La vente à réméré est une vente qui se réalise entre un vendeur et un acheteur, la particularité de cette vente est que les parties ont convenu d’une option de rachat par le vendeurpendant une durée déterminée. La vente à réméré a vu le jour en 1804 avec le Code civil napoléonien, aujourd’hui la vente à réméré est le plus souvent utilisée dans l’immobilier.
Dans le domaine de l’immobilier, la vente à réméré se conclut avec acte de vente chez le notaire, il est possible que le vendeur continue d’occuper la maison vendue durant la duréede réméré convenue dans le contrat entre les 2 parties, cependant le vendeur doit verser des indemnités durant la période où il occupe le bien. Cette durée de réméré peut aller de 6 mois à 5 ans.
La fiscalité de la vente à réméré
Du point de vue de la fiscalité, la vente à réméré ales mêmes taxes qu’une vente immobilière ordinaire, si le rachat de la maison est réalisé, le vendeur versera le prix total payé par l’acheteur c’est-à-dire le prix de vente et les frais, alors que l’acheteur lui remettra la maison au propriétaire initial de la vente, cette vente à un aspect rétroactive.
Quels sont les avantages d’une vente à réméré ?
Réaliser une vente à réméré d’une maison permet au propriétaire :
D’obtenir un financement sans effectuer de crédit.
Aucun surcoût, le vendeur devra verser le prix de rachat et des frais employés par l’acheteur au moment de la vente
Offre une chance aux personnes en difficulté financière de se remettre sur pied par exemple en levant les interdits bancaires de la Banque de France
D’éviter la saisie immobilière
D’éviter la vente par adjudication de la maison
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Quels sont les inconvénients d’une vente à réméré ?
Cependant, la vente à réméré ne se conclut pas toujours de la meilleure des façons pour le propriétaire, en effet :
Le propriétaire peut perdre sa maison si dans le délai convenu avec l’acheteur (qui ne peut pas dépasser 5 ans) il n’arrive pas à sortir de sa situation compliquée et ne dispose pas des fonds nécessaires pour racheter le bien, il s’agit là d’un pari risqué.
Durant la période de location de la maison, le vendeur qui loge en attendant de récupérer les fonds pour racheter le bien doit en même temps verser des indemnités à l’acheteur ce qui génère une source de prélèvement supplémentaire pour le vendeur qui doit également au moment de racheter le bien payer le prix de rachat + les frais que l’acheteur à payer pour acquérir le bien lors de la précédente vente.
Qui sont concernés par la vente à réméré ?
Les personnes concernées par la vente à réméré sont les personnes qui ont de graves difficultés financières et qui possèdent une maison, ces personnes sont généralement couvertes de dettes et réaliser une vente à réméré permettrait de leur offrir une chance de sortir du gouffre. Les acheteurs eux sont des investisseurs spécialisés dans l’achat de maison à condition de réméré ou alors des personnes qui ne sont pas pressées de vivre dans la maison, car la durée de la vente à réméré peut aller jusqu’à 5 ans.
Les étapes d’une vente à réméré
Pour réaliser une vente à réméré devant le notaire, il faut que le vendeur estime son bien immobilier de façon à obtenir un prix de vente et un prix de rachat, il faut également mettre le logement en vente et trouver un acheteur.
Une fois l’acheteur trouver il faut qu’il soit au courant que le bien immobilier est vendu à réméré et il faut notamment qu’il accepte de conclure un acte de vente.
Pour pouvoir vendre à réméré, il faut cependant que les parties trouvent un accord sur la durée de cette option ne pouvant pas dépasser 5 ans.
Après avoir conclu le contrat de vente devant le notaire, le vendeur devient locataire du bien immobilier et l’acheteur devient propriétaire.
Pour continuer à occuper les lieux, le vendeur doit verser des indemnités d’occupation définie avant la conclusion du contrat de vente.
Il y a ensuite 2 possibilités pour le vendeur :
Si le vendeur dispose des fonds nécessaires, il peut racheter la maison au nouveau propriétaire en remboursant le prix initial que l’acheteur à verser, mais également en versant les frais de l’acheteur lié à la première vente.
Si le vendeur ne dispose pas des fonds nécessaires pour racheter le bien, il doit quitter la maison qui appartient maintenant entièrement au propriétaire.
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Section 1.10.32 of "de Finibus Bonorum et Malorum", written by Cicero in 45 BC
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1914 translation by H. Rackham
"But I must explain to you how all this mistaken idea of denouncing pleasure and praising pain was born and I will give you a complete account of the system, and expound the actual teachings of the great explorer of the truth, the master-builder of human happiness. No one rejects, dislikes, or avoids pleasure itself, because it is pleasure, but because those who do not know how to pursue pleasure rationally encounter consequences that are extremely painful. Nor again is there anyone who loves or pursues or desires to obtain pain of itself, because it is pain, but because occasionally circumstances occur in which toil and pain can procure him some great pleasure. To take a trivial example, which of us ever undertakes laborious physical exercise, except to obtain some advantage from it? But who has any right to find fault with a man who chooses to enjoy a pleasure that has no annoying consequences, or one who avoids a pain that produces no resultant pleasure?"
Section 1.10.33 of "de Finibus Bonorum et Malorum", written by Cicero in 45 BC
"At vero eos et accusamus et iusto odio dignissimos ducimus qui blanditiis praesentium voluptatum deleniti atque corrupti quos dolores et quas molestias excepturi sint occaecati cupiditate non provident, similique sunt in culpa qui officia deserunt mollitia animi, id est laborum et dolorum fuga. Et harum quidem rerum facilis est et expedita distinctio. Nam libero tempore, cum soluta nobis est eligendi optio cumque nihil impedit quo minus id quod maxime placeat facere possimus, omnis voluptas assumenda est, omnis dolor repellendus. Temporibus autem quibusdam et aut officiis debitis aut rerum necessitatibus saepe eveniet ut et voluptates repudiandae sint et molestiae non recusandae. Itaque earum rerum hic tenetur a sapiente delectus, ut aut reiciendis voluptatibus maiores alias consequatur aut perferendis doloribus asperiores repellat."
1914 translation by H. Rackham
"On the other hand, we denounce with righteous indignation and dislike men who are so beguiled and demoralized by the charms of pleasure of the moment, so blinded by desire, that they cannot foresee the pain and trouble that are bound to ensue; and equal blame belongs to those who fail in their duty through weakness of will, which is the same as saying through shrinking from toil and pain. These cases are perfectly simple and easy to distinguish. In a free hour, when our power of choice is untrammelled and when nothing prevents our being able to do what we like best, every pleasure is to be welcomed and every pain avoided. But in certain circumstances and owing to the claims of duty or the obligations of business it will frequently occur that pleasures have to be repudiated and annoyances accepted. The wise man therefore always holds in these matters to this principle of selection: he rejects pleasures to secure other greater pleasures, or else he endures pains to avoid worse pains."
