Justine A.    Mis à jour le 06/11/2020

2020 ou l’année marquée par la crise sanitaire, va aussi être caractéristique des transitions qu’est en train de connaître le marché de l’immobilier. Plusieurs spéculations s’imposent et le débat se dresse : baisse ou hausse des prix, délocalisation des français dont les parisiens, actualité de la capitale et dont ces objets d’études seront comparés ou alors, considérés comme prévoyance entre 2019, 2020 à 2021.

vente immobilière

Généralité sur la vente immobilière en 2020

Introduire le contexte de cette année 2020, c’est aussi en expliquer son actualité et ses tendances. Avec une telle crise sanitaire, l’économie plomb et surtout, le secteur de l’immobilier : les conditions de crédits plus encadrées et strictes, les ventes de biens immobiliers ralentissent en cette année. Avant de se projeter dans un projet immobilier de vendre son bien,

Inflation des prix

Il faut déjà s’informer sur les prix et comment ils se reflètent dans le secteur : il y a une inflation niveau prix et ce, dans le marché de l’immobilier français. En effet, sur des données répertoriées au deuxième trimestre 2020 et sourcée de l’indice Notaires-Insee du 10 septembre 2020, le prix des logements anciens a augmenté de 5,7% : dans les régions dites très peuplée, soit plus de 10.000 habitants, c’est une hausse de 7% pour le prix de l’ancien, 7,8% dans les centres-villes et 5,2 pour les zones habitées de moins de 10.000 habitants et les secteurs ruraux.. S’il y a un gonflement des prix, il y a aussi une tendance qui s’y ajoute dans cette dynamique : la baisse des transactions. Toujours basé sur l’indice Notaires-Insee, à fin juin fût enregistré 1.009.000 transactions contre 1.040.000 fin mars et 1.068.000, enregistré à la fin de décembre en 2019. Ce sont, néanmoins, des scores qui restent relativement stables puisque les transactions, dépassant la barre des 900.000, étaient répertoriées sur 2017, 2018 et 2019.

Pas d'amélioration pour les logements neufs

Dans le cas du neuf, il n’y a pas d’amélioration de situation : Lors de ventes immobilières en 2020, c’était 96.478 logements neufs disponibles contre 111.530 l’an dernier, soit une baisse de 13,5%. Toujours dans le neuf, avec une mise sur le marché de 18.400 nouveaux logements, c’est déjà une baisse par rapport à la même période l’an dernier, le deuxième trimestre : une chute de 47%, d’après l’Enquête sur la commercialisation des logements neufs du ministère de la Transition écologique. En fait, selon une étude Crédit Agricole SA du 19 juin, il y a une estimation d’une chute de 30% en comparaison avec l’an dernier, niveau ventes immobilières. En somme, le marché des ventes immobilières va passer sous la barre des 800.000 unités niveau biens, vendus. Selon une autre estimation, celle du cabinet Xerfi fin juin, ce serait 20% et le groupe bancaire BCE, lui, anticiperait un amoindrissement des ventes à 23%.

Les différentes formes de vente immobilière

Ce qu’il faut aussi savoir, c’est les différentes formes de ventes immobilières.

Vente classique

Il y a la vente dite classique du bien immobilier concerné puisque c’est celle qui est la plus répandue et, fréquemment utilisée par les vendeurs. Il y a deux choix : soit vendre le bien immobilier en passant par une agence immobilière, que l’on mandate pour qu’elle puisse prenne votre dossier en charge soit l’annonce, les visites ainsi que les formalités de vente. Mais, vous avez aussi un second choix qui est, celui d’organiser vous-même votre vente immobilière : on parle de la transaction de particulier à particulier.

Vente aux enchères

Ensuite, vous pouvez aussi vendre bien immobilier par le fonctionnement de ventes aux enchères, un moyen de vendre plus vite et de façon sûre. Pour ce faire, il faut passer par un notaire qui vous accompagnera tout au long de votre projet de vente : le bien reviendra à la personne qui sera proposera le meilleur prix, lors de la session de ventes aux enchères.

Vente en viager

Vous pouvez recourir à un autre moyen, pour vendre votre bien : la vente en viager. En concluant une vente dans un tel contexte de vente en viager, il y a un engagement contractuel à transférer la propriété de votre bien à un acquéreur, à votre décès : vendre dans ce cadre, c’est recevoir en contrepartie un revenu régulier, la rente viagère, de cet acquéreur.

Vente à réméré

Ce qui existe aussi, comme moyen de vendre votre bien immobilier, c’est la vente d’un bien à réméré : c’est la possibilité, pour le vendeur, de conserver un certain droit à acheter ultérieurement le bien qu’il a vendu à un investisseur. Cette méthode se révèle d’autant plus intéressante si vous vous retrouvez dans une situation d’endettement : lorsque vous vendriez votre bien à un investisseur souhaitant acquérir par achat votre bien, vous signerez un contrat stipulant votre faculté de rachat et donc, qui vous permettra de racheter votre bien lorsque votre situation financière vous le permettra.

