Que sont les diagnostics immobiliers ? A quoi servent-ils ? Dans quel cadre sont-ils obligatoires ? Les diagnostics immobiliers sont divisés en plusieurs catégories dont nous allons parler dans cet article. Nous parlerons également des aspects juridiques qui les encadre, ainsi que de la réglementation et des obligations des vendeurs de biens immobiliers vis-à-vis des diagnostics immobiliers.
Ce que l’on appelle diagnostics immobiliers sont une série de tests et observation sur divers facteurs de l’état général d’un bien immobilier. Ces diagnostics sont effectués avec des critères précis et permettent d’évaluer la viabilité d’un bien immobilier à usage d’habitation. Mais alors, qui les effectue, quels sont ces fameux critères et dans quel cadre sont-ils effectués ? Nous allons répondre à toutes questions ici, puis nous parlerons du cadre d’utilisation dans le paragraphe suivant. Les diagnostics sont à effectuer dans plusieurs cas : une vente immobilière, une nouvelle location, ou dans le cadre d’une réhabilitation à but locatif. Parlons ici du cas de la vente immobilière, puis nous parlerons en fin d’article du cas de la location où les diagnostics sont similaires avec de petites différences. En effet, lors d’une mise en vente d’un bien immobilier, une définition doit être faite de l’état général du bien immobilier quel qu’il soit. Cette définition doit servir à la rédaction des documents officiels régissant la transaction, ainsi que pour aider les potentiels acheteurs à réaliser une comparaison du bien immobilier par rapport aux autres biens mis en vente. Le bien sera donc décrit de façon exhaustive, selon toutes ses caractéristiques, qui figureront sur le premier document officialisant un accord entre un vendeur et un acheteur : le compromis de vente.
Le compromis de vente contient donc toutes les caractéristiques du bien y compris bien évidemment le prix sur lequel se sont accordé l’acheteur et le vendeur. Parmi ces caractéristiques on retrouvera la surface complète du bien et la surface habitable, calculées selon la loi CARREZ. Les autres caractéristiques reprennent la désignation du bien dans son ensemble, son adresse, son équipement, et l’état dans lequel se trouvent toutes les parties. Mais cet état général ne peut être identifié au hasard, et il existe donc une série d’éléments à vérifier, qui constituent les fameux diagnostics immobiliers. Voici donc la liste de tous les diagnostics qui sont présents dans le compromis ainsi que leur définition :
Ce diagnostic précise la présence ou non d’amiante dans le bien immobilier concerné. Le test effectué permet donc de détecter des matériaux présentant des traces d’amiantes. Mais ce test ne concerne pas tous les biens immobiliers. On sait depuis longtemps que l’amiante est un élément dangereux pour la santé et il a donc été retiré de tous les matériaux de construction actuels. Ce test ne s’effectue que pour les immeubles ou maisons dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997. Si des traces d’amiante sont détectée le bien doit être réhabilité avant de pouvoir être habité. Les conséquences pour le vendeur sont également l’impossibilité de se défaire de la garantie vice caché qui correspond à l’amiante.
Ce diagnostic vise à vérifier l’état de l’installation d’assainissement non collectif. Son état est donc vérifié selon des critères d’usure. La conformité de cette installation est obligatoire et le vendeur à l’obligation de la mettre en état de conformité dans un délai d’un an après l’installation. Ce diagnostic concerne tous les biens immobiliers non raccordé au réseau public. Si une anomalie est constatée elle devra être remise en état de conformité et le vendeur ne pourra pas se défaire de la garantie vice cachée correspondante à l’assainissement non collectif.
Le plomb est un métal qui a été très utilisé dans le domaine de la construction, et qui l’est un peu moins mais dont l’utilisation est toujours d’actualité. Au-delà d’un certain seuil, le plomb est dangereux pour la santé humaine. C’est pourquoi ce diagnostic existe et tend à vérifier le risque d’exposition au plomb. Ce diagnostic immobilier est particulier puisque sa conclusion doit être accompagnée d’une notice d’information sur les effets du plomb sur la santé, de même que les recommandations de précaution à prendre si des parties du bien immobilier contiennent du plomb. Ce diagnostic concerne tous les biens immobiliers construits avant le 1er Janvier 1949. Le diagnostic prévoit une remise en l’état si la présence de plomb dépasse un certain seuil. La conclusion pour le vendeur est qu’il ne peut se séparer de la garantie vice caché correspondante à la présence de plomb.
Le réseau électrique intérieur est concerné par le diagnostic électricité. En effet, en France les normes de conformité liées à l’installation d’un réseau électrique sont strictes. Elles ont beaucoup évolué ces 50 dernières années. Tout bien immobilier doit respecter ces normes afin de limiter les risques de dégradation du bien immobilier et les risques de catastrophes accidentelles (incendie principalement). Le diagnostic électricité permet d’évaluer la fiabilité et solidité du réseau électrique, ainsi que les revêtements qui couvrent l’installation. Toute installation électrique datant de plus de 15 ans est concernée par ce diagnostic. Si la conclusion du diagnostic n’est pas satisfaisante, il faut remettre en état de conformité l’installation électrique. La conclusion pour le vendeur est qu’il ne peut pas s’exonérer de la garantie des vice cachés correspondante.
