Pour la mise en vente de votre bien immobilier, de nombreux paramètres sont demandés pour mener à bien vos projets de vente comme le compromis de vente, l’acte authentique, le mandat de vente ou le mandat de vente exclusif… Ici, nous parlons de la surface habitable, une information capitale à avoir, qui s’ajoute aux propriétés des diagnostics obligatoires à fournir aux futurs locataires et/ou acheteurs pour la vente immobilière. Si importante, qu’une loi a été instauré pour vous aider à l’évaluer, c’est la loi Boutin. Créée pour assurer les intérêts des futures locataires, elle exige une exactitude du diagnostic de la surface habitable.
La loi Boutin a pour objectif premier de protéger les locataires. Cette loi Boutin a été votée en 2009, lorsque la ministre Christine Boutin était ministre chargée du logement, d’où le nom de la loi. Aussi appelé « diagnostic de la Loi Boutin », la loi Boutin est maintenant obligatoire. C’est à partir de l’année 2017, le 1er avril, que le mesures exactes et précises de la surface habitable loi Boutin, doivent aussi être mentionnée dans le libellé des annonces immobilières qui proposent le bien immobilier à la location. Dans le cas où le mesurage n’est pas stipulé dans le libellé, l’agence immobilière et/ou le bailleur est passible de payer une amende.
Par cette loi est impérativement demandé aux propriétaires et les bailleurs, de mesurer la surface habitable exacte d’un bien afin que celui-ci puisse être mis en location, celle-ci mesurée, doit être mise en annexe au bail avant le moment de la signature. Le diagnostic de la surface habitable loi Boutin vise principalement les biens immobiliers contenant aucun meuble à usage mixte ou d’habitation pour la résidence de base. Les locations saisonnières ou logements de vacances ne sont pas inclues par cette obligation qu’est la loi Boutin. Il s’agit d’un diagnostic de surface loi Boutin lorsque l’attestation est donnée par un diagnostiqueur immobilier, et de mesurage loi Boutin lorsque c’est le bailleur ou le mandataire de la location qui a effectué la mesure.
La loi Boutin s’utilise en faveur des locataires et va en leurs intérêts :
Etant un diagnostic à faire obligatoirement dans un bien mis en location, la mesure de surface loi Boutin doit être fait en même temps que les autres diagnostics immobiliers obligatoires compris dans la location du logement, autrement dit au même moment de la signature du contrat de bail. Il est toutefois recommandé de réaliser le diagnostic de surface Boutin avant la location du logement car le dossier des diagnostics techniques peut influer sur les dernières négociations ainsi que sur la transaction.
La mesure de la surface habitable d’un logement peut se faire par soi-même. Il n’y a pas d’obligation de le faire par quelqu’un d’autre comme d’autres mesures de surface comme la loi Carrez. Le mesurage de la surface habitable se fait avec un télémètre laser : un outil spécialement conçu pour mesurer au millimètre près la surface du logement. Le diagnostic de la surface habitable de la loi Boutin est valable durant un temps illimité du moment que la surface du logement n’est pas modifié par des travaux. A l’issue de la mesure effectuée par le professionnel est rédigé un rapport de synthèse.
Les spécificités du mesurage de la loi Boutin sont de mesurer et calculer la surface intégrale du logement, donc la surface de plancher construite et d’en supprimer certains éléments : les lieux occupés par les murs ou aussi par les cloisons, les marches, les gaines ou encore les cages d’escaliers, ouvertures des portes et des fenêtres. Il est important de déduire ces éléments pour obtenir la réelle surface habitable pour les locataires. Les parties non habitables et qui n’ont pas besoin de travaux d’aménagement, tels que : le garage, la cave, la terrasse et/ou le balcon, ainsi que des combles non aménagés, et tout autre dépendance, ne sont pas pris en compte dans le calcul des mesures de surface de la loi Boutin. Toutes parties du logement en dessous du 1,80 mètre requis ne sont pas inclus. Après la déduction de tous ces éléments du logement, il est possible de faire le calcul du diagnostic de surface habitable. Le jour où le locataire souhaite entreprendre des travaux susceptibles de modifier la surface habitable de son logement, il sera obligatoire de remesure la surface habitable de la loi Boutin en cas de renouvellement de location dans le futur.
