Droit de préemption

Droit de préemption

Qu'est-ce que le droit de préemption ? Depuis quand existe-t-il ? Quels domaines concerne-t-il ? Sous quelles conditions s'applique-t-il ? Le droit de préemption peut résulter de la loi ou d'un contrat, et nous allons voir dans cet article le détail de son utilisation, son historique, et plus précisément son application pour les domaines qu'il concerne. 

Droit de préemption urbain

Le droit de préemption résulte donc soit de la loi, soit d'un contrat. Pour le domaine du contrat nous verrons plus en détail cette partie dans le paragraphe suivant. Nous allons parler dans ce paragraphe du droit de préemption urbain et de son historique. Le droit de préemption urbain résulte lui de la loi. Commençons par le définir : c'est un droit qui permet au bénéficiaire ( privé ou publique ) de lui octroyer la priorité d'achat d'un bien par rapport à toute autre personne, dans le cas où le précédent propriétaire manifeste sa volonté de vendre. Dans ce paragraphe nous parlerons d'un bénéficiaire public, puisque le droit de préemption urbain est octroyé aux entités gouvernementales locales concernant les biens immobiliers de leur secteur qui sont mis en vente. Ce droit s'exerce bien-sur sous certaines conditions, afin de protéger les potentiels autres acheteurs qui souhaitent se lancer dans un processus d'achat, puisque le processus d'achat d'un bien immobilier est relativement long. Le droit de préemption urbain ne s'applique pas sans certaines conditions gouvernementales. En effet, la commune qui souhaite préempter un bien immobilier doit instaurer son droit de préemption dans son plan local d'urbanisme. La commune ne peut donc pas préempter sans plan local d'urbanisme. Un autre plan qui peut néanmoins se substituer au PLU est le POS ( plan d'occupation des sols ), qui peut permettre l'instauration d'un droit de préemption. Ce droit est légal donc il peut être mis à exécution mais peut-il être annulé ? La réponse est oui, sous certaines conditions. La préemption peut être annulée devant un tribunal administratif jusqu'à 5 ans après la vente, si le plaintif peut prouver que l'entité locale n'a plus d'objectif concernant son aménagement urbain et surtout que la préemption n'est pas intégrée à un plan d'intérêt général. En effet, l'exécution d'un droit de préemption doit toujours se faire dans l'intérêt général du plan d'urbanisme prévu. Ce détail nous amène à la question suivante, avant de reprendre les détails du droit de préemption : pourquoi préempter ?

Qu'est-ce que le DIA ?

Alors, comment s'organise une mairie ou une entité locale pour utiliser son droit de préemption et ainsi acheter le bien à la place de l'acheteur trouvé lors de la vente ? Et bien lors d'une vente immobilière, le notaire déclare au gouvernement ce que l'on appelle une déclaration d'intention d'aliéner. Ce document est fourni systématiquement à l'entité locale, pour toute vente. C'est un formulaire à remplir qui contient les éléments suivants :

  • Noms et prénoms du propriétaire
  • Désignation du bien vendu
  • Prix de vente conclu
  • Nom et adresse de l'acquéreur

La mairie a à ce moment -là deux choix : si elle ne répond pas dans les deux mois, elle donne son accord pour vente sans préemption, sinon elle doit avertir dès ce moment le propriétaire. Si la mairie et le propriétaire ne s'entendent pas sur le prix du bien, le propriétaire doit alors voir un tribunal administratif pour une décision juridique sur le prix du bien.

Cette DIA ( déclaration d'intention d'aliéner ) permet également aux mairies de surveiller l'activité immobilière sur leur secteur. Prenons un exemple : si la mairie reçoit des DIA avec des prix plus bas que la moyenne du marché sur une copropriété ou un bâtiment, cela peut être un signe de dégradation des biens immobiliers de la copropriété. La mairie peut alors venir enquêter et s'assurer de la bonne tenue des biens immobiliers de la copropriété et du respect des réglementations. Si nécessaire, elle peut alors lancer une procédure de réhabilitation. 

Le droit de préemption des sociétés

Nous avons parlé d'immobilier et de bénéficiaire public, mais le droit de préemption existe aussi dans le monde du business et pour des bénéficiaires privés. Le droit de préemption dans le monde des affaires possède le même concept que celui de l'immobilier à l'exception qu'il doit cette fois-ci faire l'objet d'un contrat, ou figurer dans les statuts d'une société par exemple. Pour plus de clarté, continuons sur cet exemple. Les fondateurs d'une société peuvent décider de rédiger dans les statuts un droit de préemption afin de s'assurer que le capital et les parts sociales ne puissent pas tomber entre les mains d'une personne non-agréée. C'est notamment courant pour les entreprises familiales. Ce droit de préemption inclus dans les statuts permet donc au bénéficiaire de se substituer à un acheteur lors de la vente de parts sociales. Pareillement au monde de l'immobilier, la personne qui souhaitent vendre les parts d'une société doit prévenir au préalable de la vente le titulaire du droit de préemption. Celui-ci à alors deux mois pour faire connaître sa réponse. 

Rangs de préemption

Dans le monde du droit des affaires, et plus précisément concernant le droit de préemption, les bénéficiaires du droit de préempter peuvent être classés par rang. Ainsi, si un contrat ou les statuts le spécifient, un associé dénommé peut se voir attribuer le premier rang de préemption. Ce droit lui permet de se substituer à un acheteur de parts sociales avant les autres associés. Pour qu'un autre associé de rang de préemption inférieur puisse exercer son droit de préempter, il faut que l'associé de premier rang précise sa non-intention d'achat.

Le droit de préemption pour les safer

Nous entrons dans ce paragraphe dans le monde agricole. Le droit de préemption safer est un droit de préemption accordé aux safer ( sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural ). Ce droit leur permet la aussi de se substituer à un acheteur lors d'une transaction sur un terrain agricole ou un fonds agricole, a des fins d'intérêt des milieux agricoles. Mais alors, comment sont-elles prévenues des transactions sur un bien agricole ? Et bien c'est le notaire qui doit informer la safer de la zone concernée de l'intention d'aliéner ( DIA ) afin qu'elle puisse prendre une décision. La safer ne peut néanmoins pas agir sous n'importe quelle circonstance. Voici la liste des raisons qui justifient une préemption safer :

  • L'installation ou maintient d'agriculteurs
  • L'agrandissement ou amélioration de l'exploitation existante
  • La préservation de l'équilibre de l'exploitation lorsqu'il est compromis par l'emprise de travaux d'intérêt public
  • Le maintient de la nature familiale de l'exploitation existante
  • La lutte contre la spéculation foncière
  • La protection de la forêt
  • La protection de l'environnement

Mais alors, le droit de préemption safer peut-il être bloqué ? La réponse est oui, sous certaines conditions spécifiques. Le droit de préemption safer n'est plus utilisable lorsque l'acheteur de la transaction est : un cohéritier, ou proche parent du vendeur, un fermier ou métayer exploitant le fonds depuis plus de 3 ans ou un agriculteur exproprié.



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