Le diagnostic ERP est spécial car il contrôle un ensemble de risques et de critères à lui seul. L’acronyme signifie « risque et pollutions ». Il vise à évaluer le risque d’apparition de problèmes naturels comme la pollution de sols, les séismes, les problèmes technologiques (centrale à proximité ..etc) , aléas naturels ( inondations …etc) ou problèmes miniers. Les biens concernés par ce diagnostic sont tous les biens immobiliers visés par un arrêté préfectoral qui donne la liste des problèmes et les communes concernées. Ce diagnostic doit être réalisé moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente. Les sanctions prévues ne sont pas les mêmes que pour les autres diagnostics puisqu’il n’y a pas de moyen d’agir pour le vendeur. La note donnée par ce diagnostic pourra faire l’objet d’une demande de diminution du prix pour le vendeur.
Le gaz est un moyen de chauffage utilisé depuis longtemps par la population française et son installation fait l’objet d’une stricte conformité. Bien que le marché du GAZ commence à être remplacé sur certains secteurs par l’électrique, il existe encore beaucoup d’habitations en France chauffée grâce à une installation au GAZ. Le GAZ sert également à une installation sur des équipements notamment dans les cuisines. Le diagnostic GAZ vise à vérifier les installations du gaz à l’intérieur du logement.
Les installations de GAZ concernées et vérifiées sur sont les suivantes :
Les immeubles concernés sont ceux dont l’installation date depuis plus de 15ans. La conclusion pour le vendeur est l’impossibilité de s’exonérer de la garantie des vice cachée correspondante.
Le diagnostic termites
Les termites portent une signification particulière pour le logement à cause des dégradations qu’elles peuvent engendrer ainsi que pour le signal qu’elles donnent sur l’état de certaines parties du logement. En effet, les termites ont deux particularités par rapport aux autres nuisibles de types insectes. Elles ont la particularité de s’attaquer à quasiment tout type de matériaux pour se nourrir ou construire un habitat, et elles ne s’installent que lorsque les conditions d’humidité et de porosité des matériaux le permettent. Ce qui signifie que la présence de termites déterminées par le diagnostic termites est un très mauvais signal pour l’état du logement. Les termites peuvent néanmoins être enlevées assez facilement avec des traitements spécifiques. Ce diagnostic concerne tous les biens immobiliers.
Le diagnostic de performance énergétique ( DPE ) vise à évaluer l’installation énergétique du bien immobilier afin de s’assurer qu’il correspond aux normes en vigueur de déperdition d’énergie et qu’il ne consomme pas excessivement d’énergie afin de chauffer ou fournir en électricité le bien. Ce test concerne la quasi-totalité des biens immobiliers à l’exception d’une petite liste donnée par l’Etat. Dès lors que des travaux substantiels ont été effectués, le diagnostic n’est alors plus valable et doit être refait. Ce diagnostic s’effectue sur les moyens de chauffage et les équipements branchés au réseau de manière permanente comme les équipements de cuisine par exemple.
La mérule est une espèce de champignon peu visible dans la nature et qui s’attaque aux matériaux contenant de la cellulose ( bois et cartonnages ). La présence de ce champignon est problématique puisqu’elle abîme le bois et fragilise les structures sur lesquelles elle s’étend. Il existe néanmoins des traitements simples pour s’en débarrasser. Le diagnostic MERULE permet d’en détecter la présence afin d’évaluer le coût de traitement pour s’en débarrasser. Tous les biens immobiliers sont concernés par ce diagnostic.
| Diagnostic obligatoire | Durée concernée | Catégorie concernée | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Electricité | Installation depuis plus de 15 ans | Tous | ||||||||
| Plomb | Bâtiments construits avant 1949 | Tous | ||||||||
| Amiante | Bâtiment construits avant 1997 | Tous | ||||||||
| Gaz | Toute durée | Biens équipés au GAZ | ||||||||
| Mérule | Toute durée | Maisons sur certaines régions | ||||||||
| Termite | Toute durée | Tous | ||||||||
| ERP | Toute durée | Tous, en fonction du PLU | ||||||||
Tous les diagnostics immobiliers présentés plus haut sont obligatoires. Ils doivent être effectués avant le lancement de la procédure de vente d’un bien et présentés dans le compromis de vente. Les diagnostics sont résumés sur un document qui donne sa conclusion sur chacun des tests effectués, et qui est valable au minium 6 mois. Certains diagnostics sont valables de façon plus longue. Sans ce document, il n’est pas légal de signer un compromis de vente. Le compromis contient non seulement la désignation de la surface d’habitation, mais ce chiffre est également testé lors du dernier diagnostic appelé diagnostic métrage loi CARREZ. En effet, la loi CARREZ permet une standardisation de la méthode d’évaluation de la surface d’habitation, afin d’avoir un chiffre de référence qui sera utilisé pour les statistiques. Mais les diagnostics ne sont pas utilisés uniquement pour les ventes immobilières. Ils servent également lors d’une location, et doivent figurer sur le contrat de bail du propriétaire signé par les locataires. Les diagnostics immobiliers locations doivent être effectués avant la signature du contrat de bail. Voici la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour une location :
Ces diagnostics doivent être annexés au bail de location immobilière. La surface selon la loi CARREZ doit également être évoquée dans le bail. Les autres diagnostics peuvent être ajoutés quand ils font l'objet d'un ensemble de diagnostics réalisés à date récurrente, mais ne présentent pas d'obligation.