La différence entre le diagnostic de surface de la loi Boutin et le mesurage dépend de la manière dont ont été faites les mesures de la superficie habitable. On dit alors « mesurage » lorsque que celui-ci a été pris en charge par le mandataire lui-même ou le bailleur sous risque de litige et ou d’erreur. On parle de diagnostic de la surface habitable quand le mesurage a été effectué par un diagnostiqueur immobilier professionnel qui prend toute responsabilité en cas litige ou d’erreur.
Attention, il est préférable pour le locataire de ne pas confondre la loi Boutin avec la loi Carrez qui est la surface privative. La loi Boutin concerne la surface habitable aussi appelé la surface de plancher construite, car son calcul ne nécessite que certaines parties du logement, et justement ce sont ces dernières qui permette de différencier la loi Boutin à la loi Carrez. Ces deux surfaces sont différentes d’un point de vue technique et d’un point de vue légal. La superficie privative ne se calcule qu’en copropriété tandis que la superficie habitable se calcule dans tous les cas : maisons et appartements loués. Celle-ci figure dans un bail, alors que la superficie privative de la loi Carrez est mentionnée dans un acte de vente pour le point de vue légal. Par conséquent, pour le point de vue technique, la loi Carrez prend en compte tous ce que la superficie habitable pour la loi Boutin ne prend pas comme par exemple : les sous-sols comme les caves, garages, parking, les combles non aménagés, terrasses, balcons, ainsi que les dépendances des logements et les locaux communs. Utiliser la superficie loi Boutin à la place de la superficie privative n’est pas du tout conseillé dans la mesure où ce ne sont pas les mêmes règles de calcul, donc les résultats seront tous sauf similaires.
Quel est le coût du diagnostic de la loi Boutin ? En réalité, il n’y a pas de prix fixe ou réglementé pour faire le mesurage de la surface habitable. Les prix pour effectuer les calculs de la surface peuvent être multiples et varier par rapport au logement à louer. En effet, le type de logement compte, que ce soit un appartement ou une maison : par rapport à cela les prix peuvent aller de 50 euros à 110 euros en appartement et de 70 euros à 120 euros. Finalement, il n’y a pas une bien grande différence, mais le prix semble être plus élevé lorsqu’il s’agit d’une maison car la taille peut s’avérer être plus volumineuse. Le coût peut également dépendre des frais pratiqués par le professionnel immobilier chargé du mesurage et de la durée de son intervention, avec la difficulté du mesurage si la configuration du logement est complexe (comme par exemple pour les dépendances, duplex, mezzanines, maisons individuelles…). Les frais de déplacement du professionnel peuvent aussi être inclus dans le prix. Dans tous les cas, il est recommandé de réaliser le diagnostic de surface habitable de la loi Boutin avec les autres diagnostics obligatoires avec le même diagnostiqueur.
En cas d’erreur sur le calcul de la surface habitable loi Boutin, toutes les informations sont faussées et il peut y avoir des conséquences graves pour le propriétaire du bien. La surface habitable de la loi Boutin ne peut pas avoir une marge de mesure erronée qui dépasse le 5%. Si ce taux d’erreur est dépassé le bailleur ou le propriétaire peut encourir de fortes sanctions. Comme il est possible de faire une erreur en mesurant la surface soi-même, il est préférable et donc conseillé d’avoir recours à un professionnel immobilier. Cette solution offre des mesures bien plus précises et assure une sécurité au locataire afin d’éviter tous litige. Quant au propriétaire, celui-ci bénéficie de la protection de son diagnostiqueur munie de la responsabilité civile. Dans le cas similaire, s’il s’agit d’une absence de mesurage de la loi Boutin, la responsabilité du mandataire de location ou du bailleur a des fortes probabilités d’avoir des répercussions sur le total du loyer et sur le bail accompagné de sévères sanctions.