Echange de bien

Enfin, une autre méthode s’offre à vous, si vous voulez vendre votre bien : c’est l’échange de biens. Il faut en fait signer un contrat d’échange chez un notaire et dans le cas où vos deux biens sont de valeur dite égale, alors il suffira juste de diviser les frais en deux. Mais, dans le cas opposé où les deux bien immobiliers concernés par l’échange et dont un est plus coûteux par rapport à l’autre, le contractant recevant ce bien devra payer une somme de compensation, la soulte.

Les documents nécessaires pour une vente immobilière

Lors d’une vente immobilière, il faut que le vendeur puisse établir et remettre un dossier des diagnostics techniques afin d’informer le potentiel acheteur de l’état du bien concerné. Cela peut alors être :

  1. Une attestation de superficie de la partie privative (loi Carrez) et de la surface habitable d’un lot (ou d’une fraction de lot) de copropriété ;
  2. Un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  3. Un état de l’installation intérieure de gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
  4. Un état de l’installation intérieure d’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
  5. Un état des risques naturels, miniers et technologiques ;
  6. Un constat d’amiante pour les logements construits avant 1997 ;
  7. Un constat de risque d’exposition au plomb si l’immeuble est antérieur à 1949 ;
  8. Un état relatif à la présence de termites si le logement est en zone déclarée infestée ;
  9. Un diagnostic plomb 
  10. Un diagnostic amiante.

Le propriétaire doit aussi fournir des pièces juridiques, financières ou encore, techniques. Cela peut être :

  1. Le titre de propriété  (à fournir au notaire) ;
  2. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes éventuels les modifiant qui ont été publiés ;
  3. Les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des trois dernières années, s’il a été en mesure de les obtenir du syndic.
  4. Les relevés et appels de charges sur deux ans ;
  5. Un état daté des charges, qui dresse le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu, notamment les provisions exigibles du budget prévisionnel, les charges impayées, l’existence d’un éventuel emprunt collectif signé par la copropriété et les sommes qui seront à la charge de l’acquéreur.
  6. Le carnet d’entretien de la copropriété

Nos conseils pour vendre un bien immobilier

Faites établir les diagnostics immobiliers obligatoires

Avant de vendre un bien immobilier, il est important de savoir qu’il faut établir des diagnostics immobiliers obligatoires :

  1. Diagnostic de performance énergétique
  2. Constat de risque d'exposition au plomb
  3. État d'amiante
  4. État relatif à la présence de termites
  5. État de l'installation intérieure de gaz
  6. État de l'installation intérieure d'électricité
  7. État de l'installation d'assainissement non collectif
  8. État des servitudes "risques" et d'information sur les sols
  9. Diagnostic Bruit

Estimez le prix du bien

Pour estimer le bien immobilier, vous pouvez faire appel aux simulateurs sur Internet pour avoir l'estimation du prix du bien.

Faites confiance à une agence immobilière

Faire appel à une agence immobilière, c’est remettre son dossier entre les mains de professionnels. Elle permet d’évaluer à juste prix le bien immobilier concerné, une large diffusion de l’annonce sur les sites d’annonces immobilières et les sites réservés aux professionnels. L’agence immobilière, c’est aussi une transaction sécurisée et bien formalisé niveau démarches administratives et les diagnostics obligatoires à faire. Remettre son bien aux mains d’une agence, c’est être sûr d’avoir plus de chances de vendre son bien vite mais aussi, conforme aux lois immobilières.

L'avant contrat ou la promesse de vente

Une promesse de vente intervient que lorsqu’il y a un accord commun entre les deux parties sur les détails en rapport avec la transaction immobilière visée. Celle-ci est rédigée puis signée devant un notaire ou encore un agent immobilier mais il est possible qu’elle soit aussi signée uniquement, par la présence du vendeur et de l’acheteur. Pour que cette promesse de vente soit considérée comme effective, le notaire la rédigeant doit, par la suite, l’enregistrer auprès de la recette des impôts, dans un délai de dix jours suivant la signature de la promesse de vente.  Il est nécessaire de savoir que ce type d’avant contrat, représente un engagement dit unilatéral dans le sens où seul le vendeur doit s’engager à ce que son bien soit vendu au prix convenu envers l’acheteur et par rapport aux conditions écrites, au préalable, dans ce même avant-contrat.

En effet, le vendeur ne peut renoncer à la vente et ni le proposer à un autre acquéreur intéressé : le vendeur, impliqué dans cette promesse de vente, a alors un temps de réflexion et il devra verser une indemnité nommée d’immobilisation, au vendeur et qui peut aller de 5% jusqu’à 10% du prix de vente. Dans le contexte où la vente se conclue, cette indemnité d’immobilisation pourra être déduite du montant total de la transaction du bien immobilier en question mais dans le cas opposé, l’indemnité reste au propriétaire puisque considéré comme dédommagement. La promesse de vente possède une période de validité, minimale de 70 jours et ce qui est aussi le cas pour le compromis de vente.  Il faut aussi prendre en compte, les modalités de rétractation : la loi a prévu un délai de 10 jours et ce, pendant lequel tout acheteur non professionnel peut revenir sur sa décision et que ce soit pour une promesse de vente ou un compromis de vente signé.

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