le prêt relais, lui aussi non amortissable est pour les propriétaires qui ont déjà un bien immobilier à vendre en attendant l’achat de leur prochain bien immobilier.

Avec les prêts immobiliers bancaires s’ajoutent les prêts d’aide à l’accession, utilisés pour financer la résidence principale du propriétaire :

  • Le prêt à taux zéro plus (PTZ) aide un ménage primo-accédant à devenir propriétaire. Etant un prêt en complément avec le financement, l’acquéreur doit remplir les conditions pour l’accord d’emprunt. Ce prêt sert surtout à financer les biens neufs, mais il est possible de s’en servir pour certains cas, pour les biens anciens,
  • Le prêt conventionné (PC) aide à avoir accès aux droits aux APL et de payer tout le montant du bien immobilier,
  • Le prêt accession sociale (PAS) est pour les acquéreurs qui peuvent financer leur bien et les frais annexes, il permet comme le prêt conventionné d’accéder aux droits aux APL et donc d’avoir des réductions de frais,
  • Le prêt épargne logement (PEL) accessible en ayant un compte épargne logement (CEL) ou un plan épargne logement, ce prêt sert aux acquéreurs qui veulent entreprendre un projet immobilier sur leur résidence principale,
  • Le prêt action logement est là pour aider le financement d’une partie de la résidence principale d’un salarié emprunteur s’il répond aux conditions exigées.

D’autres prêts immobiliers aux caractéristiques financières adaptés aux situations des acquéreurs et pour faciliter le payement de leur bien immobiliers sont accessibles comme : le prêt modulable, le prêt cautionné, le prêt lissé, le prêt à taux fixe et le prêt à taux révisable.

Tarification d’un prêt immobilier

Le montant d’un prêt immobilier s’exprime en taux, c’est le pourcentage qui aide à calculer le coût pour l’emprunteur acquéreur et la rentabilité pour le prêteur. Le taux du prêt est marqué avec le montant des mensualités et la date de l’échéance du prêt, lorsque l’acquéreur emprunteur signe le contrat pour l’accord de prêt avec le conseiller bancaire. Les deux taux d’intérêt sont les taux fixes et les taux variables :

  • Les prêts à taux fixe sont les crédits fixés pour que si les taux baissent, les échéances soient fixées elles aussi, donc les mensualités sont constantes ; mais si les taux changent et augmentent, l’acquéreur est protégé,
  • Les prêts à taux variable montrent que les mensualités peuvent changer et augmenter comme diminuer, bien qu’ils soient bas au début du prêt.

Le coût du prêt immobilier dépend du taux d’emprunt mais aussi des frais annexes que l’acquéreur emprunteur doit payer, ces frais annexes sont à prendre en compte dans l’estimation du prêt immobilier : les frais de garantie (caution, hypothèque…), les frais de notaire, les frais de dossier de la banque, les frais d’installation (aménagement, déménagement…), le montant de l’assurance du prêt immobilier et le montant des travaux de rénovation, s’ils sont nécessaires.
L’acquéreur emprunteur doit faire des analyses et utiliser des simulateurs pour bien choisir parmi les multiples offres tarifaires des banques et prendre un taux qui fera baisser le montant du prêt immobilier, surtout si le taux est fixe.

Une simulation est-elle importante pour un prêt immobilier ?

Faire une simulation pour un prêt immobilier est obligatoire et gratuit. C’est un moyen très utile pour choisir le meilleur prêt selon le projet immobilier de l’acquéreur et ses moyens de payement. C’est une étape indispensable pour obtenir un prêt auprès du conseiller bancaire car la capacité d’emprunt de l’emprunteur doit être évaluée pour obtenir un accord de prêt, celui-ci est indispensable pour poursuivre le processus d’achat de bien immobilier. De plus, la simulation permet de comparer entre les prêts des différentes banques et les taux d’intérêt, puis d’en choisir une. A l’issue de la simulation, l’acquéreur obtient le montant total du crédit qu’il a à emprunter, puis à garantir pour le remboursement. Il est important de vérifier les capacités d’emprunt et de remboursement (donc savoir son éligibilité), avant de s’engager dans un crédit, c’est pourquoi utiliser un simulateur est primordial.

Assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ?

L’assurance de prêt immobilier aussi dit assurance emprunteur est obligatoire pour tous emprunt immobilier. En effet, elle évite les obligations auxquels les héritiers peuvent faire face en ce qui concerne le remboursement du crédit en cas de décès, d’incapacité de travailler ou d’invalidité, et donc la possibilité de conserver le bien immobilier. L’assurance emprunteur est importante et peut s’élever à 30% du montant du crédit et de la mensualité à rembourser. L’acquéreur emprunteur se doit de souscrire à l’assurance de prêt immobilier la plus adaptée au prix le moins coûteux et aux garanties les plus couvrantes et efficaces. L’assurance a pour but d’assurer et de protéger l’emprunteur, ainsi que la banque s’il y a un problème qui survient lors de la période du prêt.

Les critères d’un bon emprunteur selon les banques

Les banques ne font pas des prêts aussi facilement, l’acquéreur doit correspondre à des critères pour avoir le profil d’emprunter auprès des banques. Le premier critère est le fait d’être éligible, il faut que l’acquéreur soit capable de rembourser le prêt à la banque. Son taux d’endettement doit être entre 30 et 40% pour être idéal, selon le profil de l’acquéreur. Ensuite, l’acquéreur doit avoir un apport élevé pour que la banque permette un prêt. La durée du prêt compte également dans les critères de sélection, mieux vaut une courte durée. La situation professionnelle, l’âge et l’état de santé de l’acquéreur sont des critères importants, car la banque accompagne dans la durée, avec un emprunteur qui garantit son remboursement grâce à des revenus certaines en CDI et dont la santé est primordiale. Le dernier critère est de ne pas être en surendettement, être fiché à la Banque de France montre un manque d’assiduité dans les payements, ce qui freine les banques pour donner un prêt immobilier.

Mieux choisir son prêt immobilier

Pour acquérir un bien immobilier, il faut que le financement soit adapté à la situation financière de l’acquéreur et de son projet immobilier. Avec tous les différents prêts immobiliers qui existent, celui-ci doit s’assurer de faire le bon choix pour faciliter la transaction immobilière et le remboursement de prêt, et faire une bonne affaire par rapport au coût du prêt immobilier. Pour bien choisir le prêt, il faut prendre en compte toutes les offres de prêts et de taux et les comparer. Il faut aussi négocier en amont, le coût de certains frais en confrontant les différentes propositions. Avant de choisir le type de prêt (prêt amortissable, prêt relais…) et le type de taux (variable ou fixe), il faut que l’acquéreur soit aidé d’un courtier en crédit immobilier qui s’aura correctement l’orienter dans ses choix. Bien choisir son prêt immobilier rime avec bien choisir son assurance emprunteur, obligatoire pour obtenir un prêt. Soit l’acquéreur choisi son assurance lui-même, soit il souscrit à l’assurance de sa banque prêteuse. Sans oublier le choix de la garantie de prêt qui est soit l’hypothèque, soit le recours à une caution.

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